“五虎”難承高壓

持續(xù)的調(diào)控政策使新鴻基地產(chǎn)項目銷售不暢、資金回籠緩慢。

楊玲艷

作為香港地產(chǎn)五虎之一，新鴻基地產(chǎn)可與長江實業(yè)、恒基地產(chǎn)和新世界中國等大地產(chǎn)商分庭抗禮，其在內(nèi)地發(fā)展速度雖較為保守，卻以大手筆、走高端路線著稱。新鴻基最新中報顯示，集團(tuán)于2011年12月在內(nèi)地的土地儲備達(dá)8530萬平方英尺。

由于內(nèi)地房地產(chǎn)市場對高端物業(yè)調(diào)控力度較大，加上其他客觀因素致使一些項目進(jìn)展緩慢，給新鴻基地產(chǎn)資金回籠造成一定壓力，新鴻基部分貸款開始借新還舊。

逆勢開盤回流資金

在內(nèi)地樓市調(diào)控的大背景下，新鴻基決意維持其內(nèi)地的住宅推盤力度。

作為新鴻基在內(nèi)地的核心銷售型項目——濱江凱旋門從拿地到開盤，開發(fā)商 “苦等”已達(dá)6年之久。

由于該項目處于上海陸家嘴絕版地段，外界早已將其定位將超越湯臣一品等滬上現(xiàn)有豪宅的“準(zhǔn)樓王”，銷售價格一直是關(guān)注焦點。新鴻基發(fā)展（中國）有限公司董事長鄧維聰透露，新鴻基方面已經(jīng)做好了長期“抗戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。鄧維聰預(yù)測，2012年內(nèi)地高端住宅市場的消化不會很快，但依然能保持相當(dāng)?shù)南?，這種狀況至少到2013年上半年才可能好轉(zhuǎn)，關(guān)鍵在于政策走向。

該項目的可售總面積和此類產(chǎn)品的市場價格水平，足以見濱江凱旋門項目將帶來巨大的資金回籠。

然而，持續(xù)的調(diào)控給中高端產(chǎn)品比例高達(dá)75%以上的新鴻基，造成了巨大預(yù)售壓力。

鄧維聰稱，新鴻基地產(chǎn)素來租售并舉，在上海則側(cè)重持有物業(yè)。目前新鴻基在內(nèi)地的主要收租物業(yè)集中于上海，未來1-2年，上海地區(qū)的租金年收入可達(dá)20億元人民幣，集團(tuán)每年的租金收入大約是90億-100億元港幣。

然而，此前戴德梁行在對上海寫字樓市場的研究報告中預(yù)期， 2011年上半年，預(yù)計還有超過60萬平方米的新增供應(yīng)集中入市，將導(dǎo)致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

中房信集團(tuán)在2012年1月份發(fā)布的一份報告稱，新鴻基旗下預(yù)期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環(huán)貿(mào)廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經(jīng)推遲兩年。

廣州一銀行人士對本報稱，高端物業(yè)銷售不暢勢必影響新鴻基的現(xiàn)金回籠，其對銀行的償債能力也會受到關(guān)注。

身處調(diào)控重壓

大量投資使其現(xiàn)金流承壓巨大，新鴻基需要很強(qiáng)的資金運籌能力，而銀行信貸成為輸血的重要來源。

財報顯示，截至2011年底，新鴻基借款總額為625.76億元，扣除現(xiàn)金及銀行存款，凈負(fù)債額533.56億元。

新鴻基2011/12年度中期業(yè)績報告顯示，新鴻基一年之后及兩年以內(nèi)，即需在2013年償還的借款為72.71億港元，而兩年后及五年之內(nèi)的借款則高達(dá)263.78億港元，五年后的借款為102.18億港元，借款總額高達(dá)625.76億港元。

這與新鴻基的擴(kuò)張戰(zhàn)略有關(guān)。截至2009年6月31日，新鴻基土地儲備為5530萬平方尺。時隔兩年的2011年中，其土地儲備已躍升為8610萬平方尺，去年末略下降至8530萬平方尺。

內(nèi)地持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控政策使新鴻基項目銷售不暢，資金回籠緩慢。

2010年6月到2011年6月間，新鴻基在內(nèi)地落成的項目共7個，所占樓面面積共560萬平方尺，其中360萬平方尺為作銷售用途的住宅物業(yè)。

據(jù)媒體報道，2008年1月新鴻基簽署了一筆47億元三年期貸款，參與這一貸款的銀團(tuán)包括中國銀行(上海)、匯豐中國、中國工商銀行 (上海)、三井住友銀行(上海)、渣打銀行(上海)、東亞銀行(上海)及瑞穗實業(yè)銀行(中國)等。這筆貸款主要用于上海國金中心建設(shè)。

另一家外資行高管證實，匯豐中國確實為上海國金中心提供了較大金額貸款。

2009年，新鴻基開始籌措約30億元人民幣的三年期貸款，以支持上海淮海中路項目發(fā)展。

2010年3月，新鴻基又簽訂了一項181.2億港元的銀團(tuán)循環(huán)貸款協(xié)議，貸款期限為5年，利息較香港銀行同業(yè)拆借高出78個基點?；I得資金用于在香港和中國大陸業(yè)務(wù)發(fā)展的一般營運資金。

新財年銷售目標(biāo)

新鴻基地產(chǎn)近日將2012財年（截至2012年6月）房地產(chǎn)銷售額目標(biāo)提高14%，并稱香港地產(chǎn)市場將有能力度過全球經(jīng)濟(jì)疲軟帶來的挑戰(zhàn)。

新鴻基經(jīng)銷商執(zhí)行董事周國賢稱，與之前3000個地產(chǎn)單元、總計280億港元的銷售目標(biāo)相比，公司現(xiàn)計劃明年突破3700個單元、總計320億港元（41億美元）的銷售額。

3月29日，香港新鴻基集團(tuán)兩名聯(lián)席主席郭炳江和郭炳聯(lián)因涉嫌向香港前政務(wù)司司長許仕仁行賄而被廉政公署拘留。此事件使香港新鴻基地產(chǎn)郭氏家族的豪門恩怨再度升級。

頗具戲劇性色彩的是，舉報郭氏兄弟和許仕仁的不是別人，正是郭家長子、前新鴻基地產(chǎn)主席郭炳湘。

此事件使新鴻基地產(chǎn)股票在30日復(fù)牌后開盤即暴跌15%，全天低開低走，放量大跌，收盤報96.5港元，較前一交易日下跌13.14%，創(chuàng)14年公司股價單日最大跌幅。受此消息影響，這家香港最大地產(chǎn)公司的市值也在一天之內(nèi)蒸發(fā)382億港元，包括花旗銀行和巴克萊在內(nèi)的多家投行研究機(jī)構(gòu)下調(diào)新鴻基地產(chǎn)的股票評級。

香港新鴻基地產(chǎn)對此強(qiáng)調(diào)，事件不會影響集團(tuán)的正常業(yè)務(wù)及運作，公司董事局已決定郭炳江及郭炳聯(lián)將繼續(xù)于集團(tuán)執(zhí)行職責(zé),包括擔(dān)任聯(lián)席主席和董事總經(jīng)理的職務(wù)。

郭氏兄弟被抓事件將讓各銀行對新鴻基的后續(xù)貸款保持警惕，很可能有所收縮，新鴻基應(yīng)提前謀劃應(yīng)對之策。

值得注意的是，新鴻基地產(chǎn)在出現(xiàn)家族的豪門恩怨后，還能否實現(xiàn)2012財年銷售增長14%的目標(biāo)？這是業(yè)界普遍關(guān)心的問題。

有市場分析人士指出，新鴻基在香港的債券融資相比，其在內(nèi)地項目層面的集中發(fā)力，或?qū)⒔o公司現(xiàn)金流帶來更有力的支持。公司內(nèi)地住宅業(yè)務(wù)回收期剛剛開場，商用物業(yè)租金也增長迅猛，預(yù)計未來內(nèi)地業(yè)務(wù)對公司整體業(yè)績貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。