建立業(yè)主維權專業(yè)隊伍有效行使業(yè)主委員會監(jiān)督權

[摘 要] 隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，住宅消費觀念的不斷更新，人們對物業(yè)管理的要求越來越高。然而，我國物業(yè)管理無論是理論建設還是實踐探索，都遠遠滯后于城市的建設與發(fā)展，尤其是業(yè)主委員會作用發(fā)揮不力的現(xiàn)狀逐漸凸顯出來，法律地位模糊，經(jīng)費不足，專業(yè)人才與專業(yè)知識匱乏等都嚴重制約了業(yè)主委員會作用的發(fā)揮。文章就進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)，提升業(yè)主委員會的維權作用，進行了有益的探索，提出公共物業(yè)所有權與公共物業(yè)管理權以及公共物業(yè)管理監(jiān)督權三權相分離的原則，建立健全業(yè)主專職維權隊伍，使業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理企業(yè)之前也應用市場機制選聘職業(yè)維權人履行業(yè)主委員會職責，隨著業(yè)主維權專職隊伍及相關業(yè)主維權專職人才市場機制的建立，業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的作用將邁向更加積極健康的軌道。

[關鍵詞] 業(yè)主；業(yè)主委員會；職業(yè)維權人；物業(yè)管理

[作者簡介] 李守園，貴州商業(yè)高等?？茖W校物業(yè)管理專業(yè)教研室主任，副教授，貴州 貴陽，550004

[中圖分類號] F293.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1007-7723（2012）09-0052-0003

物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，到現(xiàn)在已有一百多年的歷史，而在中國大陸物業(yè)管理卻是一件新生事物，從1981年3月深圳市誕生第一家物業(yè)管理公司以來，隨著中國大陸房地產行業(yè)的發(fā)展，以及住房制度的改革、住宅市場化的推進，物業(yè)管理迅速在全國推開。經(jīng)過30年的發(fā)展，中國物業(yè)管理從無到有，從小到大，經(jīng)營規(guī)模和覆蓋面迅猛擴展。到目前，中國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)達6萬家，從業(yè)人員600多萬人，住宅物業(yè)管理規(guī)模達到120多億平方米。2011年 7月11至12日在武漢舉行的首屆中國物業(yè)管理長江論壇上，中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾表示，物業(yè)服務已發(fā)展成為一項關系民生的城市管理手段，優(yōu)質的物業(yè)服務已在城鎮(zhèn)生活中發(fā)揮著不可或缺的重要作用，成為便利居民日常生活、提高居民生活質量的后盾，也是推動社會福祉不斷提高的外部條件之一。隨著房地產業(yè)的快速發(fā)展和住宅消費觀念的不斷更新，人們對物業(yè)管理的要求越來越高，期望值越來越大。然而，我國物業(yè)管理無論是理論建設還是實踐探索，都遠遠滯后于城市的建設與發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在行為不規(guī)范，服務不到位、收費與服務不相符、擅自決定本該由業(yè)主決定的事項，損害業(yè)主的合法權益等現(xiàn)象。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生維護業(yè)主權益、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同的小區(qū)常設機構，業(yè)主委員會是在業(yè)主大會的授權范圍內，代表物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主和使用人的合法權益的群眾自治組織，目的在于更好地維護全體業(yè)主的財產，創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。但由于業(yè)主委員會法律地位模糊，經(jīng)費不足，專業(yè)人才與專業(yè)知識匱乏等因素，嚴重制約了業(yè)主委員會維權和監(jiān)督作用的發(fā)揮，致使物業(yè)糾紛不斷，投訴上升，業(yè)主委員會作用發(fā)揮不力的現(xiàn)狀逐漸凸顯出來。

房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主是物業(yè)的所有權人，擁有房屋的所有權和相關土地的使用權，物業(yè)產權是物業(yè)管理權的基礎，業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的業(yè)主自治決策管理組織。業(yè)主委員會，是由業(yè)主大會成員經(jīng)過民主選舉產生的業(yè)主大會的常設維權執(zhí)執(zhí)行機構，是業(yè)主民主管理、民主監(jiān)督、民主自治的群眾性組織，是適應經(jīng)濟社會管理的新生事物，在社區(qū)建設乃至社會管理中都有重要的作用。加強業(yè)主委員會的建設，對于解決物業(yè)管理工作中的矛盾和投訴、提高社區(qū)生活質量、化解矛盾糾紛、穩(wěn)定社會秩序、維護業(yè)主合法權益、構建和諧社區(qū)等方面都具有十分重要的意義。在物業(yè)管理中，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理權的主體，也是物業(yè)管理權的核心，業(yè)主主導原則，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別，但由于業(yè)主大會是一個臨時集會機構，無法參與物業(yè)管理的日常維權工作，業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的維權作用就顯得至關重要，但當前在物業(yè)管理活動中，由于業(yè)主委員會受人才、專業(yè)知識、資金、立法等因素的制約，其主導和維權作用難以發(fā)揮，成了物業(yè)管理合同弱勢的一方，致使業(yè)主的權利常常受到侵害，糾紛投訴不斷，嚴重地影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。業(yè)主委員會的法律地位不明確，建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》中把業(yè)主委員會定位為房地產產權人和使用人的代表性組織，《物業(yè)管理條例》則把業(yè)主委員會定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，大多數(shù)省、市的地方性法規(guī)將業(yè)主委員會定性為在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施管理的自治組織。它不同于機關事業(yè)單位，也不同于社會團體，又和社區(qū)居民委員會有所區(qū)別。既不是政治團體、經(jīng)濟組織，也不是社團組織，它只對業(yè)主所擁有的物業(yè)負責。這樣就導致業(yè)主委員會難以取得應有的社會地位：在大多數(shù)業(yè)主面前，業(yè)主委員會沒有權威，現(xiàn)在業(yè)主委員會普遍地對物業(yè)管理了解不多，對自己在物業(yè)管理中的地位、作用、權利與義務知之甚少。無論是業(yè)主還是業(yè)主委員會如果都沒有成熟的消費者素質，業(yè)主自治就無從談起。

筆者認為有效維護業(yè)主權利的良方是盡快建立專業(yè)維護業(yè)主權利的職業(yè)者隊伍（以下專業(yè)維護業(yè)主權利的職業(yè)者簡稱職業(yè)維權人）及相關市場機制。即如股份制一般，股東出錢辦公司，通過聘請職業(yè)經(jīng)營人，將所有權中與經(jīng)營權分離，在物業(yè)管理中對業(yè)主的維權也可采取這一模式，即公共物業(yè)所有權與管理權以及監(jiān)督權三者相分離，公共物業(yè)所有權歸業(yè)主，公共物業(yè)管理權通過招投標委托給物業(yè)服務企業(yè)，而監(jiān)督權則由業(yè)主委員會聘請有專業(yè)知識、有時間、有精力的專業(yè)職業(yè)維權者來承擔。

從國務院2003年6月8日頒布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）我們可以看出，業(yè)主委員會應承擔的工作是非常專業(yè)與繁瑣的，《條例》第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責?！稐l例》第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料移交給業(yè)主委員會。《條例》第三十七條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)?！稐l例》第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納等等。從 《條例》及物業(yè)管理實務中不難看出，業(yè)主委員會的工作不僅要草擬修改業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，還要擬寫招標公告、評標細則等專業(yè)文本，組織選聘物業(yè)管理企業(yè)，與之簽訂物業(yè)管理合同，同時還要承擔相關資料的保存移交責任，物業(yè)驗收手續(xù)的辦理，業(yè)主大會的組織召開，大會以及表決合法性的認定，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同， 監(jiān)督管理規(guī)約的實施，物業(yè)服務費用的催繳，報告物業(yè)管理的實施、維修資金的使用情況，業(yè)主大會賦予的其他職責，等等。從業(yè)主委員會所應承擔的工作看，這不僅需要業(yè)主委員會委員熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，還需要有較強的專業(yè)知識與足夠的時間與精力。既然界定業(yè)主委員會是一個常設機構，那它隨時都應有人值班，這樣既專業(yè)又繁重的工作且不說年富力強的在職工作的業(yè)主難以承擔，就是剛退休的業(yè)主也難以勝任，即便熱心有責任感，也會因專業(yè)知識的缺乏，繁重的工作將熱情耗盡。一個缺乏專業(yè)知識、缺乏專業(yè)人才的合同主導方——業(yè)主委員會，怎么能有效地監(jiān)管專業(yè)人才匯集、專業(yè)知識不斷提高高度職業(yè)化的合同受聘另一方——物業(yè)管理企業(yè)呢？筆者認為，具有物業(yè)產權的業(yè)主，完全可以通過市場機制選聘專業(yè)的職業(yè)維權人，加入到業(yè)主的維權行列中，以彌補業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會自身專業(yè)知識缺乏、時間精力不足等弱點，這一專業(yè)職業(yè)維權者的進入，應先于物業(yè)管理企業(yè)的聘請，在從物業(yè)管理企業(yè)的招投標工作開始，業(yè)主委員會所應承擔的具體工作，由業(yè)主大會全權委托職業(yè)維權者代理，職業(yè)維權者的工作則是在業(yè)主委員會的領導與監(jiān)管之下通過業(yè)主大會對全體業(yè)主負責。職業(yè)維權人的收入也無需擔憂，應主要來自于公共物業(yè)的經(jīng)營收入，比如目前許多小區(qū)利用屬于業(yè)主的公共場地停車，所收取的費用，除支付物業(yè)管理企業(yè)在停車管理方面付出的勞務費之外，剩余部分應歸全體業(yè)主，在屬于業(yè)主的公共物業(yè)墻面或電梯間張貼廣告，廣告公司所付的費用除支付物業(yè)管理企業(yè)在廣告管理中付出的勞務費之外，剩余部分也應歸全體業(yè)主等等，而目前這些收入?yún)s成了物業(yè)管理企業(yè)的非法所得，通過職業(yè)維權人的辛勤工作，不僅業(yè)主的合法權益會得到有效維護，還可以通過不斷地創(chuàng)新，與物業(yè)管理企業(yè)一起更加有效地經(jīng)營好屬于業(yè)主的公共物業(yè)。這支隊伍的建立，不僅可以有效地解決業(yè)主委員會主導權和維權作用難以發(fā)揮的現(xiàn)狀，強化業(yè)主委員會的作用，還可以更加有效地推進物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，同時還可解決數(shù)以萬計人的就業(yè)難題。職業(yè)維權人的加入，會使物業(yè)管理企業(yè)朝著更加規(guī)范和更具活力方向轉變，在物業(yè)管理中職業(yè)維權者與物業(yè)管理企業(yè)由于他們都是受聘于同一個業(yè)主群，他們之間既有共同的目標，服務業(yè)主，又有其不同的職責，因此他們既相互制約，又相互促進，由此會使雙方更具競爭與活力。

建立健全專業(yè)維權職業(yè)隊伍，有效發(fā)揮業(yè)主委員會作用，國家及地方政府應完善物業(yè)管理相應法規(guī)，規(guī)范職業(yè)維權人的人才標準，規(guī)范聘用職業(yè)維權者合同，建立健全職業(yè)維權人人才市場體系，將業(yè)主委員會的指導納入行政管理范圍，對業(yè)主委員會的維權意識、維權工作給予具體的有效指導。相信有了政府的積極推進，隨著物業(yè)管理職業(yè)維權者的加入，物業(yè)管理企業(yè)的守法經(jīng)營，以及業(yè)主健康的維權 ，業(yè)主委員會有效地開展工作，物業(yè)管理才能真正為老百姓營造一種整潔優(yōu)美、方便舒適、安全和諧的生活和工作環(huán)境。