淺談房產(chǎn)測繪中陽臺問題的處理方法
——對江蘇省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》(征求意見稿)的探討

袁志新

(揚(yáng)州市房地產(chǎn)測繪隊(duì)，江蘇揚(yáng)州 225003)

淺談房產(chǎn)測繪中陽臺問題的處理方法
——對江蘇省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》(征求意見稿)的探討

袁志新?

(揚(yáng)州市房地產(chǎn)測繪隊(duì)，江蘇揚(yáng)州 225003)

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房屋價(jià)格也在日趨上漲，作為計(jì)算房屋價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積，在房產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間逐漸成為一個(gè)敏感性問題。國內(nèi)房產(chǎn)測繪市場化的進(jìn)程也在日益加快，測繪成果所附帶的責(zé)任也就越來越大。向委托人提供準(zhǔn)確、公平、合理的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)，保護(hù)測繪單位的自身權(quán)益，是目前房產(chǎn)測繪部門迫切需要解決的問題，而解決這一問題的關(guān)鍵就是完善房產(chǎn)測繪政策、法規(guī)，統(tǒng)一房屋面積計(jì)算口徑。雖然《房產(chǎn)測量規(guī)范》、建住房[2002]74號文對房產(chǎn)測繪中的具體問題作了較為詳細(xì)的規(guī)定，但在具體操作中仍然存在一些問題是規(guī)范中沒有明確的。前不久江蘇省建設(shè)廳發(fā)布了《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》(征求意見稿)，本文針對該征求稿，結(jié)合相關(guān)的測繪規(guī)范進(jìn)行了深入的探討。

房產(chǎn)測繪；凸陽臺；凹陽臺；復(fù)合陽臺

1 前 言

為適應(yīng)江蘇省房屋面積測算工作發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范全省房屋建筑面積測繪工作，統(tǒng)一全省房屋面積計(jì)算技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確房屋建筑面積測繪計(jì)算中一般及特殊情況的處理方法，房屋共有建筑面積的計(jì)算，并對GB/T17986－2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》進(jìn)行細(xì)化和補(bǔ)充，不久前江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳面向全省發(fā)布了《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》(征求意見稿)。筆者結(jié)合近年來揚(yáng)州市房地產(chǎn)測繪隊(duì)在一些爭議問題上的處理方法，對征求稿上有關(guān)陽臺的計(jì)算方法進(jìn)行了一些深入的分析和探討。

2 陽臺的區(qū)分

《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1－2000)中對陽臺的定義很籠統(tǒng)，沒有細(xì)分，而在平時(shí)測量中，經(jīng)常遇到一些類似陽臺卻又與標(biāo)準(zhǔn)意義上的陽臺有所不同，比如，建筑設(shè)計(jì)圖上標(biāo)注的是入戶花園或站臺，一般也統(tǒng)一定義為陽臺。在這次征求稿中對陽臺進(jìn)行了細(xì)分，把陽臺分為凸陽臺、凹陽臺、復(fù)合陽臺。具有兩個(gè)(含兩個(gè))以上連續(xù)對外開敞面的陽臺視為凸陽臺；只有一個(gè)對外開敞面的陽臺視為凹陽臺；凸凹兩部分構(gòu)成的稱為復(fù)合型陽臺(以下簡稱“復(fù)合陽臺”)。如圖1所示。這種區(qū)分后對計(jì)算陽臺面積時(shí)也有了不同的處理結(jié)果。

圖1 凸、凹陽臺與復(fù)合陽臺區(qū)分

3 陽臺面積的計(jì)算

(1)對于有頂蓋不封閉的凸陽臺或凹陽臺是否計(jì)算面積作了一條規(guī)定，即如果最大進(jìn)深小于1.0 m時(shí)，一律不計(jì)算面積。這對我們平時(shí)測量中遇到的那種標(biāo)注為站臺形式的陽臺來說，就有了很大的影響。比如，之前我們對于這種進(jìn)深0.7 m的不封閉站臺都是統(tǒng)一按照陽臺計(jì)算半面積的。

(2)對不封閉陽臺頂蓋的高度進(jìn)行了細(xì)分。征求稿中規(guī)定:當(dāng)上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí)，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積；當(dāng)上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層，且在垂直空間范圍內(nèi)，無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體時(shí)，陽臺不計(jì)算建筑面積；否則，該陽臺按小于兩個(gè)自然層認(rèn)定，計(jì)算一半建筑面積。如圖2所示。

圖2 不封閉陽臺面積計(jì)算

對于這種陽臺頂蓋高度超過一層高以上的(不含一層)，目前有些城市計(jì)算時(shí)，是以兩個(gè)層高為界限，只要不超過兩個(gè)層高的都按正常陽臺計(jì)算面積。筆者認(rèn)為作為超過一個(gè)層高的陽臺頂蓋，其頂蓋的防雨防曬功能就會大大降低，因此對于這樣的陽臺應(yīng)不計(jì)算面積。征求稿中這種細(xì)化處理的方法不是太合適。

(3)征求稿中對有柱陽臺的計(jì)算進(jìn)行了細(xì)分:對面積＞12.00 m2和進(jìn)深＞2.10 m的有柱凸陽臺，視為建筑物上空(房屋內(nèi)的共享空間)，無論其上蓋高度如何，均按其柱的圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；當(dāng)面積≤12.00 m2或進(jìn)深≤2.10 m時(shí)，按其柱的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影一半面積計(jì)算。這種處理筆者認(rèn)為不太合理，按照國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》有關(guān)陽臺的定義，計(jì)算陽臺半面積還是全面積只看陽臺是否封閉，按照征求稿中的這種處理會與國家規(guī)范相沖突。

(4)對不封閉的凹陽臺，征求稿中也作了新的規(guī)定:進(jìn)深＞陽臺寬度的1/2和進(jìn)深＞2.10 m的未封閉凹陽臺，無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，計(jì)算全部建筑面積；當(dāng)進(jìn)深≤陽臺寬度的1/2或進(jìn)深≤2.10 m時(shí)，按其凹陽臺水平投影面積的一半計(jì)算。筆者認(rèn)為這種處理方法比較新穎，2.1 m的設(shè)置也是合適的。

(5)關(guān)于復(fù)合陽臺的計(jì)算，征求稿中也作了詳細(xì)的規(guī)定，如圖3所示。

圖3 凹、凸、復(fù)合陽臺的面積計(jì)算

①當(dāng)凸出進(jìn)深＞2.5 m時(shí)，其凹入部分計(jì)算全部建筑面積；

②當(dāng)凸出進(jìn)深≤2.5 m時(shí)，其凹入進(jìn)深＞2.10 m時(shí)，其凹入部分計(jì)算全部建筑面積；當(dāng)凹入進(jìn)深≤2.10 m時(shí)，其凹入部分計(jì)算一半建筑面積。

這種處理方法與以往的處理方法不一樣，以往在計(jì)算這種陽臺時(shí)，只看外面凸出去的陽臺是否封閉，如果不封閉的話，整個(gè)連凹進(jìn)去的區(qū)域都是作為不封閉陽臺計(jì)算一半面積的?，F(xiàn)在征求稿中的這種處理筆者認(rèn)為過于繁瑣，不利于現(xiàn)場測量操作，值得再商榷。

(6)特殊凹陽臺的計(jì)算

征求意見稿中規(guī)定:當(dāng)凹陽臺向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸方向與陽臺開敞面不一致時(shí)，該延伸部分計(jì)算全部建筑面積。如圖4所示。對于這種不常見陽臺，筆者認(rèn)為這樣處理，還是可行的。

(7)關(guān)于陽臺頂蓋不全的問題

對于這樣的陽臺，是否計(jì)算面積，各個(gè)城市的處理方法也各不相同，一般的做法就是看頂蓋，如果頂蓋投影面積與陽臺底板面積之比小于1/2的，一律不計(jì)算建筑面積，這與我們現(xiàn)行的處理方法基本一致。但是征求稿中對這個(gè)問題也作了細(xì)化，分了兩種情況:一是當(dāng)上層頂蓋投影進(jìn)深≤1.00 m或左右重疊≤2.10 m時(shí)，不計(jì)算建筑面積；二是當(dāng)重疊部分＞下層陽臺面積一半或左右重疊＞2.10 m時(shí)，按重疊部分的一半計(jì)算建筑面積。這種處理方法筆者認(rèn)為更規(guī)范，在實(shí)際測量中，也是可以把握的。

圖4 特殊凹陽臺、消防陽臺計(jì)算

圖5 層陽臺投影圖示

4 陽臺上花池和空調(diào)機(jī)位的問題

對于陽臺上的花池或空調(diào)機(jī)位是否計(jì)算面積，國家2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》中對此沒有給予詳細(xì)的解釋，但是在不計(jì)算面積的內(nèi)容中規(guī)定了空調(diào)機(jī)位和花池是不計(jì)算面積的。這次江蘇省建設(shè)廳的征求意見稿中對此又進(jìn)行了細(xì)化，如圖6所示。

圖6 空調(diào)機(jī)位面積計(jì)算圖示

(1)結(jié)構(gòu)墻體以外的不計(jì)算建筑面積。

(2)利用陽臺建筑內(nèi)部分隔形成的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)作為陽臺部分，計(jì)算建筑面積。

(3)單獨(dú)向陽臺及建筑內(nèi)部空間凹進(jìn)，內(nèi)部隔墻為非結(jié)構(gòu)墻體的，計(jì)算建筑面積；內(nèi)部隔墻為結(jié)構(gòu)墻體的，不計(jì)算建筑面積。

筆者認(rèn)為這種處理方法不太妥當(dāng)，違背了國家規(guī)范中關(guān)于空調(diào)機(jī)位不計(jì)算面積的原則。我們的做法就是參考圖紙，如果圖紙上明確標(biāo)注為空調(diào)機(jī)位或花池的，一律在陽臺中予以扣除。如果在實(shí)測時(shí)，空調(diào)機(jī)位或花池與陽臺之間的隔斷未做的應(yīng)要求開發(fā)公司現(xiàn)場做到位或者去規(guī)劃部門出具變更，這樣做實(shí)際上能更好地保護(hù)了購房人的利益。

5 結(jié) 語

在當(dāng)前房產(chǎn)價(jià)格居高不下的形勢下，房產(chǎn)測繪成果與老百姓和開發(fā)商的切身利益密切相關(guān)，一旦有誤，就會影響房產(chǎn)測繪部門的聲譽(yù)，情況嚴(yán)重的還會產(chǎn)生法律上的糾紛。本文中的內(nèi)容也是揚(yáng)州市房產(chǎn)測繪隊(duì)在多年實(shí)際操作中遇到的一些有代表性的問題，對于征求意見稿中有關(guān)陽臺這些問題的處理方法，本文結(jié)合實(shí)際工作發(fā)表一下個(gè)人的觀點(diǎn)。

[1] CH5001－93.房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[2] 呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范編制說明[M].西安:陜西科學(xué)技術(shù)出版社，1993.

[3] GB/T 17986.1－2000房產(chǎn)測量規(guī)范[S].

[4] 蘇姍.房產(chǎn)測量技術(shù)探討[J].法制與經(jīng)濟(jì)(下旬)，2011 (8):58～59.

[5] 郭義.留心面積誤差四要?jiǎng)t[J].北京房地產(chǎn)，2003(4): 70.

[6] 郝真真.淺談房產(chǎn)測量中陽臺面積的測算[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011(6):6.

劉經(jīng)南院士學(xué)術(shù)報(bào)告會在渝舉行

(本刊訊)2012年5月10日，應(yīng)重慶市勘測院邀請，中國著名大地測量學(xué)專家、中國工程院院士、武漢大學(xué)前校長劉經(jīng)南來渝作主題為“泛在測繪與泛在地圖的發(fā)展趨勢”的學(xué)術(shù)報(bào)告，來自全市測繪地理信息行業(yè)多家單位共300余名技術(shù)人員參加了報(bào)告會。

泛在測繪和泛在地圖理論是指基于最新便攜式測繪和通訊技術(shù)，強(qiáng)調(diào)以用戶為中心，以使用者的需求作為地圖的主要信息，創(chuàng)建實(shí)時(shí)、動態(tài)的測繪產(chǎn)品。真正實(shí)現(xiàn)按需測繪，將虛擬世界和真實(shí)世界進(jìn)行無縫對接，實(shí)現(xiàn)“人人都是測量員”、“既是數(shù)據(jù)采集者又是接受數(shù)據(jù)服務(wù)者”的目標(biāo)。在報(bào)告中，劉院士主要從泛在測繪與泛在地圖的概念、產(chǎn)生背景、學(xué)科體系和技術(shù)架構(gòu)、應(yīng)用以及機(jī)遇和挑戰(zhàn)等幾個(gè)方面進(jìn)行了深入淺出的講解。與會測繪技術(shù)人員通過報(bào)告了解到泛在測繪與泛在地圖的發(fā)展趨勢以及很多測繪前沿動態(tài)和新的理念，受益匪淺。

(重慶市勘測院 王莉供稿)

Discussion on Real Estate Mapping Method for Solving the Problems in Balcony——On the Engineering Construction Standard of Jiangsu Province“Housing Area Measurement Procedures”(solicit draft)

Yuan Zhixin
(Yangzhou Surveying and Mapping Department of Realty，Yangzhou 225003，China)

With the booming real estate market，the price of houses in the increasingly rising house prices，as the calculation standard of housing construction area，the real estate developers and property buyers has gradually become a sensitive problem.The domestic market of house property mapping of the process is accelerated increasingly，surveying and mapping results of the contingent liability is also getting bigger and bigger，to the client to provide accurate，fair，reasonable real estate surveying and mapping data，protection of Surveying and mapping units of their own rights and interests，is the real estate surveying and mapping departments an urgent need to address the problem，and the key to solve this problem is the perfect real estate surveying and mapping policy，laws and regulations，unified housing area calculation method. Although“properties measurements standards”，build housing[2002]74 article on real estate mapping in specific detail regulations，but in actual operation there are still some problems in the specification is not clearly.Shortly before the Construction Department of Jiangsu Province issued“housing area measurement procedures”(Draft for draft)，the paper solicit the associated mapping specification，combined with in－depth discussion，for your reference.

Convex balcony；Recessed balcony；Composite balcony；Air conditioning machine

2011—11—14

袁志新(1982—)，男，工程師，主要從事房地產(chǎn)測量及研究工作。

1672－8262(2012)03－114－04

P251，TU198

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