中國房價走勢淺析

侯霄青

中國指數(shù)研究院今年3月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國100個城市2月份的平均住房價格為人民幣8768元/平方米，比1月份的8793元/平方米下降了0.3%，跌幅比1月份有所擴大。據(jù)此可知，中國房價已經(jīng)進入下降通道，但“降價潮”能持續(xù)多久？幅度有多大？

一、影響中國房價的原因

（一）投資推動原因

近幾年，隨著人們的收入增加,投資需求日益旺盛。但目前股市不景氣，投資渠道偏少,加上物價的飛漲，房價的持續(xù)走高,很多人將資金投入到房產(chǎn)中，因為房價近幾年是年年看漲，買房只賺不賠,導致住房消費成了人們的投資商品。投資過度就成了投機,而投機性購房越猛,對高房價就越是起到了推波助瀾的作用?！俺捶繄F”的興起，在一定程度上左右了房價。

（二）地價推動原因

“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)取得的收入。由于很多地方政府財政收入中土地出讓費用比重不小，對“土地財政”過分的依賴、對房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長過于倚重,又加上現(xiàn)行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌)制度不完善,價高者得,造成“地王”頻出,地價的增高勢必造成房價的上漲，地價與房價關(guān)系密不可分。更有房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后在有限的時間段內(nèi)轉(zhuǎn)包給其他房產(chǎn)開發(fā)商，以賺取中間差價為目的，使得地價成本提高，而這一切費用，都是增加到樓市房價上，最終由購房者買單。

（三）制度原因

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史只有十幾年,體制機制還不太健全。比如,由于住房兼具民生和商品雙重屬性,有大多數(shù)國家，住房既有市場供應的商品房,又有政府支持投資的公共住房,而我國在過去的十多年里較為重視通過房地產(chǎn)市場解決住房需求,面向低收入群體的保障性住房供應不足,造成住房供應比較嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡。再比如,房地產(chǎn)稅收制度的不健全。中國是目前世界上少有的不征收不動產(chǎn)稅的國家，囤積大量住房、土地的成本過低導致了投資和投機性購買。同時,房地產(chǎn)市場還存在不少信息不對稱、權(quán)利不對等、競爭不充分的問題。

（四）供求原因

住房作為一種商品，如果供不應求，那么它的價格必然上漲，如果供大于求，價格必然下降。由于1962-1980年出生的嬰兒潮人口，25歲-45歲的購房適齡人口在2009年已經(jīng)達到高峰?！?0后”的人群已開始進入以結(jié)婚住房需求為主導的高消費階段。再加上我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)快速發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，對住房的剛性需求也是導致房價的重要因素。在市場經(jīng)濟下，供求因素是樓市走勢，以及判定房價高低的重要因素。

（五）專家和媒體造勢

樓市的高低和房價的上漲、下調(diào)，我國的專家和媒體起到了關(guān)鍵作用，由于大多數(shù)購房人認為專家對樓市的預判是準確的，因此當專家認為目前房價偏低時，很多人會選擇出手購房，當專家認為目前房價偏高時，很多人就會選擇觀望。媒體也是如此。當媒體對樓市普遍看好時，就會引導廣大購房人積極買房，當媒體對樓市普遍看差時，就會引導廣大購房人持幣觀望，專家和媒體的做法在一定程度上影響了人們的購房心理，直接造成了購買需求的起伏，因而影響了房價走勢。

（六）虛假因素

樓市走勢，房價高低，其實還有虛假因素是可以影響的，最直接的就是開發(fā)商用某些手段造成樓盤緊俏的假象，現(xiàn)在最流行的方法就是雇人排隊發(fā)號買房，捂盤惜售等等，由于購房人同開發(fā)商信息的不對等，造成購房人對房地產(chǎn)市場預期產(chǎn)生誤判，極有可能錯誤地買房，這就造成了樓市火熱，房價持續(xù)走高，從這點可以看出，虛假因素也是可以影響樓市與房價的。

二、2012年房價走勢分析

隨著一起起因房價下跌、資產(chǎn)縮水、利益受損而來的“老業(yè)主維權(quán)事件”的發(fā)生，那些潛在的購房人變得不知所措：房價究竟下跌多少，才該出手？房價究竟會不會大幅下跌？還是在2012年平穩(wěn)上漲？

（一）調(diào)控的目標是控制高房價，重在“穩(wěn)”字

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委認為，調(diào)控房地產(chǎn)的目標，是把高房價調(diào)整下來，還是不再讓其繼續(xù)猛漲。這個目前還不是特別清楚。但是房價大幅下跌，在中國資產(chǎn)價格下調(diào)難度非常大。

如果中國資產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈波動，將會對中國的銀行業(yè)以及中國的宏觀經(jīng)濟造成極大的沖擊。因為房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負債的行業(yè)。一旦資產(chǎn)價格出現(xiàn)向下的劇烈波動，那么房地產(chǎn)、銀行業(yè)，甚至宏觀經(jīng)濟都要遭遇巨大風險。同時，要精準調(diào)控資產(chǎn)價格是非常困難的。

已經(jīng)買了房子的人希望房價下降的意愿不強，不管一套自住還是多套投資的需求。希望房價下降的群體主要是目前正準備買房和沒有住房的人，這部分人數(shù)比較多，呼聲也比較強烈，這聽起來像是合理的。但實際上，房價并非短期內(nèi)下跌越多越好。

正準備買房和買不起房子的人，一般是基層工作者、低收入群體和無保障群體。一旦房價出現(xiàn)大幅度下降，中國經(jīng)濟就會受到很大沖擊，這部分人就容易失業(yè)，由于基本生活保障低，一旦失業(yè)，他們的基本生活就將無法維系，買房便更成為空想。所以并非房價短期內(nèi)下跌越多對百姓越好。房地產(chǎn)一步下挫是禍，價格同比穩(wěn)中略降是福。

（二）物價上漲導致房價相比不變，實際下降

各大城市房價雖然已經(jīng)下降，但是否繼續(xù)下降或者大幅下降呢？對于正準備買房的購房者，個人建議，盡管目前不是買房的最好時機，但離最好的買房時機可能也相距不遠了。因為，土地價格在漲，鋼材、水泥等建材價格在漲，人工成本在漲，人們賴以生存的食品在漲……這么多的成本和物價的上漲，注定了房產(chǎn)開發(fā)商降價的空間越來越窄。何況，一如李稻葵所言，在未來3-5年房價基本保持穩(wěn)定的情況下，算上通脹等因素，假設(shè)中國名義GDP按照每年10%的速度繼續(xù)增長，平均來看中國老百姓的收入將會以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相當于房價降了30%到50%，買不起房的人較之前也會多一些積蓄來支付房款了。

在物價上漲的背景下，名義房價不漲、實際房價已經(jīng)在下跌，去年以來名義房價僵持的效果已基本等同于實際房價的小跌；如果名義房價再大跌，那么，實際房價將近乎“崩盤”了。最新統(tǒng)計顯示，中國100個城市的平均房價2月份持續(xù)下跌，上海、深圳等十大城市的房價則全線滑坡。溫總理在政府報告中指出，政府的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了效力，多數(shù)城市房價環(huán)比下降。中國城市不合理的高房價開始趨向理性發(fā)展。

（三）房價如果大幅下挫的假設(shè)

對于房價問題我們必須要有清醒認識，在我國消費并未有質(zhì)的飛躍，我國GDP仍需投資拉動的情況下，如果房地產(chǎn)下挫50%，對于按揭購房者而言，意味著購房者的財產(chǎn)縮水一半，房屋現(xiàn)價不抵房貸時，繼續(xù)還貸還是做何選擇？對于那些勒緊褲腰帶投資房地產(chǎn)的投資小戶，他們的投資失敗會有什么后果？對于房地產(chǎn)商和銀行來說，房產(chǎn)大跌意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費如建材、家電等都將大幅下降，銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會成為銀行的負資產(chǎn)，此時的境況將會很可怕。其影響不只是中國的房地產(chǎn)業(yè)，甚至擴及到中國實體經(jīng)濟與金融體系。

所以，房價的大幅下跌，必然讓中國經(jīng)濟不振，對于保持經(jīng)濟持續(xù)增長不利，房價大幅下降，不利國，不利民，也不實際。

綜上所述，本人預計2012年全國的房價不一定會漲，今年房價的總體趨勢將穩(wěn)中有跌，但不會大跌。

三、對房價的幾點建議

為了避免重蹈西方發(fā)達國家房地產(chǎn)泡沫破滅的悲劇，應該有必要針對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及所面臨的問題進行改革，建立有中國特色的房地產(chǎn)開發(fā)新模式。對此建議如下：

（一）轉(zhuǎn)變地方政府“土地財政”現(xiàn)狀

轉(zhuǎn)變地方政府對“土地財政”的過度依賴，靠房地產(chǎn)拉動發(fā)展經(jīng)濟的現(xiàn)狀，土地是一種特殊的商品，地方政府應該規(guī)范土地的價格，降低財政收入中土地出讓金的比例，地方政府應積極拓展其他收入渠道。

（二）調(diào)整金融系統(tǒng)的信貸結(jié)構(gòu)

建議銀行系統(tǒng)逐步降低“土地金融”占信貸資金的份額，拓寬其他擔保途徑，促進各行業(yè)信貸資金的均衡分布，將房屋信貸額度逐步控制控制在合理范圍之內(nèi)。

（三）加快廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)

面對低收入群體，在收入沒有大的增長的前提下，一部分有一定支付能力的人，政府應加大經(jīng)濟房建設(shè)，讓這部分人住有所居。另一部分收入較低的群體，應轉(zhuǎn)變?nèi)巳硕加凶》浚仨毷亲再徸》康挠^念，采取“租”住的方式擁有住房，政府應加大廉租房的建設(shè)力度，緩解這部分人的居住難問題。