試論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理與控制

邵 嶸

(四川華西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，四川成都610081)

資金緊張是目前企業(yè)的普遍問(wèn)題，而房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問(wèn)題更為突出。房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資本密集型行業(yè)，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金占用費(fèi)可占到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本的5%～8%，金額可達(dá)到千萬(wàn)元至上億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用管理與控制的風(fēng)險(xiǎn)很大。如何關(guān)注開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，充分利用開(kāi)發(fā)企業(yè)控制財(cái)務(wù)費(fèi)用的方法，控制成本，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員必須積極探索并努力解決的問(wèn)題。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理與控制的必要性

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)謀求經(jīng)濟(jì)效益最大化的經(jīng)營(yíng)方式之一，利用財(cái)務(wù)杠桿，適度的負(fù)債能夠使得企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。但在經(jīng)濟(jì)變動(dòng)中，如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，不但企業(yè)資金實(shí)力不能保證償債的安全，而且過(guò)度的負(fù)債將會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況越加惡化。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資本密集型行業(yè)，一般項(xiàng)目資金需求都會(huì)上億元，大型項(xiàng)目資金投入會(huì)達(dá)到10億元甚至幾十億元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金占用時(shí)間也長(zhǎng)。在實(shí)際操作中銀行借款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的重要來(lái)源。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，其土地價(jià)格、建造成本、銷售政策等受政府宏觀調(diào)控及外部環(huán)境條件影響大。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院等機(jī)構(gòu)的報(bào)告:截至2011年年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.43%，較2010年提高0.24個(gè)百分點(diǎn)。總體計(jì)算，已有15家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到80%。非上市房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過(guò)上市房企負(fù)債率均值，有的開(kāi)發(fā)商甚至超過(guò)80%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已處于高位。

通過(guò)以上原因分析，不難看出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理與控制，降低資金占用費(fèi)，提高企業(yè)利潤(rùn)。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用管理與控制的有效方法

2.1 明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方向，有效提高資金使用效率

清楚發(fā)展戰(zhàn)略方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能避免盲目的擴(kuò)張和投資，將資金用在刀刃上，提高資金使用效率，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理與控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的負(fù)債能力、經(jīng)營(yíng)情況與經(jīng)營(yíng)環(huán)境，制定切實(shí)合理的戰(zhàn)略方向，如:國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的萬(wàn)科追求專業(yè)化和跨區(qū)域的發(fā)展，利用高效的控制機(jī)制，將資產(chǎn)負(fù)債率通常都保持在一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)間，大約在60%左右。實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)成長(zhǎng)。

2.2 加快前期策劃和報(bào)建審批等準(zhǔn)備階段的速度

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房必須符合已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等條件。換而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入前，前期設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、土地出讓金及土地稅費(fèi)等均已繳納，該部分成本約占總成本的35%～45%;且前期策劃報(bào)建審批過(guò)程花費(fèi)的時(shí)間根據(jù)約為6～7個(gè)月，占用的資金利息較大。

一般來(lái)說(shuō)，政府發(fā)布土地出讓信息到正式拍賣有幾個(gè)月的時(shí)間，在實(shí)際拍得土地前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該塊土地信息進(jìn)行處理，加以調(diào)研和策劃，明確開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位，獲批土地后即可加快前期策劃設(shè)計(jì)及報(bào)建速度，節(jié)省前期準(zhǔn)備階段的時(shí)間，降低財(cái)務(wù)成本。即使未能拍得土地，已發(fā)生的費(fèi)用也是可控的。

2.3 加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)銷售收入的快速回籠

待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)售后，開(kāi)發(fā)資金實(shí)現(xiàn)回籠，可以有效減少自有資金投入，降低企業(yè)負(fù)債，減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此，應(yīng)采取加強(qiáng)廣告投放，選擇適當(dāng)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等營(yíng)銷手段力爭(zhēng)早日完成銷售任務(wù)。同時(shí)采取一次性付款獎(jiǎng)勵(lì)的措施鼓勵(lì)客商支付全款;加強(qiáng)客戶管理督促客戶付款;加強(qiáng)與銀行合作加快銀行放款速度等措施加快銷售款項(xiàng)回籠。降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕資金壓力

可以具體分為:(1)大型項(xiàng)目分期分批開(kāi)發(fā)，形成一個(gè)項(xiàng)目多期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。(2)多項(xiàng)目統(tǒng)籌調(diào)度，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。對(duì)于前 一種情況，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)，可以降低資金投入總量，盡早達(dá)到銷售條件，早日收回資金，且通過(guò)分期分批開(kāi)發(fā)將前一批次收入款項(xiàng)投入到下一批次開(kāi)發(fā)中，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。例如將一大型項(xiàng)目分成兩期開(kāi)發(fā)，原一批次投入10億元就可變?yōu)榉謨善诿科谕度?億元，第一批次實(shí)現(xiàn)收入后可滾入第二批次開(kāi)發(fā)所需資金中，大幅降低企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于后一種情況，可合理調(diào)度多個(gè)項(xiàng)目資金，組織企業(yè)內(nèi)部閑置資金的橫向融通，使資金在各項(xiàng)目之間進(jìn)行靈活調(diào)度。在保持資金鏈安全前提下，實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，減輕企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力。

2.5 以成本管理為主線，加強(qiáng)工程款項(xiàng)支付管理

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造成本占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本的45%～55%，資金占用量巨大。必須以成本管理為主線，嚴(yán)格按照合同審批支付工程款項(xiàng)，把握好工程款支付時(shí)間，既要保證工程進(jìn)度，又要防止超額或提前支付造成的資金占用。達(dá)到控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)，降低資金占用成本的目的。

總之，在當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控難以放松，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批仍嚴(yán)格的市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)資金管理，在開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)中將財(cái)務(wù)費(fèi)用管理控制的方法深入細(xì)化，挖掘企業(yè)內(nèi)部潛力，才能緩解資金緊張，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的獲利能力。

［1］財(cái)政部企業(yè)司.企業(yè)成本管理［M］.經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004

［2］朱亞兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理［M］.上海:立信會(huì)計(jì)出版社，2007

［3］馬艷秋.成本費(fèi)用內(nèi)部控制相關(guān)問(wèn)題研究［J］.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2007(5)

［4］羅劍.試論成本費(fèi)用的核算與控制［J］.中國(guó)農(nóng)業(yè)會(huì)計(jì)，2008(1)