找準(zhǔn)工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值,推動(dòng)合理更新

劉暢 謝曉琳

摘要：通過對(duì)沈陽鐵西的工業(yè)遺產(chǎn)調(diào)研分析，從文化價(jià)值，功能定位等角度切入，確定工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)點(diǎn)，并通過長(zhǎng)期趨勢(shì)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，得到更新后的區(qū)域價(jià)值。

Abstract：The industrial city of Shenyang Construction Survey and Analysis，F(xiàn)rom the cultural, functional expression to determine the value of industrial heritage，use Long-term trend analysis of the project method，Get regional value after design。

關(guān)鍵詞：工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值更新長(zhǎng)期趨勢(shì)法

Keyword：Industrial heritage value replaceLong-term trend method

中圖分類號(hào)：[F287.2] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)

在當(dāng)今世界，對(duì)古建筑或歷史街區(qū)的保護(hù)已經(jīng)受到了專家學(xué)者的極大關(guān)注。我國在該領(lǐng)域的申遺道路的一再勝利也表現(xiàn)出努力的良好結(jié)果。但是相對(duì)于古建筑的保護(hù)，工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)力度似乎要輕很多。工業(yè)遺產(chǎn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更新方法的研究目前也未形成完整的體系。

在不同條件下，工業(yè)遺產(chǎn)的命運(yùn)也頗為不同，曾經(jīng)有著東方魯爾之稱的沈陽鐵西區(qū)在進(jìn)入現(xiàn)代化的發(fā)展過程中遇到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。大量的工廠被置換出去，舊有的廠房被推平建成了現(xiàn)代化的高層住宅。當(dāng)年鐵西濃郁的工業(yè)形象被現(xiàn)在溫馨的生活氣息所取代。這當(dāng)然是一種歷史的進(jìn)步。但當(dāng)工業(yè)建筑的數(shù)量少到一定程度的時(shí)候，是否需要保留一部分作為原來印記的體現(xiàn)。目前并未引起足夠的重視。我們作為建筑學(xué)科的專業(yè)人士，希望貢獻(xiàn)我們的知識(shí)力量，利用城市設(shè)計(jì)手法，通過拆與建的權(quán)衡，在文化背景下，將印記轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)，在功能定位上將地塊價(jià)值屬性提高。并通過城市管理學(xué)科的經(jīng)濟(jì)分析原理給予實(shí)際證明。希望以此來引證大區(qū)域范圍內(nèi)的工業(yè)遺產(chǎn)更新后價(jià)值是增長(zhǎng)的。下面以沈陽社區(qū)化工業(yè)博覽CBD這個(gè)虛擬的項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析為例，進(jìn)行工業(yè)遺產(chǎn)的價(jià)值闡述。

一、背景說明：

沈陽社區(qū)化工業(yè)博覽CBD項(xiàng)目是我們沈陽建筑大學(xué)建筑研究所陳伯超教授帶領(lǐng)研究生為鐵西工業(yè)遺產(chǎn)做的一次義務(wù)奉獻(xiàn)，陳教授看到了鐵西目前的發(fā)展困局，所以帶領(lǐng)我們?cè)跊]有甲方的情況下，站在政府角度做了這個(gè)城市設(shè)計(jì)，希望說明部分保留部分工業(yè)建筑比全部鏟除能獲得更大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。該項(xiàng)目用地范圍東至衛(wèi)工街北街、南至北四西路、西至規(guī)劃路、北至北一西路，包括沈陽機(jī)電廠，紅梅味精廠和沈陽化工廠三個(gè)廠區(qū)范圍。

二、體現(xiàn)價(jià)值的因素：

很多時(shí)候人們往往認(rèn)為時(shí)間長(zhǎng)短是建筑保護(hù)與否的依據(jù)有關(guān)。而工業(yè)遺產(chǎn)在歷史的長(zhǎng)河中大部分都還是很年輕的，其實(shí)時(shí)間觀念并不能成為判定遺產(chǎn)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)，更為重要的應(yīng)該是遺產(chǎn)所具有的工業(yè)形象性。以下將依據(jù)這個(gè)項(xiàng)目從五點(diǎn)來說明工業(yè)類建筑更新的價(jià)值找尋。

2.1建筑價(jià)值的分析：

其實(shí)對(duì)于古建筑保護(hù)有個(gè)原真性的要求。借用常青教授的話說 “歷史建筑”，就是指具有歷史記憶價(jià)值、標(biāo)本研究?jī)r(jià)值和文化象征價(jià)值的狹義“歷史建筑”，而且不單單指建筑物，其內(nèi)涵也可延伸到歷史街廓甚至歷史城市。而鐵西曾經(jīng)是中國工業(yè)的脊梁，在新中國成立的時(shí)候，由于當(dāng)時(shí)的世界局勢(shì)原因，中國把重要的重型工業(yè)都放在了鐵西，導(dǎo)致了當(dāng)年沈陽的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展，于此同時(shí)也留下了一批那個(gè)年代及其有特色，并結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性良好的建筑，作為鐵西昨日輝煌的體現(xiàn)。在這個(gè)地方應(yīng)該保留一些有價(jià)值的建筑，而不是全部拆除。

2.2文化背景的價(jià)值分析：

鐵西曾經(jīng)是日本規(guī)劃的，有濃厚的殖民印記，區(qū)域內(nèi)部也保留了部分那個(gè)年代的日式建筑。當(dāng)年的產(chǎn)品主要為日本侵華戰(zhàn)爭(zhēng)服務(wù)。那時(shí)鐵西區(qū)的許多工廠，除了可以體現(xiàn)當(dāng)時(shí)工業(yè)的發(fā)展水平，更是日本侵華戰(zhàn)爭(zhēng)的活證據(jù)，具有雙重意義的歷史價(jià)值。新中國成立后，鐵西也應(yīng)為地緣政治的原因在一次受到國家的垂青，國家的大型工業(yè)很多都在鐵西。很多個(gè)新中國的第一也都是在這塊土地上誕生的。

做為廠區(qū)工人來說，傳統(tǒng)老鐵西人的消費(fèi)圈一直在這些工廠的周邊，該區(qū)域如果按照設(shè)計(jì)的成型將喚醒老鐵西人的傳統(tǒng)回憶，拉動(dòng)老鐵西人的消費(fèi)，也創(chuàng)造新的消費(fèi)地點(diǎn)。通過該項(xiàng)目設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)部各個(gè)工廠老建筑與新建筑的結(jié)合，將會(huì)吸引著全國各地的老鐵西人回家看看。

該地區(qū)原來的大型工業(yè)廠房是鐵西人不可遺忘的記憶，以鐵西工業(yè)為主題的特色商業(yè)地產(chǎn)可以形成文化上的價(jià)值增長(zhǎng)。例如沈陽萬象城，利用周邊沈陽音樂學(xué)院、魯迅美術(shù)學(xué)院和電視臺(tái)早已形成的小資氣氛促進(jìn)了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。所以大量一線品牌入駐萬象城。同理，在鐵西也形成了一個(gè)由新鐵西人構(gòu)成的群體，他們年輕，前衛(wèi)，錢不多但是敢消費(fèi)。所以在鐵西應(yīng)該形成一個(gè)該群體的消費(fèi)場(chǎng)所。如果利用好工業(yè)遺產(chǎn)，將文化價(jià)值轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)價(jià)值，那樣的話工業(yè)遺產(chǎn)對(duì)區(qū)域的價(jià)值貢獻(xiàn)將是極其大的。

2.3地理位置的價(jià)值分析：

隨著鐵西支柱產(chǎn)業(yè)的整體遷出，鐵西缺少辦公和商業(yè)設(shè)施，區(qū)域內(nèi)部的消費(fèi)和上班都還需要借助沈陽的周邊城區(qū)，形成目前鐵西睡城的格局。而該地塊在鐵西的核心區(qū)，周邊道路條件優(yōu)越，有便捷的可達(dá)性。所以該區(qū)域地理位置的價(jià)值是十分優(yōu)越的。

這里將不僅成為沈陽人民的消費(fèi)場(chǎng)所，也將成為沈陽周邊五個(gè)城市的消費(fèi)場(chǎng)所，地理位置帶來的經(jīng)濟(jì)增值也是顯而易見的。

2.4功能定位的價(jià)值分析

發(fā)展才是最好的保護(hù)方式，靜止的保護(hù)帶來的可能只有破壞，將舊有建筑填入新的功能，完善區(qū)域的功能布局，將會(huì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展場(chǎng)所起到很大的正作用。我們將地塊功能定位于工業(yè)博覽會(huì)和工業(yè)展示館是有很重要的考量的。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究表明，展會(huì)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)城市的高端支持經(jīng)濟(jì)，展會(huì)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)為1：9?？梢韵嘈胚@一功能的植入將可以給沈陽經(jīng)濟(jì)帶來極大的推動(dòng)作用。同時(shí)也會(huì)帶來賓館業(yè)，會(huì)展業(yè)，銷售業(yè)的大發(fā)展。給鐵西人民的工作問題。經(jīng)過科學(xué)配置的發(fā)展方向也將為工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)增添更多價(jià)值。

三、數(shù)字定量分析

我們不僅設(shè)計(jì)了這個(gè)工業(yè)遺產(chǎn)的更新項(xiàng)目。并且把現(xiàn)代建筑管理專業(yè)的相關(guān)理論知識(shí)對(duì)該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析做了量化分析。并根據(jù)量化的經(jīng)濟(jì)情況，對(duì)我們的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整，以取得經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

3.1投入的成本

本次需要投資建設(shè)的建筑項(xiàng)目主要為保留和在原建筑基礎(chǔ)上加建的有特色的工業(yè)建筑，以及新建的住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)辦公、博物館及會(huì)展用房。本項(xiàng)目新建建筑、保留原有建筑及加建原有建筑的總面積為2,080,597平方米，拆除面積為216496.60平方米，總用地面積為869,015.14平方米。項(xiàng)目的建筑成本和土地成本總共為123.71億.

3.2收入的預(yù)測(cè)

通過對(duì)周邊房?jī)r(jià)的調(diào)查，依照長(zhǎng)期趨勢(shì)法得到了地塊內(nèi)物業(yè)的平均發(fā)展速度均值，得到在工程進(jìn)入銷售期的售價(jià)，該項(xiàng)目的資金動(dòng)態(tài)鏈。

3.3財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

工業(yè)遺產(chǎn)項(xiàng)目之所以開發(fā)商不愿意做，就是認(rèn)為會(huì)虧或者是賺的太少，但是這個(gè)經(jīng)過我們?cè)O(shè)計(jì)更新之后的項(xiàng)目確給出了很漂亮的答案。從財(cái)務(wù)分析的主要指標(biāo)上來看，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值≥0，內(nèi)部收益率為：22.37%，動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）：3.34年。表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回，并且接近項(xiàng)目計(jì)算期的一半，回收較快。

四、結(jié)語

通過這個(gè)虛擬的項(xiàng)目，我們認(rèn)識(shí)到在當(dāng)前的城市設(shè)計(jì)中，如果我們認(rèn)真負(fù)責(zé)的從事設(shè)計(jì)的話，是可以把保護(hù)與城市的更新結(jié)合的很完善，不僅可以為民眾的生活提供更具特色的環(huán)境，也可以通過設(shè)計(jì)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

（1）王超 工業(yè)遺產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估初探 廣西民族大學(xué)學(xué)報(bào) (自然科學(xué)版)，2009(15)：18-22。

（2）白青鋒 銹跡——尋訪中國工業(yè)遺產(chǎn) 北京：中國工人出版社

（3）周潤健，蔡玉高，楊甲勇 工業(yè)遺產(chǎn)消失了。“怎么閱讀城市” 新華每日電訊，2006- 1 1- 27( 8)。