“小產(chǎn)權(quán)房”往何處去？

本刊記者 李秋香

“小產(chǎn)權(quán)房”往何處去？

本刊記者 李秋香

近期，國(guó)土資源部召開(kāi)發(fā)布會(huì)稱(chēng)，今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展試點(diǎn)清理，根據(jù)國(guó)土資源部初步的清理思路，將采取分類(lèi)、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷(xiāo)售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。

4月18日，國(guó)土資源部公布5起國(guó)土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件的查處結(jié)果，其中包括北京市延慶縣張山鎮(zhèn)上郝莊村委會(huì)違法占地案，延慶“小產(chǎn)權(quán)房”被沒(méi)收。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，又一次成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

66 億平方米小產(chǎn)權(quán)房

據(jù)國(guó)土資源部不完全統(tǒng)計(jì)，截至2007年上半年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱(chēng)，目前北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%，而且從全國(guó)來(lái)看，北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無(wú)很大的區(qū)別，粗略預(yù)算，目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成。而且近年來(lái)小產(chǎn)權(quán)房存量仍在逐年增加。

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū)，種類(lèi)繁多，情況復(fù)雜。由于沒(méi)有土地出讓金、契稅和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房在購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候既方便又便宜，而且這種“方便”還包括不受對(duì)購(gòu)買(mǎi)人群條件的限制。

目前小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具法律性質(zhì)，所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房的清理。

國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受采訪(fǎng)時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為社會(huì)的矛盾，必須要有解決這個(gè)問(wèn)題的政策方向，否則只會(huì)越來(lái)越難解決。

鄒曉云介紹，目前國(guó)土資源部所說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房包括兩種類(lèi)別，一類(lèi)是土地違法，總體規(guī)劃雖然是建設(shè)用地，但是沒(méi)有辦理正規(guī)的土地出讓手續(xù)，不過(guò)，土地上的建筑沒(méi)有違反規(guī)劃。

第二類(lèi)是土地不違法但是規(guī)劃和地上建筑違法。所謂土地不違法即農(nóng)地流轉(zhuǎn)符合指標(biāo)，變?yōu)榧w建設(shè)用地，但是根據(jù)我國(guó)目前的規(guī)定，集體建設(shè)用地不得建商品房更不許出售；或者沒(méi)有申請(qǐng)建設(shè)許可自行蓋房子。

在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理方式上，鄒曉云提出，除了拆遷外，對(duì)于那些符合規(guī)劃，但是居住條件差、拆遷成本不高的地區(qū)可以進(jìn)行改造。“類(lèi)似唐家?guī)X的模式”。小產(chǎn)權(quán)房反映出來(lái)的是人們的住房問(wèn)題，在處理小權(quán)產(chǎn)房的過(guò)程中，不僅僅是土地問(wèn)題，更要看到深層次的矛盾所在。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存稱(chēng)，雖然國(guó)土資源部門(mén)已經(jīng)發(fā)文清理，目前來(lái)看，清理的方式應(yīng)該多樣化，對(duì)已經(jīng)成型的，大規(guī)模高端住宅來(lái)說(shuō)，拆除的可能性很小，大規(guī)模拆除帶來(lái)的村民安置將影響社會(huì)穩(wěn)定。陳寶存坦言，國(guó)土資源部門(mén)的試點(diǎn)清理工作并不能解決市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端，讓其補(bǔ)交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而，對(duì)于建筑標(biāo)準(zhǔn)和保障房完全不同的小產(chǎn)權(quán)房建筑模式，其“轉(zhuǎn)正”之路又絕非補(bǔ)交出讓金那么簡(jiǎn)單。同時(shí)也存在不贊同把小產(chǎn)權(quán)房引向保障房的觀(guān)點(diǎn)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的建房標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有達(dá)到保障房的要求，后期可能存在很多質(zhì)量問(wèn)題。

北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)魏成林認(rèn)為，要研究小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，“就不能僅從占了便宜的部分城里人角度出發(fā)”。他建議“去問(wèn)問(wèn)普通的、真正的農(nóng)民對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的看法，而不是出賣(mài)了農(nóng)民利益的個(gè)別村領(lǐng)導(dǎo)”。

集體土地建租賃房試點(diǎn)方案

此前，早在2010年底，北京市政府就已經(jīng)批準(zhǔn)了在集體土地建租賃房的試點(diǎn)方案，已有5個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)建設(shè)租賃住房1萬(wàn)多套。按照北京市的試點(diǎn)要求，集體土地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，必須符合土地利用總體規(guī)劃等，對(duì)建設(shè)主體、用地性質(zhì)、用地方式都將嚴(yán)格界定，必須依法辦理審批手續(xù)。

2012年1月7日至8日召開(kāi)的全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史正式披露，允許地方試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，其中北京、上海已獲批準(zhǔn)。與“小產(chǎn)權(quán)房”不同，集體建設(shè)用地上建設(shè)的公租房，規(guī)定不能出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)仍然為農(nóng)村集體組織所有。

國(guó)土資源部“松口”同意集體土地建租賃住房的試點(diǎn)，引發(fā)社會(huì)關(guān)注。中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，這樣做突破了現(xiàn)有法律限制，其實(shí)是對(duì)符合規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)了口子。這不僅能解決政府建保障性住房的資金和土地難題，還能提高農(nóng)民收入。

國(guó)土資源部土地利用管理司副司長(zhǎng)竇敬麗表示，集體建設(shè)用地建租賃房的試點(diǎn)有嚴(yán)格的限定條件，僅限于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，由省級(jí)政府審核同意試點(diǎn)方案并報(bào)國(guó)土資源部批準(zhǔn)后，可以開(kāi)展試點(diǎn)工作。

國(guó)土資源部對(duì)于集體建設(shè)用地建租賃房提出了4點(diǎn)要求，“嚴(yán)格審批、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控”。國(guó)土資源部一位相關(guān)人士認(rèn)為，所謂局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行，就是各地的試點(diǎn)僅限于國(guó)土資源部批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目，只能在該項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，而不能擴(kuò)大化。

深圳試點(diǎn)將“農(nóng)民房”納入保障房供應(yīng)

今年3月底，深圳公布的《住房建設(shè)規(guī)劃2012年度實(shí)施計(jì)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《計(jì)劃》），第一次明確寫(xiě)入 “并試點(diǎn)以整體租賃的方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道”。這意味著深圳嘗試著給“小產(chǎn)權(quán)房”一個(gè)合法的身份。

《計(jì)劃》明確了2012年深圳將新增安排籌集建設(shè)保障性住房4萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，并將以租售方式供應(yīng)保障性住房2萬(wàn)套，同時(shí)加大貨幣補(bǔ)貼實(shí)施力度，向符合條件的戶(hù)籍低收入居民和人才100%發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。

《計(jì)劃》提出，“積極推進(jìn)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房統(tǒng)一納入保障性安居工程工作。結(jié)合住房建設(shè)規(guī)劃計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在確保住房質(zhì)量、消防安全的前提下，試點(diǎn)以整體租賃方式將原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應(yīng)渠道，就近提供給符合條件的住房困難家庭和人才?！?/p>

“和國(guó)內(nèi)其他大城市不同，深圳的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量很少，大多已被轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，大量集體用地的存在與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)狀不符?！眹?guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在農(nóng)村城市化過(guò)程中涉及的土地政策方面，深圳也會(huì)體現(xiàn)出特區(qū)的特色。

背景資料

小產(chǎn)權(quán)房政策路線(xiàn)圖

2007年6月，原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購(gòu)房者，以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。

2007年12月，國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

2008年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗(yàn)和探索，都不能違反國(guó)家的土地用途管制制度。

2008年7月15日，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求盡快落實(shí)農(nóng)村宅基地確權(quán)發(fā)證工作，但明確指出不得為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何形式的產(chǎn)權(quán)證明。

2009年6月，國(guó)土資源部要求各地嚴(yán)查“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。

2009年9月1日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅(jiān)決叫停各類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房。

2010年2月，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，爭(zhēng)取年內(nèi)出臺(tái)解決小產(chǎn)權(quán)房方案。

2010年5月，國(guó)土資源部等14個(gè)部委已經(jīng)聯(lián)合成立小產(chǎn)權(quán)房整治處理領(lǐng)導(dǎo)小組，研究制訂小產(chǎn)權(quán)房處理政策方案。

2011年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，國(guó)土資源系統(tǒng)堅(jiān)決推進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題清理工作。

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》政策發(fā)布，明確指出小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。

2012年2月，國(guó)土資源部發(fā)言人表示將于2012年試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房；3月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史表示，2012年開(kāi)始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備；4月，國(guó)土資源部召開(kāi)發(fā)布會(huì)稱(chēng)，今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題相對(duì)突出的城市，開(kāi)展試點(diǎn)清理。