房地產(chǎn)項(xiàng)目水電安裝工程的全過(guò)程管理

黃月林

（廈門中駿集團(tuán)有限公司福建廈門361000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目水電安裝工程的全過(guò)程管理

黃月林

（廈門中駿集團(tuán)有限公司福建廈門361000）

本文從建設(shè)單位業(yè)主角度出發(fā)，針對(duì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理中，如何做好水電安裝工程全過(guò)程管理，基于實(shí)踐提出幾點(diǎn)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)體會(huì)。

水電安裝工程的項(xiàng)目管理；成本控制；質(zhì)量控制；進(jìn)度控制；項(xiàng)目報(bào)建及市政配套；竣工驗(yàn)收及移交

1 引言

長(zhǎng)期來(lái)，由于水電安裝工程造價(jià)僅占建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)的10%～20%，比例甚小，項(xiàng)目參與各方對(duì)水電安裝工程的重要性認(rèn)識(shí)不夠，甚至有人認(rèn)為其只是土建主體工程的附屬品。事實(shí)上，水電安裝工程是建設(shè)工程項(xiàng)目的重要有機(jī)組成部分。從業(yè)主角度出發(fā)，建設(shè)項(xiàng)目的水電安裝工程構(gòu)成較為復(fù)雜，包括的范圍較大：它不僅包括附屬于主體土建工程的水電部分，還包括供水、供電、燃?xì)?、有線、電話寬帶、智能化工程等各部分。如果說(shuō)土建工程是筋骨，水電安裝工程就是血液與神經(jīng)，其重要性應(yīng)該引起項(xiàng)目參加各方的重視。因此，如何做好水電安裝工程的項(xiàng)目管理工作具有重要意義。作者根據(jù)多年從事水電安裝工程技術(shù)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，從業(yè)主角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如何做好水電安裝工程的全過(guò)程管理談幾點(diǎn)親身體會(huì)。

2 成本控制

建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、動(dòng)工直至竣工決算，在建設(shè)工程項(xiàng)目管理的全過(guò)程中，成本管理始終是項(xiàng)目管理的重要組成部分，它貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為追求合理的投資回報(bào)，成本控制更是其工作的重中之重。

2.1 工程建設(shè)前期及設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制

2.1.1 根據(jù)產(chǎn)品總體定位，合理確定水電安裝工程的功能定位

目標(biāo)購(gòu)買人群的設(shè)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和建設(shè)成本有著重要影響。而項(xiàng)目的產(chǎn)品定位則直接影響到工程設(shè)計(jì)的各個(gè)控制指標(biāo)。就水電安裝工程來(lái)講，工程擬采用的安裝材料、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和方案選擇等都與之相關(guān)。在這一階段，編制合理的《水電安裝工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》尤其重要，它決定著整個(gè)水電安裝工程成本控制的成敗。

2.1.2 制定全面的水電安裝工程設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

一般而言，工程設(shè)計(jì)費(fèi)用一般不足總費(fèi)用的1%，但其對(duì)工程建設(shè)成本的影響卻占到75%以上，故而在建設(shè)全過(guò)程成本控制中，工程設(shè)計(jì)尤其應(yīng)該受到重視。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是設(shè)計(jì)的依據(jù)，只有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)做到內(nèi)容全面、科學(xué)合理，切實(shí)反映建設(shè)單位的意圖，設(shè)計(jì)人員才能準(zhǔn)確提交設(shè)計(jì)成果，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，使后期施工階段少變更、少浪費(fèi)、少支出。根據(jù)公司產(chǎn)品定位及《水電安裝工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，結(jié)合同類型的在建、已建項(xiàng)目，筆者組織制定較為詳盡的水電安裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)并較好的達(dá)到了控制目標(biāo)。

2.1.3 積極推行限額設(shè)計(jì)及水電設(shè)備比選工作

限額設(shè)計(jì)是設(shè)計(jì)階段控制造價(jià)的有效辦法，建設(shè)單位可明確規(guī)定項(xiàng)目的一些合理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，作為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的限額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目水電安裝工程中設(shè)備較多，常見(jiàn)有電梯、柴油發(fā)電機(jī)、水泵、變配電設(shè)備等，因此，在水電安裝工程建設(shè)成本組成中，設(shè)備造價(jià)所占比例一般較高，而控制水電安裝工程設(shè)備造價(jià)的途徑就是要做好設(shè)備比選工作。

2.2 工程招投標(biāo)階段及施工階段的造價(jià)控制

充分利用合理低價(jià)評(píng)標(biāo)辦法，通過(guò)招投標(biāo)選擇施工單位，能為業(yè)主節(jié)省大量建設(shè)資金，取得良好經(jīng)濟(jì)效益。附屬于主體工程的水電安裝工程一般與土建主體工程一起招投標(biāo)，經(jīng)常有個(gè)別施工單位為了中標(biāo)，采取壓低水電安裝工程的報(bào)價(jià)等不平衡報(bào)價(jià)等方式，造成日后水電安裝工程質(zhì)量低劣，工期拖延，以至影響整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目順利實(shí)施的嚴(yán)重后果。針對(duì)這一現(xiàn)象，筆者采取對(duì)水電安裝工程施工圖紙及工程量清單進(jìn)行認(rèn)真審查、對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)條款進(jìn)行認(rèn)真推敲、對(duì)水電安裝工程主材和設(shè)備等擇優(yōu)選擇三種品牌讓施工單位報(bào)價(jià)等辦法來(lái)合理控制工程造價(jià)。

2.3 工程施工階段的造價(jià)控制

工程施工階段影響工程造價(jià)的因素主要有施工技術(shù)措施、施工簽證、材料代替、設(shè)計(jì)變更等方面，對(duì)于水電安裝工程來(lái)講，前兩項(xiàng)比較具體，較好掌握，后兩項(xiàng)管理較為困難。針對(duì)這種情況，筆者在水電安裝工程具體施工過(guò)程中重點(diǎn)控制設(shè)計(jì)變更及材料代替，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)變更及材料代替必須按程序辦事，建設(shè)單位未明確同意不準(zhǔn)變更或代替，否則增加費(fèi)用將不予考慮。

2.4 工程竣工決算階段的造價(jià)控制

只要只要做好上述三個(gè)階段的造價(jià)控制，工程竣工決算階段的造價(jià)控制就能較好把握。在該階段，應(yīng)強(qiáng)調(diào)對(duì)工程定額的理解，防止施工單位將一項(xiàng)定額子目的內(nèi)容拆分為多項(xiàng)計(jì)算或高套定額等。例如在本工程決算中，施工單位將增加普通穿墻套管項(xiàng)目按剛性防水套管定額項(xiàng)目套價(jià)，實(shí)際上普通穿墻套管定額已有相應(yīng)定額項(xiàng)目，而兩者價(jià)格相差懸殊，若對(duì)定額不熟悉，就容易被施工單位鉆空子，造成工程造價(jià)偏差。

3 質(zhì)量控制

水電安裝工程質(zhì)量的優(yōu)劣，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目能否正常運(yùn)行關(guān)系重大。工程質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅影響施工單位利益，也將影響工程建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益，工程質(zhì)量是工程項(xiàng)目參與各方共同利益所在。但由于工程項(xiàng)目參與各方位置不同，各自關(guān)注的重點(diǎn)也有所不同，作為建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主的重要任務(wù)之一，就是要以質(zhì)量控制為紐帶，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，保證工程達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量目標(biāo)。

3.1 充分發(fā)揮工程監(jiān)理對(duì)質(zhì)量的控制作用

保證項(xiàng)目的正確實(shí)施，應(yīng)該讓監(jiān)理能夠有效地對(duì)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行質(zhì)量控制。業(yè)主應(yīng)將委托的監(jiān)理工作內(nèi)容具體化，并賦予監(jiān)理相應(yīng)權(quán)力。雖然業(yè)主對(duì)施工的具體質(zhì)量控制主要委托監(jiān)理單位進(jìn)行；而實(shí)際工作中，有些問(wèn)題只靠監(jiān)理和施工單位無(wú)法解決，需要業(yè)主的參與。實(shí)踐表明，業(yè)主參與工程質(zhì)量控制活動(dòng)，能較好地調(diào)動(dòng)施工單位的積極性，有效地監(jiān)督監(jiān)理的質(zhì)量控制，使工程質(zhì)量得到較好保證。

3.2 制定企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，有針對(duì)性地參與重大安裝技術(shù)方案的審定

水電安裝工程施工方案作為安裝施工策劃的前期工作，在工程質(zhì)量管理上起著舉足輕重的作用。業(yè)主代表有針對(duì)性的參與重大水電技術(shù)方案的審定，能有效地預(yù)防質(zhì)量通病，消除質(zhì)量隱患，保證施工質(zhì)量。例如，在水電安裝工程施工中，廚房衛(wèi)生間管道滲漏是房地產(chǎn)的常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題，它嚴(yán)重影響業(yè)主的日常工作生活，而許多工程項(xiàng)目卻始終無(wú)法很好地解決此類問(wèn)題，留下質(zhì)量隱患。針對(duì)這種情況，筆者設(shè)定了相應(yīng)的企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，要求施工單位針對(duì)該標(biāo)準(zhǔn)編制能指導(dǎo)工程實(shí)際施工的方案，通過(guò)監(jiān)理審批后報(bào)甲方審定，嚴(yán)格根據(jù)施工方案施工，這一辦法取得了良好的效果，交房至今未發(fā)現(xiàn)廚房衛(wèi)生間管道有滲漏現(xiàn)象，取得了預(yù)期的質(zhì)量控制效果。

3.3 設(shè)置質(zhì)量停滯點(diǎn)，不定期進(jìn)行質(zhì)量抽檢

通過(guò)設(shè)置某些特定的水電安裝工程質(zhì)量檢查停滯點(diǎn)，能使業(yè)主單位掌握工程質(zhì)量的總體情況，做到心中有數(shù)，針對(duì)工程發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題能及時(shí)敦促有關(guān)單位予以整改，避免發(fā)生重大的工程質(zhì)量事故。

3.4 加強(qiáng)各方面的協(xié)調(diào)配合工作

單位工程項(xiàng)目包含許多分部工程，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不可避免會(huì)出現(xiàn)交叉作業(yè)，加強(qiáng)各方面的協(xié)調(diào)配合工作，能較好地保證工程不因交叉作業(yè)互相影響，有效地保證工程質(zhì)量，這一點(diǎn)在水電安裝工程項(xiàng)目管理中尤其重要。建設(shè)項(xiàng)目的水電安裝項(xiàng)目除了附屬于主體的水電通風(fēng)空調(diào)等項(xiàng)目外，還包括供水、供電、燃?xì)狻⒂芯€、電話寬帶、智能化工程等各部分，而各部分又分別由不同施工單位施工，這就要求業(yè)主單位承擔(dān)起協(xié)調(diào)配合工作，讓項(xiàng)目參與各方共同把握工程質(zhì)量。

4 進(jìn)度控制

工程項(xiàng)目進(jìn)度控制是指實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的過(guò)程中，為使工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度符合項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度的要求，使項(xiàng)目能按既定時(shí)間竣工而開(kāi)展的有關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。水電安裝工程的進(jìn)度控制對(duì)于工程項(xiàng)目的總體進(jìn)度控制有著重要意義，因?yàn)樵O(shè)備安裝工程的大部分工作量都集中在項(xiàng)目的后期階段，若不能有效控制，將使項(xiàng)目總工期難以保證。

4.1 利用施工合同對(duì)水電工程進(jìn)度進(jìn)行有效控制

施工合同中工期的有關(guān)條款是對(duì)施工單位進(jìn)行進(jìn)度控制的最有效方法。業(yè)主應(yīng)該對(duì)照施工合同，對(duì)施工單位的周進(jìn)度計(jì)劃及月進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行檢查，若發(fā)現(xiàn)有偏差，應(yīng)及時(shí)提醒施工單位進(jìn)行調(diào)整，敦促監(jiān)理單位進(jìn)行進(jìn)度控制。

4.2 通過(guò)工程款的合理?yè)芨侗ＷC安裝工程進(jìn)度

由于水電安裝工程的大部分工作量都集中在項(xiàng)目的后期階段，水電安裝工程造價(jià)中的材料、設(shè)備所占的比例較高，若不能保證工程后期安裝工程款的撥付，進(jìn)度就無(wú)法得到保證。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，許多工程項(xiàng)目都按工程總體進(jìn)度撥付工程款，項(xiàng)目后期工程因工程量較少而無(wú)法得到建設(shè)單位較多工程款，施工單位經(jīng)常因此挪用拖欠安裝班組工程款，進(jìn)而拖延工程進(jìn)度。針對(duì)這種情況，筆者在施工合同簽定時(shí)明確規(guī)定有部分工程款屬于水電安裝工程，實(shí)行?？顚Ｓ?，較好地避免了此類問(wèn)題發(fā)生。

5 水電項(xiàng)目報(bào)建及配套

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目管理工作，除了正常工程施工管理外，項(xiàng)目報(bào)建也是項(xiàng)目管理工作的重要組成。水電安裝工程項(xiàng)目報(bào)建除了項(xiàng)目初期配合土建進(jìn)行施工圖審核，消防工程圖紙審核，市政圖紙審核外，還包括供水、供電、燃?xì)?、有線、電話寬帶等相關(guān)部門報(bào)建。水電安裝工程項(xiàng)目報(bào)建情況的好壞直接影響工程的總體實(shí)施。做好此項(xiàng)工作的關(guān)鍵是項(xiàng)目報(bào)建工作的提前性及與相關(guān)部門的有效溝通。因市政報(bào)建工作主要面對(duì)市政相關(guān)部門，這些部門都有自己的行業(yè)規(guī)程規(guī)范及地方習(xí)慣性做法，而這些規(guī)程又會(huì)經(jīng)常發(fā)生變化，若不把此項(xiàng)工作提前，將給項(xiàng)目順利實(shí)施造成重要影響。

6 竣工驗(yàn)收及移交

從業(yè)主角度出發(fā)，工程項(xiàng)目的順利竣工驗(yàn)收及移交將為項(xiàng)目管理工作劃上一個(gè)完美的句號(hào)。對(duì)于水電安裝工程來(lái)講，項(xiàng)目業(yè)主要及時(shí)組織及參加各項(xiàng)驗(yàn)收，如質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、民防驗(yàn)收等，對(duì)驗(yàn)收意見(jiàn)要敦促相關(guān)單位整改，以免留下質(zhì)量隱患。同時(shí)，要求施工單位及監(jiān)理單位做好項(xiàng)目相關(guān)工程資料，以便工程的順利移交。

7 結(jié)束語(yǔ)

上述內(nèi)容僅是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目水電安裝工程的全過(guò)程管理提出的一些經(jīng)驗(yàn)體會(huì)，對(duì)不同工程類別、不同時(shí)間和不同地點(diǎn)的管理工作也應(yīng)有不同側(cè)重點(diǎn)及管理方法。

責(zé)任編輯：李 紅

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TE682

A

1671-9107（2012）05-0045-03

10.3969／j.issn.1671-9107.2012.05.045

2012-02-15

黃月林（1974-），男，福建廈門人，本科，國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工程師、一級(jí)建造師，主要從事房建類水電等設(shè)備安裝工程。