利率政策調(diào)控我國(guó)房?jī)r(jià)的有效性分析

王靜娟

（鄭州大學(xué) 商學(xué)院，河南 鄭州 450001）

利率政策調(diào)控我國(guó)房?jī)r(jià)的有效性分析

王靜娟

（鄭州大學(xué) 商學(xué)院，河南 鄭州 450001）

利率作為貨幣政策的一個(gè)重要手段，通過其傳導(dǎo)機(jī)制發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。從理論上分析利率變動(dòng)與房?jī)r(jià)呈反向關(guān)系；但我國(guó)的利率政策調(diào)控房?jī)r(jià)效果并不明顯，主要是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不完善、利率本身的局限性及地方政府干預(yù)造成的，需要進(jìn)一步推進(jìn)利率改革和土地審批制度，建立完善的住房保障體系。

利率；房地產(chǎn)；有效性

在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，房地產(chǎn)與貨幣資金的關(guān)系密切相關(guān)，而利率又在貨幣資金中扮演了很重要的角色，利率作為貨幣政策的一個(gè)重要手段，在政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面起到了重要的作用。在過去的10年中，我國(guó)貨幣市場(chǎng)的利率調(diào)整達(dá)20次之多。利率政策究竟如何影響房?jī)r(jià)波動(dòng)，有效性如何？這些問題一直以來都是實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。筆者通過對(duì)利率與房?jī)r(jià)的理論分析，結(jié)合我國(guó)利率調(diào)整與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)我國(guó)利率調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性進(jìn)行分析，從根源上分析了利率政策調(diào)控效果不明顯的原因及相應(yīng)的政策性建議。

一、利率與房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)理論分析

（一）利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制

凱恩斯主義認(rèn)為，實(shí)際利率決定投資和消費(fèi)，由于價(jià)格存在黏性，名義利率降低也會(huì)降低實(shí)際利率，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)投資、個(gè)人投資、庫存投資以及耐用消費(fèi)品的上升［1］。貨幣供給的增加，意味著在當(dāng)前的均衡狀態(tài)下貨幣市場(chǎng)供給增加，而貨幣需求不變，從而導(dǎo)致均衡利率下降，由于債券價(jià)格與利率的高低成反比，因此，債券價(jià)格上升，導(dǎo)致債券的資產(chǎn)回報(bào)率降低。而債券資產(chǎn)回報(bào)率與房地產(chǎn)價(jià)格之間存在替代效應(yīng)，即由于資金具有追逐利潤(rùn)的性質(zhì)，當(dāng)債券的資產(chǎn)回報(bào)率降低時(shí)，資金會(huì)從證券市場(chǎng)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以獲得更高的回報(bào)。

（二）利率政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)供給的影響

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史較短，目前開發(fā)商主要依靠商業(yè)銀行的貸款間接融資，通過上市直接融資的還比較少，融資渠道比較單一。利率的調(diào)高會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的成本增加，可能會(huì)引起開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)困難，導(dǎo)致資金鏈緊張，為了緩解資金壓力，開發(fā)商可能會(huì)采取降價(jià)的方法及早出售自己的樓盤，房?jī)r(jià)不升反降［2］。

（三）利率政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)需求的影響

由于房地產(chǎn)是一種價(jià)格較高的特殊商品，大部分消費(fèi)者缺乏一次性付款購買的能力，而多采取抵押貸款的方式購買，購買過程中往往涉及到大量的抵押貸款，利率的下降能夠減少購房者的資金成本，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；由于抵押貸款要求在一定的期限內(nèi)按貸款合同償還本金和利息，因此，利率的變化會(huì)顯著地影響消費(fèi)者的還貸額，影響購房成本［3］。購房成本的變化使部分消費(fèi)者進(jìn)入或退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而引起房地產(chǎn)需求的變化，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)的變化。如利率提高，消費(fèi)者的還款額增加，購房成本上升，一部分消費(fèi)者就會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求的下降將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌；利率調(diào)低，消費(fèi)者的還貸額減少，購房成本下降，就有部分消費(fèi)者選擇進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)購買，需求的上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。

二、我國(guó)利率調(diào)控房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀

隨著住房改革的深入，國(guó)家相應(yīng)出臺(tái)了“抑制投資過熱”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，旨在調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2004年10月一年期存貸款利率均上調(diào)0.27%至2011年7月金融機(jī)構(gòu)存貸款利率分別上調(diào)0.25%，加息已達(dá)15次之多。但我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是發(fā)生了輕微的波動(dòng)，利率政策的警示性作用遠(yuǎn)大于其經(jīng)濟(jì)上的作用，對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用在短期內(nèi)并不明顯。而且，近10年來，房?jī)r(jià)一直保持上漲的趨勢(shì)，利率不斷上調(diào)，從長(zhǎng)期來說，也沒能有效地抑制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況，利率政策與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格并不具有明顯的負(fù)相關(guān)性。政府雖然加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度和決心，短期內(nèi)多次運(yùn)用加息政策，但我國(guó)發(fā)展的實(shí)際情況表明，房地產(chǎn)價(jià)格受利率調(diào)節(jié)的效果并不明顯，利率政策在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上調(diào)控的作用收效甚微。這與前面的理論以及發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)是有出入的。

三、利率政策調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)失效的原因

（一）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不完善

我國(guó)的市場(chǎng)化程度還比較低，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有一定的差距，尤其是資本市場(chǎng)才剛剛起步，因此發(fā)達(dá)國(guó)家理論上的利率傳導(dǎo)機(jī)制目前并不適用于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)的利率市場(chǎng)化程度很低，這種傳導(dǎo)機(jī)制是斷裂的。同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于起步階段，并未形成成熟的市場(chǎng)機(jī)制，自2000年商品房大規(guī)模開發(fā)以來，房?jī)r(jià)上漲過快，里面固然有市場(chǎng)的因素，但更多的是行政因素在起作用，因此僅僅依靠貨幣政策來調(diào)控房?jī)r(jià)是不夠的，需要從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求著手，多管齊下，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展下去。

（二）利率政策本身的局限性

但，馱子和常愛蘭真的受傷了。他們盡管一直讓人說笑話，但那僅僅是笑話，不影響太大的面子。而且他們也感受到嶺北人最多也就是說說笑笑了，不會(huì)真的看不起他們。而自己的孩子因?yàn)楫嬃诉@些有傷風(fēng)俗的畫讓老師找上門來了，這就是莫大的恥辱了。

我國(guó)在實(shí)施利率政策的過程中，由于每次利率上調(diào)或下調(diào)的幅度都很小，很難對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)起到很好的調(diào)控作用。不論對(duì)于購房者還是開發(fā)商來說，其影響都微乎其微。再加上政策的時(shí)滯性，導(dǎo)致我國(guó)的利率政策并不能短期內(nèi)起到明顯的效果，甚至出現(xiàn)了實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)相反的情況。

（三）地方政府的干預(yù)以及政策執(zhí)行發(fā)生偏移導(dǎo)致政策失效

在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，其參與主體除開發(fā)商、銀行及消費(fèi)者之外，地方政府也扮演著重要的角色。我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲都是政府主導(dǎo)下的價(jià)格上漲。政府熱衷于這樣做是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲不僅可以提高本地區(qū)的GDP，而且政府可以得到更多的土地出讓金，增加稅收收入。中央銀行實(shí)施調(diào)控后，執(zhí)行過程會(huì)受到地方政府在一定程度的干預(yù)。地方政府是否準(zhǔn)確執(zhí)行中央的貨幣政策，關(guān)鍵在于貨幣政策目標(biāo)與地方政府目標(biāo)是否一致，若目標(biāo)一致，則地方政府能夠推動(dòng)中央貨幣政策執(zhí)行；若不一致，則地方政府會(huì)阻礙貨幣政策的執(zhí)行。

四、政策性建議

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不完善，利率政策調(diào)控房?jī)r(jià)的效果微乎其微，為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，需要從以下方面努力。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家的利率對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果之所以比較好，是由于其推行了利率市場(chǎng)化，利率的傳導(dǎo)機(jī)制比較通暢。因此，為了提高我國(guó)利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效性，我們需要進(jìn)一步著力培育金融市場(chǎng)，推進(jìn)銀行改革進(jìn)程，積極、穩(wěn)步地推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革。

（二）政府要嚴(yán)格執(zhí)行土地審批制度

土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，土地供給量是房地產(chǎn)的總閥門，土地的審批出讓在很大程度上影響著整個(gè)房地產(chǎn)的供給情況。因此，政府要準(zhǔn)確執(zhí)行國(guó)家政策，建立土地資源配置體系，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家土地審批制度，規(guī)范土地價(jià)格，從源頭上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）建立完善的住房保障制度

住房是事關(guān)民生的大事，要建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系，僅靠市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)是不夠的，需要政府適時(shí)參與調(diào)整。我們要根據(jù)各地的實(shí)際情況，因地制宜，建設(shè)有中國(guó)特色的住房保障體系，在推進(jìn)商品房建設(shè)的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)企業(yè)積極參與經(jīng)濟(jì)適用房或公共租賃房的建設(shè)，建立多元化的住房體系。

［1］高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

［2］牛溪.利率上調(diào)加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合［N］.證券時(shí)報(bào)，2006－04－29（3）.

［3］陳淮，鄭翔.利率調(diào)整的經(jīng)濟(jì)背景及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響［J］.新金融，2005（3）.

F822.0

A

1673－1395（2012）03－0045－02

2012－01－05

王靜娟（1987－），女，河南鄭州人，碩士研究生。

責(zé)任編輯 胡號(hào)寰 E－mail：huhaohuan2＠126.com