讓政府為難的房價(jià)

| 文 · 本刊記者 智強(qiáng)

“我可以明確地告訴大家，房價(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。因此，調(diào)控不能放松。”這是溫家寶總理在今年“兩會”記者招待會上對房價(jià)問題的表態(tài)。那么，什么樣的房價(jià)才叫合理價(jià)位？“我以為合理的房價(jià)，應(yīng)該是使房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配?！睖乜偫碚f。

溫總理此言一出，立即引起全國再次熱議本來就處在火山口的房價(jià)問題。一時間，人們圍繞著溫總理提出“合理房價(jià)”的兩個標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算起各地“合理房價(jià)”的具體價(jià)格。

誰撐起了高房價(jià)市場

溫總理提出的房價(jià)與居民的收入相適應(yīng)，也叫房價(jià)收入比。有媒體介紹說，按照國際常規(guī)數(shù)據(jù)，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出的“合理的住房價(jià)格”支出，應(yīng)該為每個家庭3－6年和4－6年的收入，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一數(shù)字，房價(jià)有大幅下降空間。

一位網(wǎng)友按照“2011年當(dāng)?shù)爻鞘腥司芍涫杖搿良彝テ骄丝凇梁侠矸績r(jià)收入比/90平方米”的公式，計(jì)算出一些地區(qū)的“合理房價(jià)”，例如北京為4387元/平方米，上海為4831元/平方米，廣州是4573元/平方米。用合理房價(jià)收入比計(jì)算出的這些城市的房價(jià)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于現(xiàn)實(shí)中的房價(jià)。

據(jù)摩根大通計(jì)算，2010年底，全國平均房價(jià)收入比為10.6倍。房價(jià)收入比較高的城市為北京（23倍）、上海（16.3倍）、杭州（17.2倍）和深圳（16.9倍）等。我國的房價(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了市場可以接受的正常值。

如何使房價(jià)收入比回歸到合理區(qū)間呢？降低房價(jià)，抑或提高居民收入？在選擇中，政府總是把干預(yù)房價(jià)作為己任。政府調(diào)控房價(jià)已有多年，但房價(jià)卻越調(diào)越高。2011年，面對不斷攀高的房價(jià)，不得不密集出臺了一系列嚴(yán)厲措施，如新國八條、限價(jià)令、限購令、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等。在這樣的組合重拳下，房價(jià)雖略有下降，但并沒有回歸到合理價(jià)位。

如此堅(jiān)挺的房價(jià)，是靠什么來支撐的呢？難道中國人一下子都成富翁了嗎？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并不支持這種猜想。2011年，我國調(diào)整了個人所得稅，將免征額由2,000元提高到3,500元。財(cái)政部稅政司副司長王建凡在解讀個人所得稅法新變化時說，工薪收入者的納稅面經(jīng)過調(diào)整以后，由目前的約28%下降到約7.7%，納稅人數(shù)由約8,400萬人減至約2,400萬人。免稅的工薪收入群體，應(yīng)該說與買房無緣。那么，月收入3,500元以上的2,400萬納稅人群，就能撐得起現(xiàn)在的高房價(jià)嗎？

在今年“兩會”期間，一位《華商報(bào)》記者與全國人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會副主任委員賀鏗有這樣一段對話：

記者問：2009年您在接受采訪時表示：“作為副部級官員，靠工資自己也買不起房子?！比赀^去了，房價(jià)在國家各項(xiàng)政策的調(diào)控下，也開始出現(xiàn)了下滑，您買得起房了嗎？

賀鏗答：“我現(xiàn)在的工資收入仍然買不起房，尤其是像樣的房子。如果真沒有房子住，買一個40-50平方米的房子，我能買得起。但是像樣的房子我真買不起，你比如在北京買150平方米的房子，位置稍好一點(diǎn)，五環(huán)之內(nèi)，房價(jià)即使降了，現(xiàn)在也是2-3萬元每平方米，那么一套150平方米的房子，至少400-500萬元左右。所以別說一年的工資收入，就是把30年的積蓄拿出來也買不起！”

賀鏗在北京肯定不是一個低收入者，即使在納稅人中也不會是一個低收入者，他都買不起像樣的房子，工薪階層顯然無法撐起如此高的房價(jià)。

那么，是誰撐起了高房價(jià)呢？有人說，房價(jià)是那些貪官和有灰色收入的人炒起來的；還有說，有些民營企業(yè)家沒有投資機(jī)會，把錢投在了買房上，導(dǎo)致房價(jià)上漲。但是，他們就足以把房價(jià)拉到現(xiàn)在這么高嗎？致使房價(jià)居高不下的神秘力量到底是什么呢？

高房價(jià)的利益落入了誰的口袋

溫總理說的另一個標(biāo)準(zhǔn)，是房價(jià)與投入和合理的利潤相匹配。

國土部在兩年前曾對外公布了一項(xiàng)“房地產(chǎn)項(xiàng)目用地地價(jià)專項(xiàng)調(diào)查”的最終結(jié)果?！案鶕?jù)對我國東中西部（105個城市）620個不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在國內(nèi)地價(jià)占房價(jià)15-30%，平均是23.2%。這個比例遠(yuǎn)低于國際水平?！?009年6月24日，國土資源部副部長鹿心社在國新辦新聞發(fā)布會上說。參與這次調(diào)查的國土部中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松當(dāng)時曾對記者說：“除土地成本和稅費(fèi)外，開發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本最高不會超過30%。加之稅費(fèi)成本10%，平均土地成本23.2%，開發(fā)商最終的直接利潤應(yīng)該在40%左右。即便是算上增值稅，流向政府的也不會超過40%?！?/p>

趙松認(rèn)為，開發(fā)商賺了40%的利潤，但他也沒否認(rèn)，政府從房地產(chǎn)身上以地價(jià)和稅費(fèi)形式也拿走了40%。對此，業(yè)界一直有不同的聲音。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會通過全國工商聯(lián)早在2009年向全國兩會遞交的《全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》就顯示，全國九大城市所調(diào)查項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分所占比例為49.2%，其中上海達(dá)64.5%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平認(rèn)為還不止這些，“統(tǒng)計(jì)顯示，商品房交易過程中，有12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi)加在一起，占到了房價(jià)的70%左右。”

高房價(jià)的利益是企業(yè)得到的多，還是政府得到的多，這個口水戰(zhàn)已經(jīng)打了好幾年，至今無果。但從供給角度看，有一點(diǎn)是清楚的，那就是政府和開發(fā)商共同推高了房價(jià)。由于政府和企業(yè)已經(jīng)成為一個利益共同體，想降低企業(yè)利潤，或減少政府稅費(fèi)都是相當(dāng)困難的。“我覺得，房地產(chǎn)市場關(guān)系到財(cái)政、金融、土地、企業(yè)等各項(xiàng)政策，涉及到中央和地方的利益關(guān)系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當(dāng)之大?！睖乜偫淼脑捳Z中深刻地揭示了房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。

路透中文網(wǎng)報(bào)道顯示，2010年，我國“房地產(chǎn)投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）中的直接比重逾12%。不過，房地產(chǎn)還影響到高達(dá)40-50個的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，包括水泥、鋼材、玻璃、家具電器以及裝飾材料等等，還有就業(yè)?！?因此，房地產(chǎn)在GDP中的位置至關(guān)重要，是拉動經(jīng)濟(jì)增長的巨大動力。

此外，房地產(chǎn)還關(guān)系到金融業(yè)的安全。截至2010年底，全國主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)類貸款占比超過20%，銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。

“如果真正把這個城市的房地產(chǎn)市場給打下去，我指的房地產(chǎn)市場是成交量和價(jià)格全都打下去，地方政府的負(fù)債靠什么去還？他們能還的手段并不是很多的。”SOHO中國董事長潘石屹說。復(fù)旦大學(xué)教授謝百三進(jìn)一步分析道，“土地財(cái)政收入，2010年占北京、上海、天津60%多。各地政府一方面叫得滿天里響，和中央保持一致，堅(jiān)決調(diào)控房價(jià)，一方面又小心翼翼地在自己力所能及的權(quán)力范圍內(nèi)，保護(hù)本地房地產(chǎn)市場，在盡可能少的損失下，讓房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展商活下去，生存下去，以躲過這次嚴(yán)厲的調(diào)控關(guān)。因?yàn)楣べY、補(bǔ)助，城市建設(shè)，還10.7萬億地方債，最終歸根到底還是靠賣地??！”

房地產(chǎn)一方面關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的興衰，另一方面這桌盛宴又關(guān)系到多方利益。因此，從供給方面看，謝百三說：“房價(jià)要跌很多也很難??！”

發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用

溫總理在今年“兩會”記者招待會上說：“房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是說要充分利用市場這只手。但是政府這只手也不可以缺少，因?yàn)樗哂蟹€(wěn)定性和促進(jìn)公平?！?/p>

潘石屹深諳目前政府對房價(jià)調(diào)控的意欲。在2011年的博鰲亞洲論壇上，當(dāng)記者問他怎么評價(jià)任志強(qiáng)關(guān)于房價(jià)的預(yù)言時，潘石屹微笑著回答：“今年的房價(jià)，不是市場說了算，也不是開發(fā)商說了算，更不是任志強(qiáng)說了算，是政府說了算，任總說的話你可以不聽，價(jià)格是發(fā)改委、計(jì)建委、房管局在限定，你聽政府的就行了，政府說穩(wěn)中有降，它就會穩(wěn)中有降，否則就是他說的和做的不一樣了?！?/p>

但“調(diào)控并不是一個長期措施，我覺得就是用時間換空間，用三到五年的時間來換完成3,600萬套保障房……只要市場上有50%以上保障房，那市場調(diào)控就不需要了?！比f達(dá)集團(tuán)董事長王健林說。

賀鏗表示，“現(xiàn)在所用的調(diào)控都是行政手段，一旦退出將會怎樣？”中國要使房地產(chǎn)市場健康，就必須采用市場化的手段，包括盡快出臺房產(chǎn)稅，讓投機(jī)者買得起房養(yǎng)不起房。發(fā)揮市場配置資源的作用，有利于房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展。

一些學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場問題的根源在于我國獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，尤其是收入分配的不平衡，導(dǎo)致兩極分化日趨嚴(yán)重。但中國收入分配制度的改變，居民收入的大幅提升，需要一個長期過程，因此，房地產(chǎn)調(diào)控也很難一蹴而就。