在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法研究

金建清

（蘇州科技學(xué)院 土木工程學(xué)院，江蘇 蘇州 215011）

在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法研究

金建清

（蘇州科技學(xué)院 土木工程學(xué)院，江蘇 蘇州 215011）

首先以分析抵押目的實(shí)現(xiàn)過程為基礎(chǔ)，提出目前通行的假設(shè)開發(fā)法公式不太適用于在建工程抵押估價(jià)；其次，通過考察在建工程抵押目的實(shí)現(xiàn)過程中房地產(chǎn)狀況變化對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)價(jià)值的影響，建立了在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式；最后給出了一個(gè)算例.

房地產(chǎn)估價(jià)；抵押估價(jià)；在建工程；假設(shè)開發(fā)法

在建工程是一種典型的具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》［1］和《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》［2］對(duì)估價(jià)方法選用的要求，在建工程估價(jià)應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法.雖然對(duì)估價(jià)有不同的現(xiàn)實(shí)需要，但是估價(jià)都應(yīng)或宜采用公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，抵押估價(jià)盡管也采用公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，但顯然具有其特殊性.一般地，轉(zhuǎn)讓估價(jià)、課稅估價(jià)、房屋征收補(bǔ)償估價(jià)、糾紛估價(jià)等都是以估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)交易為隱含前提，并以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況（包括實(shí)物狀況和權(quán)益狀況）為價(jià)值指向的，抵押價(jià)值則等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，而法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铐?xiàng)［3］，抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值（則）在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)予以確定［4］.由此可見，一方面，抵押價(jià)值是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，但受假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款的限制；另一方面，處置房地產(chǎn)時(shí)的價(jià)值不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值.因此，抵押估價(jià)顯然不同于其他目的的估價(jià).在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為保障貸款收回，從設(shè)立抵押權(quán)到實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)期間，抵押物價(jià)值都應(yīng)保持大于未償還的貸款余額，這是抵押業(yè)務(wù)的真正意義所在，也是抵押估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則的具體體現(xiàn).而事實(shí)上從設(shè)立抵押權(quán)到實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)期間，受房地產(chǎn)市場(chǎng)因素及房地產(chǎn)狀況因素影響，抵押物價(jià)值會(huì)發(fā)生變化，對(duì)于在建工程，情況則顯得更加復(fù)雜.那么為保障抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，如何使在建工程抵押價(jià)值與實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值不至于差異過大呢？目前通行的求取在建工程價(jià)值的假設(shè)開發(fā)法公式“在建工程價(jià)值＝續(xù)建完成后價(jià)值－在建工程取得稅費(fèi)－續(xù)建成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤”［5］是否適用在建工程的抵押估價(jià)呢？凡此種種，都呼喚著對(duì)在建工程抵押估價(jià)方法的進(jìn)一步探索.確定一個(gè)合理的在建工程抵押價(jià)值，既是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的價(jià)值保障，也是估價(jià)人員的基本職責(zé)所在.

本研究試圖以房地產(chǎn)估價(jià)的過程分析法［6］為工具，以抵押目的為核心，解析抵押目的實(shí)現(xiàn)過程中在建工程狀況變化過程，將估價(jià)對(duì)象置于交易、處分、狀態(tài)變化等動(dòng)態(tài)過程，考察其價(jià)值形成和變化過程，重構(gòu)假設(shè)開發(fā)法，提高假設(shè)開發(fā)法在在建工程抵押估價(jià)中的合理性和科學(xué)性.

1 在建工程抵押目的實(shí)現(xiàn)過程

在某一特定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象在建工程狀況具有包括實(shí)物狀況和權(quán)益狀況兩方面的事實(shí).在建工程抵押一般是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為［7］，按此含義，不難得到在建工程抵押價(jià)值的內(nèi)涵如下：在建工程抵押價(jià)值既包含已完工部分工程價(jià)值，又包含土地使用權(quán)價(jià)值.前者在實(shí)物形態(tài)上表現(xiàn)為工程已完工部分，不含以后新增部分；在價(jià)值上表現(xiàn)為按照正常情況下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新形成該在建工程已經(jīng)完成的工程量所發(fā)生的全部費(fèi)用.后者表現(xiàn)為土地使用權(quán)的權(quán)益價(jià)值，而決定權(quán)益價(jià)值的權(quán)益狀況則受法律政策制約，因?yàn)?，建設(shè)單位使用國有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地［8］，因此，權(quán)益狀況是按土地使用權(quán)出讓合同約定或土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件規(guī)定的所有權(quán)利.顯然，此內(nèi)涵下的在建工程抵押價(jià)值指向的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)（設(shè)立抵押權(quán)時(shí)）的房地產(chǎn)狀況.如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)交易，一般情形是交易價(jià)格應(yīng)等同或接近抵押價(jià)值，然而，在在建工程抵押關(guān)系續(xù)存期間，在建工程狀況一般將發(fā)生變化，在建工程狀況的變化勢(shì)必影響到在建工程的權(quán)益狀況，使在建工程價(jià)值呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)化，同時(shí)，諸多法律相對(duì)一致的規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn).需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償［9－11］，使在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中陷入了實(shí)踐上的困境.

在建工程抵押物處置時(shí)，一般情況下會(huì)有新增的房屋.雖然可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但由于對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償，這就產(chǎn)生對(duì)拍賣新增房屋所得該如何量化的問題.根據(jù)前述對(duì)在建工程抵押價(jià)值內(nèi)涵的分析，新增房屋應(yīng)以其造價(jià)投入計(jì)價(jià)，理由是抵押價(jià)值已包含全部土地使用權(quán)價(jià)值，但這顯然是不動(dòng)產(chǎn)計(jì)價(jià)的動(dòng)產(chǎn)化，不符合房地一致原則.退一步看，即使新增房屋可以以其造價(jià)投入計(jì)價(jià)，那么如果新增房屋已實(shí)現(xiàn)交易（因新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，故其交易行為不受限制），受讓人支付了房?jī)r(jià)款（根據(jù)法律實(shí)踐和社會(huì)生活實(shí)際，該房?jī)r(jià)款是房地一致的價(jià)格），新增房屋以其造價(jià)投入計(jì)價(jià)還有什么意義呢？如果新增房屋按房地一致原則計(jì)價(jià)，又顯然與在建工程抵押范圍已包含全部土地使用權(quán)的價(jià)值內(nèi)涵相矛盾.為體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則，把握在建工程在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的客觀價(jià)值，需要對(duì)在建工程權(quán)益狀況變化過程進(jìn)行梳理和分析.

在在建工程抵押目的實(shí)現(xiàn)過程中，房地產(chǎn)狀況隨著工程建設(shè)進(jìn)度而發(fā)生變化.在建工程抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，其狀況為（全部）土地使用權(quán)連同在建工程實(shí)體（含房屋基礎(chǔ)、地下停車庫等公共部位、公共附屬設(shè)施工程），隨著工程建設(shè)進(jìn)度的推進(jìn)，房屋不斷新增建造，新增房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)（實(shí)為分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)權(quán)益，下同）和公共部位、公共附屬設(shè)施工程權(quán)益（實(shí)為分?jǐn)偣こ虣?quán)益下同）逐步從（全部）土地使用權(quán)和公共部位、公共附屬設(shè)施工程中分離出來，固化到新增房屋中，因此，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在建工程可處分的權(quán)益狀況是（全部）土地使用權(quán)減去新增房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)連同抵押設(shè)立時(shí)在建工程權(quán)益減去新增房屋分?jǐn)偟墓膊课弧⒐哺綄僭O(shè)施工程權(quán)益目前通行的求取在建工程價(jià)值的假設(shè)開發(fā)法公式顯然忽視了建設(shè)用地使用權(quán)和公共部位、公共附屬設(shè)施工程權(quán)益逐步固化到新增房屋中的事實(shí)，割裂了抵押權(quán)設(shè)立和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之間的價(jià)值聯(lián)系，因此需重構(gòu)在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式.

上述過程有兩類特殊情況值得進(jìn)一步討論.

1.抵押設(shè)立時(shí)尚未建有在建工程的，即地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)抵押，抵押價(jià)值是國有土地使用權(quán)價(jià)值此情形不屬于本研究范疇.

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)房屋已竣工的，則在建工程可處分的權(quán)益狀況為抵押設(shè)立時(shí)在建工程實(shí)體及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值減去抵押設(shè)立后新增房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和公共部位、公共附屬設(shè)施工程權(quán)益價(jià)值.不考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化因素，此情形下實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的權(quán)益價(jià)值最小.由于抵押估價(jià)要求保持必要的謹(jǐn)慎，應(yīng)充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制，因此，此情形可作為在建工程抵押估價(jià)的基礎(chǔ).

2 在建工程抵押估價(jià)假設(shè)開發(fā)法公式

基于前述對(duì)在建工程抵押估價(jià)目的實(shí)現(xiàn)過程分析，需在在建工程抵押價(jià)值中扣除依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)和公共部位、公共附屬設(shè)施工程權(quán)益價(jià)值，據(jù)此，可以建立在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式：

在建工程抵押價(jià)值＝續(xù)建完成后價(jià)值－在建工程取得稅費(fèi)－續(xù)建成本－續(xù)建房屋分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)價(jià)值－續(xù)建房屋分?jǐn)偣膊课?、公共附屬設(shè)施工程已投入價(jià)值－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤 （1）

相對(duì)于目前通行的假設(shè)開發(fā)法公式，公式（1）中需對(duì)地價(jià)作樓層縱向分?jǐn)傆?jì)算（同一宗土地的不同幢房屋也需作地價(jià)分?jǐn)?，原理可參照樓層縱向分?jǐn)傆?jì)算方法.公共部位、公共附屬設(shè)施已投入價(jià)值的分?jǐn)偡椒ㄒ嗳唬?現(xiàn)有3種地價(jià)縱向分?jǐn)偡椒ǎ喊唇ㄖ娣e分?jǐn)?、按房地價(jià)值分?jǐn)偤桶词Ｓ喾ǚ绞椒謹(jǐn)?第1種方法缺乏理論支持，實(shí)踐中易引起爭(zhēng)議.第2種按標(biāo)的部分房地價(jià)值占總價(jià)值的比例進(jìn)行分?jǐn)?，這比單純按建筑面積分?jǐn)倎淼煤侠?第3種按標(biāo)的部分房地價(jià)值扣除其建筑物價(jià)格后的剩余數(shù)與總價(jià)值扣除建筑物總價(jià)后的差的比進(jìn)行分?jǐn)?，該方法理論上最完善，但具體運(yùn)用到在建工程的估價(jià)上絕非易事，因?yàn)榉謹(jǐn)偳靶璐_定標(biāo)的部分房地價(jià)值和建筑物價(jià)格、總價(jià)值和建筑物總價(jià)等4個(gè)變量.這3種地價(jià)分?jǐn)偡椒ň氁灶A(yù)知宗地價(jià)格為前提，而實(shí)際情況是我們尋求地價(jià)分?jǐn)偟哪康木褪菫榱艘_定在建工程其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，因此，前述有理論基礎(chǔ)的在建工程抵押價(jià)值評(píng)估公式陷入了難以實(shí)際操作的缺陷.那么，是否存在既有理論支持又具備可操作性的在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式呢？

我們知道，續(xù)建完成后價(jià)值預(yù)測(cè)是假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的重要工作內(nèi)容，續(xù)建完成后價(jià)值在數(shù)量上可劃分為已建在建工程續(xù)建完成后價(jià)值和依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋續(xù)建完成后價(jià)值這兩部分，通過進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)，與依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋相對(duì)應(yīng)的續(xù)建成本、分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)價(jià)值、分?jǐn)偟墓膊课缓凸哺綄僭O(shè)施工程已投入價(jià)值、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)以及續(xù)建利潤等從成本法角度看實(shí)際構(gòu)成了依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋續(xù)建完成后價(jià)值，通過替換，得到在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式：

在建工程抵押價(jià)值＝依法獲準(zhǔn)建造房屋續(xù)建完成后價(jià)值－依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋續(xù)建完成后價(jià)值－在建工程取得稅費(fèi)－在建工程續(xù)建成本及相應(yīng)的管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤 （2）

或

在建工程抵押價(jià)值＝在建工程續(xù)建完成后價(jià)值－在建工程取得稅費(fèi)－在建工程續(xù)建成本及相應(yīng)的管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－續(xù)建利潤（3）

式中在建工程均指抵押權(quán)設(shè)立時(shí)實(shí)體工程已完工的部分.公式（2）、公式（3）與公式（1）之間的差別僅在于運(yùn)用成本法原理對(duì)依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋續(xù)建完成后價(jià)值的表現(xiàn)形式進(jìn)行了改變，沒有改變公式（1）所依托的理論支持，相對(duì)于公式（1），公式（2和公式（3）運(yùn)用時(shí)無需預(yù)先求取宗地價(jià)格，可方便操作.

3 算例

某宗居住用地規(guī)劃擬建一幢16層住宅樓（為方便討論，設(shè)各層建筑面積均為1 000 m2），目前已建8層（第9層樓地面已建成），擬評(píng)估該在建工程抵押價(jià)值.

首先，根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格及其未來可能的變化趨勢(shì)推斷得，開發(fā)完成后價(jià)值為15 000元／m2（按16層建筑面積計(jì)價(jià)），總價(jià)值24 000萬元、已建在建工程續(xù)建完成后價(jià)值為14 500元／m2（按已建8層建筑面積計(jì)價(jià)，一般地低樓層住宅均價(jià)低于高樓層住宅），總價(jià)值11 600萬元；其次，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)特征估算依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋續(xù)建工程建筑工程成本（含管理費(fèi)）為2 500元／m2，房屋安裝、裝修及后期工程成本（含管理費(fèi)）為1 500元／m2，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的6%當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需繳納的稅費(fèi)為在建工程購買價(jià)的3%，預(yù)測(cè)主體結(jié)構(gòu)續(xù)建時(shí)間為1年，安裝裝修及后期工程續(xù)建時(shí)間為主體結(jié)構(gòu)完成后的6個(gè)月.設(shè)財(cái)務(wù)費(fèi)用率為10%，續(xù)建利潤率為15%；第三，按本研究建立的假設(shè)開發(fā)法公式求取該在建工程抵押價(jià)值.為直接比較，同時(shí)按假設(shè)開發(fā)法一般公式求取了該在建工程價(jià)值.

一、采用本研究建立的假設(shè)開發(fā)法公式（公式（3））估價(jià)：

在建工程續(xù)建完成后的住宅總價(jià)值：11 600萬元

購買該在建工程的稅費(fèi)總額：V×3%（萬元）

在建工程續(xù)建總費(fèi)用：8 000×1 500＝12 000 000元＝1 200萬元

銷售稅費(fèi)總額：11 600×6%＝696萬元

利息總額：（V＋V×3%）×10%×（1＋0.5）＋0.8×1 500×10%／（0.5／2）＝0.154 5V＋30（萬元）

利潤總額：（V＋V×3%＋1 200）×15%＝0.154 5V＋180（萬元）

在建工程抵押價(jià)值V：V＝11 600－V×3%－1 200－696－（0.154 5V＋30）－（0.154 5V＋180）

有：V＝7 090萬元

二、采用假設(shè)開發(fā)法一般公式估價(jià)：

續(xù)建完成后的住宅總價(jià)值：24 000萬元

購買該在建工程的稅費(fèi)總額：V×3%（萬元）

續(xù)建總費(fèi)用：8 000×2 500＋16 000×1 500＝44 000 000元＝4 400萬元

銷售稅費(fèi)總額：24 000×6%＝1 440萬元

利息總額：（V＋V×3%）×10%×（1＋0.5）＋0.8×2 500×10%×（0.5＋0.5）＋1.6×1 500×10%／（0.5／2）＝0.154 5V＋260（萬元）

利潤總額：（V＋V×3%＋4 400）×15%＝0.154 5V＋660（萬元）

在建工程價(jià)值V：V＝24 000－V×3%－4 400－1 440－（0.154 5V＋260）－（0.154 5V＋660）

有：V＝12 875（萬元）

兩者的差異是顯而易見的.事實(shí)上，采用本研究建立的假設(shè)開發(fā)法公式的估價(jià)結(jié)果7 090萬元是充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制條件下的最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，不包含依法獲準(zhǔn)尚未建造房屋8 000 m2的分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)和公共部位、公共附屬設(shè)施工程權(quán)益；采用假設(shè)開發(fā)法一般公式的估價(jià)結(jié)果12 875萬元?jiǎng)t包含了尚未建造房屋8 000 m2的分?jǐn)倷?quán)益.顯然，后者不宜用于抵押估價(jià)目的，但適用于轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、課稅估價(jià)、房屋征收補(bǔ)償估價(jià)和糾紛估價(jià)等以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易為前提的估價(jià)目的；而前者則僅適用于抵押估價(jià)目的.

4 結(jié)束語

不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，然而，如何使評(píng)估方法有效地體現(xiàn)不同估價(jià)目的下的結(jié)果差異，如何使估價(jià)過程更好地反映房地產(chǎn)價(jià)值的形成過程，一直以來，缺乏統(tǒng)一的操作規(guī)范，甚至在估價(jià)實(shí)務(wù)中更多地以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為借口無視估價(jià)目的不同的需求進(jìn)行估價(jià)，失去了房地產(chǎn)估價(jià)工作的專業(yè)價(jià)值.本研究以房地產(chǎn)估價(jià)的過程分析法為工具，以抵押目的為核心，考察了在建工程抵押目的實(shí)現(xiàn)過程中房地產(chǎn)狀況變化對(duì)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)價(jià)值的影響，建立了在建工程抵押估價(jià)的假設(shè)開發(fā)法公式，對(duì)提高假設(shè)開發(fā)法在不同估價(jià)目的中運(yùn)用的準(zhǔn)確性和科學(xué)性無疑作了有益的探索.抵押估價(jià)的特殊性同樣對(duì)在建工程成本法提出了重構(gòu)的要求.

根據(jù)估價(jià)計(jì)算公式，可對(duì)在建工程在不同估價(jià)目的下進(jìn)行區(qū)分估價(jià)，這種區(qū)分在估價(jià)實(shí)踐中具有現(xiàn)實(shí)意義.算例中如以12 875萬元設(shè)立抵押權(quán)，而該抵押在建工程在處置時(shí)可能因受到限制而實(shí)現(xiàn)的價(jià)值為7 090萬元，則造成了相應(yīng)債權(quán)保障的缺失而當(dāng)在建工程轉(zhuǎn)讓、交易課稅、房屋征收補(bǔ)償和糾紛處置時(shí)，12 875萬元的估價(jià)結(jié)果卻是合理的.

［1］ 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，中華人民共和國建設(shè)部.GB／T50291－1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范［S］.北京：中國建筑工業(yè)出版社2009.

［2］ 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.國有土地上房屋征收評(píng)估辦法［S］.北京：中國法制出版社，2011.

［3］ 中華人民共和國建設(shè)部.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見［S］.北京：中國法制出版社，2006.

［4］ 最高人民法院.關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋［S］.北京：中國法制出版社，2000.

［5］ 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法［M］.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009.

［6］ 金建清，紀(jì)霞.房地產(chǎn)估價(jià)的過程分析法［C］／／中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化國際估價(jià)論壇論文集.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.

［7］ 中華人民共和國建設(shè)部.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法［S］.北京：中國法制出版社，2001.

［8］ 全國人民代表大會(huì).中華人民共和國土地管理法［S］.北京中國法制出版社，2004.

［9］ 全國人民代表大會(huì).中華人民共和國擔(dān)保法［S］.北京：中國法制出版社，1995.

［10］ 全國人民代表大會(huì).中華人民共和國物權(quán)法［S］.北京：中國法制出版社，2007.

［11］ 全國人民代表大會(huì).中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法［S］北京：中國法制出版社，1994.

Study on hypothetical development method for mortgage valuation of project under construction

JINJian－qing

（College of Civil Engineering，University of Science and Technology of Suzhou，Suzhou 215011，Jiangsu Province，China）

Firstly，based on the analysis of the implementation process of mortgage purpose，it is presented that the currently prevailing formula of hypothetical development method is not suitable for mortgage valuation of project under construction.Secondly，by investigating the effects of changes of real estate status on the realization of mortgage right in value，a formula for mortgage valuation of project under construction is established.Finally，an example is given.

real estate appraisal；mortgage valuation；project under construction；hypothetical development method

F293

A

1671－1114（2012）01－0093－04

2011－06－30

金建清（1967—），男，講師，主要從事房地產(chǎn)評(píng)估方面的研究.

（責(zé)任編校 馬新光）