房地產(chǎn)市場2011年回顧及2012年展望

○ 李景國 楊 慧

（本文作者系中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員；中國社會科學(xué)院研究生院城市發(fā)展系博士生）

一、2011年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重心：抑需求、增供給

2011年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策從供、求兩面出擊，雙管齊下。政策的重心是抑制住房需求尤其是投資和投機需求，增加住房有效供給尤其是保障房供給。政策的核心目標(biāo)是遏止房價上漲、促使房價合理回歸。

（一）抑需求：空前嚴(yán)厲

2011年中央政府采用經(jīng)濟手段的同時，采用空前的行政鐵腕抑制住房需求尤其是投資和投機需求。行政手段主要是：出臺限購和房價控制目標(biāo)。繼2010年4月“國十條”部分城市限購之后，2011年1月出臺的“國八條”要求直轄市、省會城市、計劃單列市（35個大中城市）及房價過高且上漲過快的城市要在一定時期實行限購政策，到2011年10月底全國出臺了限購政策的城市達到46個。要求地方政府出臺房價控制目標(biāo)為首次實行的措施，盡管大多數(shù)城市制定的房價控制目標(biāo)不盡如民眾所期，但畢竟有600多個城市出臺了房價控制目標(biāo)。經(jīng)濟手段主要有：一是稅收政策。上海、重慶實施房產(chǎn)稅改革試點，住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅年限提高；二是貨幣政策。央行存款準(zhǔn)備金率和銀行貸款利率上調(diào)，房地產(chǎn)類貸款縮減。

（二）增供給：力促保障房建設(shè)

2011年增加住房供給的政策主要體現(xiàn)于保障房建設(shè)和土地供應(yīng)。第一，采用行政手段力促1000萬套保障房開工建設(shè)。中央及地方政府加大對保障性住房的財政投入，并千方百計鼓勵多渠道籌集資金；保障性住房用地供應(yīng)單列；保障房建設(shè)實行責(zé)任制，地方政府與中央政府簽署“軍令狀”。到2011年10月底，1033萬套保障房已經(jīng)開工建設(shè)。保障房建設(shè)的大幅增加不僅可以促進社會和諧，也有利于改變商品房市場發(fā)展的社會預(yù)期。第二，居住用地供應(yīng)增加。2011年全國居住用地計劃為21.8萬公頃，約為前兩年年均實際供地量的2倍。

二、房地產(chǎn)市場調(diào)控效果：全國市場成效顯現(xiàn)、限購城市房價出現(xiàn)調(diào)整

在前所未有的行政及經(jīng)濟調(diào)控措施的影響下，全國市場土地購置、地價等指標(biāo)下行、影響開始顯現(xiàn)，一線城市、限購城市出現(xiàn)調(diào)整。

（一）全國房地產(chǎn)市場影響顯現(xiàn)

從全國房地產(chǎn)市場看，2011年1-11月，投資、竣工等指標(biāo)依然保持強勁增長，銷售面積與銷售價格增長與2010年基本持平但低于2000-2010年期間平均增長水平，土地購置面積增速大幅下降，土地價格出現(xiàn)較大負增長，資金支持增長顯著回落，房地產(chǎn)景氣指數(shù)趨降。調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)，調(diào)控的核心目標(biāo)——抑制房價上漲初步實現(xiàn)，但價格回歸尚未達到。

投資繼續(xù)保持高增長，竣工面積大幅增加 2011年1－11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達55483億元，同比增長29.9%，高于1998年－2011年同期的平均增長率（24.8%）。其中住宅投資39857億元，增長32.8%，也高于1998年－2011年同期的平均增長率（25.8%），住宅投資占總投資額比重依然處于高位。房地產(chǎn)開發(fā)投資并未因調(diào)控而下降的主要原因是，以往房地產(chǎn)市場調(diào)控政策往往不連續(xù)、國際經(jīng)濟環(huán)境不斷惡化，使開發(fā)商對政府政策仍持“短調(diào)”和“空調(diào)”認識，在持續(xù)豐厚收益引誘下對市場的預(yù)期、信心未受較大影響。從竣工指標(biāo)看，2011年1-11月商品房和住宅竣工面積增長率分別達到22.3%和21.5%，遠高于2010年的增速，也高于1998年－2010年的年均增長率，說明市場供給仍處于膨脹態(tài)勢。

銷售面積、銷售價格增長與2010年基本持平 與供給相對應(yīng)，反映市場需求的房地產(chǎn)銷售雖然與2000－2010年的平均增長率相比大幅回落，但與2010年同期持平。銷售價格的增長與2010年同期也基本持平，其中住宅價格增長率略高于2010年同期。

土地購置面積增速大幅下降、土地價格增速出現(xiàn)較大負增長 截至2011年11月底全國土地購置面積為33748萬平方米，同比僅增長3.0%，大大低于1998年－2010年同期18.9%的年均增長率，更低于2010年同期36.2%的增長率。嚴(yán)厲調(diào)控使開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，加之部分開發(fā)商所囤土地足以支撐其未來2－3年需求，導(dǎo)致居住用地需求疲軟。與此同時，土地供給增加，2011年全國居住用地計劃供應(yīng)21.8萬公頃，較2010年計劃供應(yīng)和實際供應(yīng)分別增加18.0%和72.6%，為2009年實際供應(yīng)量的3倍。需求疲軟、供給增加直接導(dǎo)致土地價格出現(xiàn)較大負增長，其中居住用地達-22.9%。

資金支持增長顯著回落、房地產(chǎn)景氣指數(shù)趨降 緊縮銀根使1－11月房地產(chǎn)開發(fā)資金總額增幅較2010年同期收窄12.3個百分點，其中國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金增幅均顯著下降。房地產(chǎn)景氣指數(shù)2010年已經(jīng)出現(xiàn)下降趨勢，2011年進一步延續(xù)了這一趨勢，2011年各月綜合景氣指數(shù)普遍低于2010年相應(yīng)月份，11月份達到28個月以來的最低值，跌破100大關(guān)。

（二）限購城市房價出現(xiàn)調(diào)整

限購政策只在部分城市實施，為考察該政策的影響需要對這些城市的市場進行分析。限于資料，考察對象為百城和一線城市。

1、百城房價9月開始下跌

有機構(gòu)對全國一百個城市的市場進行了調(diào)查，其中包括全部（46個）出臺、實施了限購政策的城市，這些城市在全國房地產(chǎn)市場占有較大比重，對全國市場具有重要影響。2011年1-11月百城住宅均價先由增幅下降再于9月開始出現(xiàn)下跌并持續(xù)至11月份，環(huán)比上漲城市數(shù)量迅速減少，環(huán)比持平城市數(shù)量迅速增多，但環(huán)比下降城市數(shù)量仍鳳毛麟角。

2、北京、上海銷售面積大幅下滑

從一線城市中的北京、上?？?，2011年1-11月份銷售面積在2010年同期大幅萎縮的基礎(chǔ)上進一步減少，分別比2009年同期減少888和1650萬平方米。房價盡管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看同比尚未出現(xiàn)負增長，但已接近零增長，分別為1%和0.2%。

三、2012年房地產(chǎn)市場走勢：主要取決于調(diào)控政策

2011年1-11月全國房地產(chǎn)市場資金支持增長顯著回落，土地購置面積增速大幅下降，土地價格出現(xiàn)較大負增長，房地產(chǎn)景氣指數(shù)趨降。一線城市北京和上海銷售面積同比下降達20%左右，進入9月份百城房價環(huán)比持續(xù)出現(xiàn)負增長。房地產(chǎn)市場的下行變化影響社會特別是消費者的預(yù)期，觀望氛圍濃厚，市場下行的趨勢初步確立。

不可否認，2011年房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)下行，并非GDP、城市化、城鎮(zhèn)居民可支配收入等長期性影響因素的突變所造成，而主要是外力——強力的調(diào)控政策干預(yù)所致。房地產(chǎn)市場的長期性影響因素一般不會發(fā)生突變，因此，2012年調(diào)控政策是否繼續(xù)、調(diào)控政策的方向和力度將繼續(xù)成為影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素。

中央對2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的基調(diào)已經(jīng)確定。2011年12月9日召開的中央政治局會議表明，2012年中央將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖。2011年12月12日至14日的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此，2012年市場總趨勢將是延續(xù)下行，其深度和廣度取決于各類政策的力度。

行政手段調(diào)控 盡管不乏從人權(quán)、公平、計劃經(jīng)濟等角度對限購政策的質(zhì)疑，但有關(guān)部門已要求2012年繼續(xù)實施限購政策。事實證明，限購政策是調(diào)控以來最為有效的政策，2012年將繼續(xù)扮演關(guān)鍵角色，但其對市場的影響程度將取決于限購城市是否擴容、限購對象是否擴展。

財政貨幣稅收政策調(diào)控 2012年將繼續(xù)對保障性住房進行財政支持，擴大保障房供應(yīng)。房產(chǎn)稅試點范圍可能由目前的上海和重慶兩大城市繼續(xù)擴大，房產(chǎn)稅征收也將進一步細化、合理化，確保房產(chǎn)稅征收對房地產(chǎn)市場調(diào)控作用顯現(xiàn)，為建立中長期制度奠定基礎(chǔ)。目前，物價調(diào)控的基礎(chǔ)還不很牢固，2012年的貨幣政策在尋求增長與控通脹之間平衡的同時，國家會注意將資金投向引導(dǎo)到結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所需的方向和行業(yè)上來，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不會較2011年有根本性的改善。同時，因2011年市場景氣下滑開發(fā)商投資熱可能情將下降。

土地政策調(diào)控 2012年居住用地供應(yīng)將保持2011年充足供應(yīng)的態(tài)勢，同時2011年12月21日國土資源部公布的《閑置土地處置辦法》修訂草案規(guī)定，國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達成一致的，土地閑置滿1年的經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿2年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。該規(guī)定如果實施，一方面將壓開發(fā)商釋放所囤土地，增加市場供應(yīng)，另一方面因擔(dān)心市場短期難以回暖、拿地后不開工被處置，企業(yè)拿地將趨謹(jǐn)慎。2012年房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)的充足和需求的不足會導(dǎo)致土地價格繼續(xù)疲軟，為房價走低提供空間和預(yù)期。

但是，政策層面仍存在許多不確定性，這些不確定性因素將影響調(diào)控政策應(yīng)有的成效。

首先，2008-2009年的金融危機告誡我們，強大外力的沖擊會迫使我們不得不改變既定政策。當(dāng)前，國際經(jīng)濟環(huán)境具有很強的不確定性，歐美債務(wù)危機嚴(yán)重影響其經(jīng)濟發(fā)展。歐美經(jīng)濟弱增長對我國出口的帶動還將回落，長期支持我國高增長的外貿(mào)對經(jīng)濟的拉動作用將減弱。如果歐美債務(wù)危機繼續(xù)加深惡化，對我國出口的負面影響也將隨之?dāng)U大，不僅對出口依賴型企業(yè)及其員工工作的影響蔓延，進而也會影響我國的經(jīng)濟發(fā)展速度和社會穩(wěn)定，這種情勢有可能影響到房地產(chǎn)調(diào)控政策的選擇，2009年即是例證。

其次，本輪行政、財政、貨幣、稅收、土地等政策措施的調(diào)控力度空前，有人擔(dān)心導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤。崩盤可能性盡管很小，但這種擔(dān)心卻給予我們警示。通常情況下，人為調(diào)控下的市場具有可控性，但買跌不買漲的市場規(guī)律不可小視，一旦跌入這樣的怪圈，市場將難以控制和把握，其走勢也將脫離政策制定者設(shè)計的軌道。

第三，目前地方政府土地財政依賴的體制性困境尚未解決。一方面，地方政府在城市建設(shè)、保障房建設(shè)、醫(yī)療、教育等諸多方面需要資金，其中許多資金如保障房建設(shè)等為政治性或剛性需求。另一方面，土地收益是許多城市財政收入的主要渠道，土地購置面積大幅減少、土地價格負增長，必然使財政收入大幅縮水。2011和2012連續(xù)兩年財政收入縮水會加大地方政府壓力，對調(diào)控政策五花八門的變通就可能出現(xiàn)，使調(diào)控政策效果大打折扣。

第四，即使是好政策，在實施中也會因各種原因而不能得到全面貫徹落實。貨幣政策有望比2011年寬松，人們希望資金投向結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式所需的方向和行業(yè)，但資本的趨利性也有可能使資金通過各種渠道流向房地產(chǎn)市場“抄底”。土地市場一向不乏相關(guān)法規(guī)，但執(zhí)行力度遠遠不夠，法規(guī)難以落實，土地閑置滿2年可無償收回使用權(quán)的規(guī)定能否全面落實也需要觀察。