土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管的沖突與協(xié)調(diào)

袁 健，李 炯

（成都市龍泉驛區(qū)國(guó)土資源局，四川成都 610100）

土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管的沖突與協(xié)調(diào)

袁 健，李 炯

（成都市龍泉驛區(qū)國(guó)土資源局，四川成都 610100）

研究目的：分析并協(xié)調(diào)解決土地抵押權(quán)保障和閑置土地監(jiān)管的沖突，促進(jìn)節(jié)約集約用地。研究方法：理論與實(shí)證分析。研究結(jié)果：土地抵押權(quán)設(shè)定和保護(hù)有利于地盡其利，閑置土地監(jiān)管著力解決地盡其用，二者在土地抵押權(quán)設(shè)立條件、限制土地收回及收回補(bǔ)償?shù)确矫娲嬖跊_突。研究結(jié)論：遵循兼顧資產(chǎn)流動(dòng)和促進(jìn)用地、公共利益優(yōu)先、信賴保護(hù)、參與救濟(jì)、物上代位等原則，加強(qiáng)土地供后監(jiān)管、嚴(yán)防新增限制土地；規(guī)范土地登記、促進(jìn)土地金融信息共享；積極制度創(chuàng)新，防控閑置土地處置風(fēng)險(xiǎn)；準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)，依法處置閑置土地。

土地法；土地抵押權(quán)保障；閑置土地監(jiān)管；土地轉(zhuǎn)讓；土地收回

土地兼具資源和資產(chǎn)雙重特性，若既能將土地配置于最佳用途、最佳用地強(qiáng)度和最佳用地時(shí)效，促使土地效用的最大化，又能通過(guò)合理產(chǎn)權(quán)的設(shè)定，促使土地流通及資金融通，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值增值，理應(yīng)是土地制度創(chuàng)新的基本理念。在構(gòu)建國(guó)土資源保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展新機(jī)制的當(dāng)下，在法律法規(guī)不甚完善和明確的情況下，紛雜的產(chǎn)權(quán)設(shè)定與嚴(yán)格的用地監(jiān)管難免出現(xiàn)一些沖突和矛盾，其中，以土地抵押權(quán)保障和閑置土地監(jiān)管的沖突較為典型。

1 土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管沖突的產(chǎn)生

1.1 土地抵押權(quán)依法設(shè)定與保護(hù)有利于地盡其利

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)某一特定財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)囊环N債權(quán)擔(dān)保方式。在中國(guó)，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓，土地所有權(quán)不能作為抵押權(quán)的客體。在推進(jìn)土地有償使用制度改革后，國(guó)家通過(guò)修改《憲法》增加了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，并通過(guò)制定相關(guān)法律、法規(guī)逐步確立了土地使用權(quán)抵押制度。在當(dāng)今各銀行努力提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量、嚴(yán)控不良信貸資產(chǎn)的形勢(shì)下，土地使用權(quán)已成為一種十分有效的擔(dān)保方式而被廣泛地采用?！稉?dān)保法》、《房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)是土地使用權(quán)設(shè)定抵押的主要法律依據(jù)，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《土地登記辦法》等對(duì)土地抵押權(quán)的設(shè)定、登記和保護(hù)作了相關(guān)配套規(guī)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2010年末，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地共有12.94萬(wàn)宗，抵押面積25.82萬(wàn)hm2，抵押貸款3.53萬(wàn)億元，抵押面積和抵押貸款凈增3.74萬(wàn)hm2和9206億元[1]。土地抵押有效解決了近來(lái)年中國(guó)各大中城市土地開(kāi)發(fā)的巨大資金需求，促進(jìn)了城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，改善了城鄉(xiāng)人居環(huán)境，是促進(jìn)土地發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)綜合價(jià)值的重要舉措。

1.2 閑置土地監(jiān)管著力解決地盡其用的問(wèn)題

閑置土地是土地使用權(quán)人應(yīng)動(dòng)工建設(shè)而實(shí)際未動(dòng)工建設(shè)的土地。據(jù)國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，截至2010年5月底，全國(guó)共上報(bào)閑置土地宗數(shù)2815宗，面積16.95萬(wàn)畝，分別占上報(bào)房地產(chǎn)違法違規(guī)用地總宗數(shù)和面積的91.69%和90.00%，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問(wèn)題[2]。造成土地閑置的原因主要有：因毛地出讓、規(guī)劃調(diào)整等政府原因造成閑置；因拆遷阻礙，土地未能及時(shí)交付開(kāi)發(fā)等社會(huì)層面的原因造成閑置；因開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟(jì)實(shí)力發(fā)生變化，以及惡意囤積土地，炒賣地皮等原因造成閑置。土地是稀缺資源，“閑置”是高效利用土地資源的“攔路虎”。一是閑置土地占用了大量的建設(shè)用地指標(biāo)，真正有開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)又無(wú)地開(kāi)發(fā)，既造成了土地資源的浪費(fèi)，又造成了開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)力、精力的浪費(fèi)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)故意囤積或倒賣土地，大量的土地不能形成有效供應(yīng)，造成人為的資源緊張，催漲房?jī)r(jià)，扭曲市場(chǎng)供求矛盾；三是土地閑置后周邊已開(kāi)發(fā)建設(shè)的地段極不協(xié)調(diào)，影響城市化進(jìn)程和城市形象的提升；四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)借囤地或者釋放閑置土地對(duì)抗國(guó)家宏觀調(diào)控，抵消政府調(diào)控效果。因此，閑置土地危害甚大，需要加以嚴(yán)格監(jiān)管，促進(jìn)土地批后快供，供后快用，用而見(jiàn)效。

2 土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管沖突的表現(xiàn)

土地抵押與閑置土地，現(xiàn)行法律法規(guī)政策均有規(guī)定，但規(guī)定較為原則，實(shí)際操作中問(wèn)題很多，業(yè)界觀點(diǎn)紛呈，各地做法也不完全一致。

2.1 土地抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，是否必須達(dá)到可轉(zhuǎn)讓條件

依法取得的出讓土地，設(shè)立土地抵押權(quán)時(shí)，是否以達(dá)到土地轉(zhuǎn)讓條件作為登記前提條件，目前有兩種做法。

一種做法是在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)要求土地達(dá)到法定的轉(zhuǎn)讓條件。抵押可能引起土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，若土地抵押人不能清償債務(wù)，抵押權(quán)人勢(shì)必處置抵押物而造成土地轉(zhuǎn)讓，為嚴(yán)厲杜絕惡意炒買炒賣地皮，依據(jù)《擔(dān)保法》第34條“抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)（方可進(jìn)行抵押）”的規(guī)定，未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件的土地使用權(quán)不能設(shè)定抵押。如某省最近出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，就規(guī)定投資額未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25%的，房地產(chǎn)土地使用權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營(yíng)合作、作價(jià)出資（入股）和抵押。

另一種做法是在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)不實(shí)質(zhì)審查土地投入。出讓是土地有償使用的方式，依法取得且全額交清出讓價(jià)款的土地是權(quán)利人的資產(chǎn)，這種資產(chǎn)在不轉(zhuǎn)移占有的情況應(yīng)該允許盤活，以土地資產(chǎn)融通貨幣資金是理所當(dāng)然的，土地投入是否達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件不作為抵押登記的必備要素。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定“以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)”，《擔(dān)保法》第42條“以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，（抵押登記部門）為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門”的規(guī)定，只要依法繳清了土地出讓價(jià)款、辦理了土地使用權(quán)證，就允許設(shè)立土地抵押權(quán)。目前按此種方式辦理抵押登記較為普遍。

2.2 已構(gòu)成的閑置土地，政府收回權(quán)是否優(yōu)于先前設(shè)立的土地抵押權(quán)

國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》第4條規(guī)定，“閑置滿2年的，可以收回土地使用權(quán)”。對(duì)于先前已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的土地，在構(gòu)成閑置土地后，政府收回權(quán)是否優(yōu)于抵押權(quán)，也有兩種做法。

一種做法為對(duì)于已經(jīng)設(shè)定抵押的土地，政府不能收回。土地抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，從屬于主債權(quán)，抵押權(quán)消滅必須有其特定的法律事實(shí)，如清償、提存、免除、混同等原因造成主債權(quán)全部消滅，則抵押權(quán)隨之消滅。土地上的主債權(quán)沒(méi)有消滅，則閑置土地的抵押權(quán)依然存在。其次，經(jīng)過(guò)登記的土地抵押權(quán)具有公信力，除債權(quán)人、債務(wù)人雙方之外的第三人當(dāng)然不能對(duì)抵押物進(jìn)行處置，因此政府對(duì)閑置土地的收回權(quán)不能優(yōu)于抵押權(quán)。

另一種做法為作為土地所有者的政府出于公共利益需要，可以行使收回土地的權(quán)利。該做法認(rèn)為抵押權(quán)屬于土地他項(xiàng)權(quán)利，附屬于土地使用權(quán)，若依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條關(guān)于“未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰”規(guī)定，政府做出收回土地使用權(quán)的處罰時(shí)，作為主權(quán)利的土地使用權(quán)消滅，附屬于該主權(quán)利的他項(xiàng)權(quán)利也隨之滅失，則即使閑置土地設(shè)有抵押權(quán)，但政府依然可以收回[3]。

2.3 閑置土地收回時(shí)，是否對(duì)土地抵押權(quán)人予以補(bǔ)償

對(duì)于閑置2年以上的土地，政府履行收回權(quán)時(shí)是否應(yīng)該給予土地抵押權(quán)人補(bǔ)償，仍有兩種做法。

一種做法是政府收回閑置土地不對(duì)抵押權(quán)人補(bǔ)償。抵押權(quán)附屬于土地使用權(quán)。作為主權(quán)利的土地使用權(quán)，政府應(yīng)按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第17條規(guī)定，做出收回土地使用權(quán)的處罰而消滅時(shí)，設(shè)置于該土地上的抵押權(quán)也隨之消滅，故不應(yīng)該對(duì)抵押權(quán)人予以補(bǔ)償[4]。

另一種做法是政府收回閑置土地時(shí)給予補(bǔ)償。因土地資產(chǎn)價(jià)值巨大，土地作為抵押物具有穩(wěn)定可靠的特點(diǎn)，如若政府對(duì)閑置土地滿兩年的土地實(shí)行優(yōu)先和無(wú)償收回，抵押權(quán)人的債權(quán)會(huì)因此無(wú)法償還，這對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的抵押權(quán)人顯失公平。同時(shí)，抵押權(quán)自登記之日起便具有公信力，應(yīng)該能對(duì)抗后來(lái)的土地權(quán)利主張，故政府收回閑置土地時(shí)應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人予以補(bǔ)償[5]。

3 土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管沖突的協(xié)調(diào)

3.1 協(xié)調(diào)土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管的原則

3.1.1 兼顧資產(chǎn)流動(dòng)和促進(jìn)用地的原則 資產(chǎn)流動(dòng)與有效用地并非勢(shì)不兩立、非此即彼。解決土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管沖突，既要立足于充分發(fā)揮土地的財(cái)產(chǎn)特性，促進(jìn)資產(chǎn)盤活，融通資金，又要集合資源的稀缺性，合理調(diào)節(jié)用地需求，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃促進(jìn)土地有效開(kāi)發(fā)利用，任何一方不可偏廢。

3.1.2 公共利益優(yōu)先的原則 閑置土地的收回，目的在于糾正錯(cuò)誤的資源配置，避免土地資源的低效使用甚至浪費(fèi)，并調(diào)節(jié)社會(huì)用地需求矛盾，其代表的是社會(huì)公共利益。社會(huì)公共利益的實(shí)現(xiàn)與個(gè)體利益、小團(tuán)體利益相比，具有更大的價(jià)值和宏觀效應(yīng)，最終會(huì)推動(dòng)社群整體利益的提高，應(yīng)予優(yōu)先尊重[3]。

3.1.3 信賴保護(hù)的原則 政府原則上不得擅自改變已依法出讓并設(shè)定抵押的土地權(quán)利歸屬，為了公共利益的需要，對(duì)于造成閑置的土地，政府可以依法變更或者收回，但是由此給善意第三人，譬如抵押權(quán)人造成的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)給予合理的信賴保護(hù)，以降低市場(chǎng)交易成本、保障交易安全[6]。

3.1.4 參與救濟(jì)原則 閑置土地的處置涉及的利益關(guān)系人不僅包括土地使用權(quán)人，而且包括抵押權(quán)人。政府應(yīng)該允許抵押權(quán)人“富有影響地參與”閑置土地處置工作，讓抵押權(quán)人有機(jī)會(huì)、有條件陳述自己的主張，發(fā)表自己的意見(jiàn)，并可就爭(zhēng)議的問(wèn)題進(jìn)行辯論，充分協(xié)調(diào)各方利益，最大優(yōu)化處置方案。

3.1.5 物上代位原則 土地作為債權(quán)擔(dān)保，在政府收回土地時(shí)所產(chǎn)生的補(bǔ)償?shù)瓤铐?xiàng)，抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償；若抵押期限未到期的，請(qǐng)求法院對(duì)補(bǔ)償?shù)瓤铐?xiàng)優(yōu)先采取保全措施。

3.2 協(xié)調(diào)土地抵押權(quán)保障與閑置土地監(jiān)管的政策建議

3.2.1 加強(qiáng)土地供后監(jiān)管，嚴(yán)防新增閑置土地 加強(qiáng)土地供后監(jiān)管，提高參與房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的能力，主動(dòng)預(yù)防土地閑置行為。一是加強(qiáng)土地出讓合同履約管理，每宗土地出讓后，建立對(duì)應(yīng)的跟蹤管理卡，落實(shí)專人負(fù)責(zé)跟蹤管理，在交地日、合同約定開(kāi)工日期、合同約定竣工日派人現(xiàn)場(chǎng)踏勘。二是依托土地執(zhí)法檢查的日常巡查檢查，加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)利用的檢查、督查，全程跟蹤監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)閑置苗頭，及時(shí)促工建設(shè)。三是對(duì)不構(gòu)成土地閑置，但又有延遲支付土地出讓金，未按時(shí)開(kāi)工、竣工的行為，采取民事訴訟措施追糾土地使用人的違約責(zé)任，及時(shí)制止、糾正土地使用人的違法違約行為，以達(dá)到預(yù)防土地閑置的目的。四是加強(qiáng)誠(chéng)信管理，對(duì)違反規(guī)定的惡意囤地、無(wú)故閑置土地的，列入用地單位誠(chéng)信檔案，禁止其在一定時(shí)期內(nèi)再次參與競(jìng)買土地；嚴(yán)格依照有關(guān)規(guī)定對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)；將土地閑置的處理情況通過(guò)媒體公開(kāi)曝光，接受社會(huì)監(jiān)督。

3.2.2 規(guī)范土地登記，大力促進(jìn)土地金融信息共享 土地抵押不登記不生效。凡按出讓合同約定繳清土地出讓價(jià)款并辦理土地使用權(quán)證的土地，依據(jù)《擔(dān)保法》等法律法規(guī)，可以依法進(jìn)行抵押登記。國(guó)土部門在辦理抵押登記時(shí)著重審查土地出讓價(jià)款繳納、土地權(quán)屬來(lái)源、抵押人及抵押權(quán)人主體資格等情況，防止虛擬抵押、重復(fù)抵押。土地投資建設(shè)情況盡管在抵押登記實(shí)質(zhì)審查范圍，但對(duì)于正在接受有關(guān)部門土地閑置處理的土地，不宜再設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于閑置一定時(shí)間，但尚未構(gòu)成土地收回條件的，處于閑置風(fēng)險(xiǎn)較高的地塊，國(guó)土部門應(yīng)逐宗登記造冊(cè)，定期清理，與銀行等金融、證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)手建立土地金融信息共享機(jī)制，對(duì)進(jìn)入名冊(cè)的企業(yè)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，對(duì)違法用地項(xiàng)目及企業(yè)不批準(zhǔn)貸款和上市融資。

3.2.3 積極制度創(chuàng)新，有效防控閑置土地處置風(fēng)險(xiǎn) 土地作為債權(quán)擔(dān)保，在抵押土地造成閑置面臨政府收回土地的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，政府部門和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)和閑置土地處置政策，進(jìn)行制度創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新，有效化解土地風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。一是土地閑置達(dá)到一年，面臨被政府征收閑置費(fèi)或者被收回的風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)行使不安請(qǐng)求權(quán)，要求企業(yè)盡快開(kāi)工建設(shè)，及時(shí)消除閑置狀態(tài)。二是如抵押土地因閑置被征收閑置費(fèi)或者收回，造成價(jià)值減少，金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求企業(yè)更換其他支配的資產(chǎn)用以擔(dān)保，重新設(shè)定抵押；或者提前清償債務(wù)，解除土地抵押擔(dān)保關(guān)系。三是土地閑置兩年以上，具備了政府收回土地的條件，抵押權(quán)人參與政府的閑置土地處置方案的擬定，行使物上代位權(quán)，在該抵押物補(bǔ)償中優(yōu)先受償。若優(yōu)先受償部分不足以清償?shù)盅和恋厥褂脵?quán)擔(dān)保的債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)從抵押人的其他財(cái)產(chǎn)中得到不足的部分。

3.2.4 準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)，依法依規(guī)處置閑置土地 閑置土地處置實(shí)質(zhì)是一項(xiàng)行政處理決定，通常涉及較大的經(jīng)濟(jì)利益，工作難度很大，實(shí)際操作也比較復(fù)雜。在實(shí)踐中，要正確使用相關(guān)法律法規(guī)，準(zhǔn)確認(rèn)定事實(shí)，按照法定程序規(guī)范操作。其一，對(duì)土地閑置時(shí)間的認(rèn)定，出讓合同有約定的，按約定時(shí)間確定；出讓合同沒(méi)有約定的，按政府批準(zhǔn)文件的時(shí)間確定。其二，對(duì)投資額度的確定，由有資質(zhì)的單位比如會(huì)計(jì)師事務(wù)所和審計(jì)師事務(wù)所出具鑒定報(bào)告；對(duì)開(kāi)發(fā)面積的認(rèn)定，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)丈量認(rèn)定。其三，要正確界定閑置原因，區(qū)分不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責(zé)任，這對(duì)采取閑置土地處置措施至關(guān)重要。對(duì)依法認(rèn)定為閑置土地的，嚴(yán)格依照法律規(guī)定和土地出讓合同的約定進(jìn)行處罰，對(duì)應(yīng)該征收土地閑置費(fèi)的依法征收，應(yīng)該收回的堅(jiān)決予以立案查處并收回，以盤活存量土地，促進(jìn)節(jié)約集約。

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）：

［1］國(guó)土資源部.全國(guó)閑置地2815宗面積近17萬(wàn)畝［EB/OL］.http://sjz.focus.cn/news/2010-08-20/1023304.htm l.

［2］國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)［EB/OL］.http://wenku.baidu.com/view/7564d92abd64783e09122bcc.htm l.

［3］陳揚(yáng).閑置土地收回權(quán)與抵押權(quán)的沖突與解決［EB/OL］.http://www.tenetlaw.cn/Article/Legal/200910/192_2.htm l.

［4］趙旭東.設(shè)抵押權(quán)的受讓國(guó)有土地閑置二年政府依法可以無(wú)償收回［EB/OL］.http://www.m lr.gov.cn/tdzt/zdxc/tdr/2003lt/wsyth/200712/t20071205_664658.htm.

［5］李冰冰.論國(guó)有土地使用權(quán)懲罰性收回中的抵押權(quán)人保護(hù)［EB/OL］.http://www.zjblf.com/view.asp?id=487&bcg_id=414&bcg_id1=407.

［6］黃東海.對(duì)政府收回國(guó)有土地使用權(quán)的法律思考［EB/OL］.http://www.jxfy.gov.cn/content.asp?id=272.

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Conflict and Treatment in Guaranteeing Land M ortgage Right and Supervising Id le Land Use

YUAN Jian,LIJiong
（Land Resources Bureau of LongquanyiDistrict Chengdu City,Chengdu 610100,China）

The purpose of the paper is to analyze and treat the conflict in the land mortgage guarantee and the supervision of the idle land,aiming to achieve economic and efficient land use.Methods employed include theoretical analysis and empirical approach.The results show that the setting and the protection of the landmortgage are beneficial for ensuring land maximum utilization.Meanwhile,the supervision of idle land tries to resolve the inefficient utilization of land.Therefore conflicts exist between the two activities.The results show that it is necessary to follow and consider the principles of assets liquidity,efficiency of land use,priority of public interest,protection of credit benefit,participation in relief,and subrogation.The paper concludes that the countermeasures should be strengthened,such as supervision of land use and strictly preventing additional idle land;regulating land registration and promoting information sharing;actively innovating land institutions,preventing and controlling the risk of handling idle land;and treat idle land conflicts in terms of fact.

land law;landmortgage guarantee；idle land supervision;land transfer;land take back

F301.2

A

1001-8158（2012）12-0012-04

2012-05-17

2012-08-21

袁?。?975-），女，四川筠連人，碩士。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)學(xué)、土地法學(xué)。E-mail:593270650@qq.com

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