房地產(chǎn)評(píng)估中工程造價(jià)的應(yīng)用管窺

【摘要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，各行各業(yè)都在蓬勃發(fā)展，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)也早已成為我國(guó)的一項(xiàng)十分重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，更是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的一大重要推動(dòng)力。為了能夠幫助大家對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有一個(gè)更清楚的了解，熟悉工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中所具有的重要地位，筆者在本篇對(duì)能夠影響到房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果的因素做一些相對(duì)應(yīng)的分析探究，希望可以使大家能夠更了解房地產(chǎn)的工程造價(jià)，幫助推進(jìn)工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的作用，為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)自己的一份微薄之力，推進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估;工程造價(jià);應(yīng)用;管窺

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.200

當(dāng)相關(guān)的評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，會(huì)應(yīng)用到適用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的相關(guān)模擬應(yīng)用機(jī)制，通過(guò)模擬機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行不同程度的模擬，并用不同的方法進(jìn)行一定程度的評(píng)估。但是得到的評(píng)估往往并不是準(zhǔn)確的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的評(píng)估結(jié)果會(huì)受到材料、市場(chǎng)、政策、技術(shù)等多種類(lèi)別因素的影響，所以一旦這些因素的某一個(gè)因素出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)讓評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)誤差。所以在這種情況下，工作人員開(kāi)始將工程造價(jià)應(yīng)用到房地產(chǎn)的評(píng)估中，將房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性大大提高。

1、影響房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的因素

能夠影響房地產(chǎn)評(píng)估的因素有很多，這里筆者不得不提的是工程造價(jià)中材料對(duì)其評(píng)估結(jié)果的影響。材料價(jià)格的影響主要有兩方面，第一個(gè)方面是材料價(jià)格的時(shí)效性，第二個(gè)方面指的是材料價(jià)格的可得性。材料價(jià)格時(shí)效性影響主要原因在于現(xiàn)在企業(yè)所處的材料市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜，而且日新月異，所以一旦不能及時(shí)掌握價(jià)格，進(jìn)行材料價(jià)格統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)落后在市場(chǎng)后面，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生一個(gè)錯(cuò)誤的評(píng)估結(jié)果。對(duì)材料的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的價(jià)格指數(shù)的調(diào)整，并要確保數(shù)據(jù)指數(shù)的來(lái)源的準(zhǔn)確可靠，防止出現(xiàn)意外影響。材料價(jià)格的可得性影響原因在于處于不同時(shí)期階段的材料，它們的價(jià)格當(dāng)然會(huì)是不同的，尤其是對(duì)于個(gè)別性很強(qiáng)的建筑構(gòu)造物，它們有著更大的價(jià)格區(qū)別。所以想要評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確，可以采用更為妥當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評(píng)估，例如應(yīng)用工料測(cè)量法或者分部分項(xiàng)法，通過(guò)利用工程的造價(jià)方法對(duì)所需要進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象展開(kāi)分析評(píng)估，得出較為準(zhǔn)確的建筑成本[1]。

2、工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的相關(guān)應(yīng)用

2.1科學(xué)規(guī)范開(kāi)發(fā)成本

相關(guān)評(píng)估人員進(jìn)行作業(yè)的主要方法有兩種，分別是市場(chǎng)比較法和成本評(píng)估法。當(dāng)然還有其他方法，例如被政府重置后價(jià)格的房屋作為價(jià)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，或者是利用工程造價(jià)法進(jìn)行價(jià)格評(píng)估?；蚴峭ㄟ^(guò)工程造價(jià)法對(duì)開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行評(píng)估。不過(guò)有一點(diǎn)需要相關(guān)工作人員注意，實(shí)際對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，會(huì)常常用到單位比例法對(duì)建筑物重置后的成本進(jìn)行新的計(jì)算，所以也可以從其中看出來(lái)，不管是按照政府重置后的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估，還是重新建造的成本進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，都能用工程造價(jià)法進(jìn)行評(píng)估。這是一種很方便的方法但它卻不是最佳的一個(gè)選項(xiàng)，因?yàn)橐磺卸夹枰谟芯唧w的環(huán)境下進(jìn)行針對(duì)性的分析應(yīng)用[2]。

2.2用工程造價(jià)替換成本法評(píng)估

工作人員對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，會(huì)用到工程造價(jià)法以及成本法。這兩種方法在進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的過(guò)程以及相關(guān)內(nèi)容具有很多的相似性，但除此之外，它也具有顯而易見(jiàn)的不同之處。在一般情況下，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，我們會(huì)將通過(guò)成本法計(jì)算出來(lái)的成本作為一項(xiàng)十分重要的客觀且有效的憑借，工程造價(jià)的評(píng)估則更是具有針對(duì)性，在某種條件下進(jìn)行的特殊建筑工程作為工程主體，并對(duì)其進(jìn)行一定計(jì)算的評(píng)估。兩者原則差別很大，而且在利用工程造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)評(píng)估的時(shí)候，要明確計(jì)算的基礎(chǔ)是社會(huì)化的條件，當(dāng)然在進(jìn)行工程的評(píng)估的時(shí)候，可以適時(shí)對(duì)所用到的材料進(jìn)行價(jià)格上的合理調(diào)整，幫助房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估結(jié)果能夠更加準(zhǔn)確合理，具有實(shí)際性。

2.3更一步提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性

將房地產(chǎn)與其他一般建筑工程施工進(jìn)行價(jià)格上的比較，我們能夠很清楚看到房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)算上的極大不準(zhǔn)確性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的預(yù)算價(jià)格與市場(chǎng)有著很緊密的關(guān)系，很容易受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的影響，也因此房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估預(yù)算往往都會(huì)高于建設(shè)市場(chǎng)施工所定下的價(jià)格。從現(xiàn)在階段我國(guó)建筑市場(chǎng)的處境看來(lái)，隨著我國(guó)建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈化，我國(guó)的房地產(chǎn)預(yù)估價(jià)格也會(huì)明顯比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所定下的價(jià)格高。因此對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，不要忽略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的影響。企業(yè)的相關(guān)管理人員在對(duì)一般管理費(fèi)用還有造價(jià)利潤(rùn)評(píng)估進(jìn)行考慮的時(shí)候，還需要將當(dāng)前的市場(chǎng)狀況也一并加入進(jìn)來(lái)一起考慮。雖然市場(chǎng)價(jià)格在房地產(chǎn)的預(yù)估過(guò)程中有很大的地位，但它卻不能真的成為我們進(jìn)行評(píng)估的依據(jù)。在進(jìn)行建筑施工的過(guò)程中，我們一般都會(huì)出現(xiàn)工期較短，時(shí)間較短的急工項(xiàng)目，它要求我們要對(duì)工程進(jìn)行趕工，產(chǎn)生一定的趕工費(fèi)用。對(duì)建筑進(jìn)行施工作業(yè)的時(shí)候，我們會(huì)用到一些較為高科技的技術(shù)，并且與專(zhuān)業(yè)水平較高的團(tuán)隊(duì)展開(kāi)合作，所以在真正的施工過(guò)程中，還會(huì)有一些技術(shù)費(fèi)用需要支出。實(shí)際施工過(guò)程中，除此之外可能還會(huì)有一些其他的額外支出，這就需要我們能夠進(jìn)行全面的考慮評(píng)估，更好的處理工程費(fèi)用，得出較為準(zhǔn)確的評(píng)估造價(jià)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，用理論進(jìn)行討論探究，我們能夠知道，一旦所需要的工程造價(jià)的有關(guān)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確仔細(xì)，與市場(chǎng)的實(shí)際更加貼合，那么社會(huì)大眾對(duì)于工程造價(jià)所得出的最后的評(píng)估結(jié)果的接受度也會(huì)更高。不過(guò)，又因?yàn)楣こ淘靸r(jià)是對(duì)建筑價(jià)格一定程度的模擬構(gòu)建得出的，所以它不可能十分準(zhǔn)確，還是不可避免存在著客觀的誤差，就算應(yīng)用的是工程造價(jià)。所得出的最后成本也只是更加貼近實(shí)際的建筑成本。不過(guò)這種接近并不是概括的說(shuō)明，而是具有數(shù)據(jù)性以及安全性，可以幫助工程造價(jià)更好的推向社會(huì)，與市場(chǎng)的要求更加妥帖適合。工程造價(jià)的相關(guān)應(yīng)用與其重要特征也正如我們所了解的緊密相關(guān)，即造價(jià)的一般化以及客觀化的處理，也更進(jìn)一步貼近最后的實(shí)際建筑成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅曉軍.審計(jì)在工程造價(jià)控制中的應(yīng)用[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2020，000（009）：251-252.

[2]魏巧玲，楊再平.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如何在發(fā)展中防范風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2020，000（010）：33-34.

作者簡(jiǎn)介：

王小玲（1986.05—），女，漢族，四川廣元人，本科，土地估價(jià)師，研究方向：評(píng)估實(shí)務(wù)。