基于國際比較視角的青島市住房發(fā)展策略研究

王崇鋒 石 龍

青島是我國重要的沿海開放城市和山東重要的龍頭城市，曾舉辦奧帆賽等國際重要賽事，并將在2014年舉辦世界園藝博覽會。得天獨厚的經濟自然條件吸引了大批投資者來青島買房定居，在內生經濟增長和外來投資的共同作用下，青島市的房地產業(yè)發(fā)展迅猛。2010年青島市全年房地產開發(fā)投資為602.4億元，增長31.1%;商品房竣工1020.5萬平方米，增長25.3%;全市銷售房屋面積1360.7萬平方米，增長7.8%。房地產業(yè)已經成長為青島的重要支柱產業(yè)。

但是，在青島市房地產業(yè)發(fā)展良好的大背景下，居民住房領域中仍有一些突出問題仍未得到根本性解決，具體包括:房價持續(xù)上漲，居民購房壓力大;住房區(qū)域性分布不科學，中心城市住房投資建設過度集中;住房結構不完善，缺乏統(tǒng)籌管理。如何合理解決這些問題不僅關系到青島市房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，而且還對深入貫徹科學發(fā)展觀，構建和諧社會有著直接的影響。

一、住房領域的國際發(fā)展趨勢

(一)多中心城市結構建設趨勢

“多中心”城市結構是指在城市建設中以市中心為“原中心”，環(huán)繞其建設綜合性的城市“副中心”，當城市發(fā)展到一定規(guī)模之后再以“副中心”為樞紐向外輻射形成新的“副中心”或“郊區(qū)副中心”。“副中心”與“原中心”在城市功能上可能存在一定的互補性，但基本城市功能齊備且獨立，二者形成既獨立又互補的大城市圈系統(tǒng)?！岸嘀行摹苯Y構能有效解決城市的交通擁堵、住房緊缺、環(huán)境污染等問題。目前，在多中心城市結構建設中，日本“東京城市圈”經過多年的發(fā)展，已經形成了具有7個“新都心”與5個“郊區(qū)新都心”的典型“多中心”城市結構。

日本的“東京城市圈”結構:第一層即“原都心”以日本橋和銀座為中心，由中央區(qū)、千代田區(qū)組成;第二層環(huán)繞“原都心”，在距離“原都心”7到8公里處沿地鐵形成了7個“副都心”，依次是大崎、澀谷、新宿、池袋、上野——淺草、龜戶、臨海(御臺場);第三層即“郊區(qū)副都心”，由于7個“副都心”不能滿足城市擴張的要求，東京又在距“原都心”30公里左右的位置建設了橫濱、八王子、立川、琦玉、幕張五座“郊區(qū)副都心”，形成了東京城市圈的第三層結構。作為東京城市圈整體的一部分，每個“副都心”都具有不同的分工，以第二層為例:

表1 日本“副都心”城市功能

“多中心”城市結構緩解了城市住房的壓力?！案敝行摹蔽耸兄行娜丝诤彤a業(yè)的向外轉移，緩解了人口迅速增長所帶來的居住壓力。截止2010年，東京城市圈人口已高達3670萬人。但從表2可以看出，東京在1999年到2008年的10年間房屋價格較為穩(wěn)定，家庭居住面積也變化不大，作為世界上人口密度最大的地區(qū)，東京的房地產價格相對于人均年收入來說依然處于較為合理的水平。

表2 日本首都圈住宅價格與家庭負擔 單位:萬日元/米2

與美國大都市依靠小汽車交通的發(fā)展模式不同，東京的空間發(fā)展模式是以發(fā)達的公共大交通為基礎的，公共大交通體系是由廣域干線道路網和鐵軌道網以及各種汽車、地鐵、輕軌等交通工具構成的交通網絡①虞震:《日本東京“多中心”城市發(fā)展模式的形成、特點與趨勢》，《地域研究與開發(fā)》2007年第10期。。該網絡以海濱“原都心”為起點，呈扇形向外輻射，同時在第二層“副都心”與第三層“郊區(qū)副都心”位置上各有一條環(huán)形地鐵?！案倍夹摹奔仁擒壍澜煌ǖ恼军c，同時也是城市圈繼續(xù)向外輻射發(fā)展的交通樞紐。東京現(xiàn)有12條地鐵，是東京居民出行的首選交通工具。便捷的交通成為吸引市中心人口向外遷移的重要條件，也是東京潛力進一步釋放的強勁推動力。

(二)公私分離的保障房建設趨勢

城市是一個多階層構成當然有機結合體，在這一體系中不可避免的出現(xiàn)了貧富分化，如何平衡不同階層的利益，保障底層民眾的生活成為城市健康發(fā)展難以逾越的鴻溝。香港作為一個人口密度大，社會構成復雜的城市，多年來在住房保障方面取得的成果令人矚目。香港的住房保障起源于1953年的石硤尾大火，后經過1973年與1987年兩次改革，逐漸形成了如今公私分離的保障房制度。該制度將保障房建設置于政府控制之下，將香港的住房分為公營租住房屋(公屋)、資助出售單位(居屋)、私人永久性房屋(商品房)三類。公屋與居屋由政府全程規(guī)劃修建，公屋低價出租給無力購買商品房及居屋的居民，居屋以較低價格賣給無法承擔高價商品房的居民。經過多年發(fā)展，香港保障性住房建設取得了顯著成就。

表3 按種類劃分的香港住宅數目及比例

通過表3可以看出，到2008年，香港有44.5%的居民住在由政府提供的保障性住房中。并且，由于居屋一旦出售便轉化為商品房，因此，香港享受政府保障性住房的居民數量已經超過50%，且這一趨勢還在進一步擴大。

表4 香港新建住宅數目及比例

從表4中可以看出，近年來香港政府大力推動保障房建設，到2008年保障房的建設量已占到總住宅建設量的74%，其中，公屋占到了67.5%。這說明香港政府對住房保障體制的效果非常滿意，并且保障房的居住環(huán)境也得到了居民的認可。

香港保障房建設的特點除了政府的全權參與之外，還有管理體制的創(chuàng)新?？傮w來看，主要有嚴格的申請制度、公平的排隊輪候制度以及保障房退出制度。香港的保障性住房申請條件并不苛刻，但對真實性的要求非常嚴格，一旦發(fā)現(xiàn)申請做假將面臨3倍左右的罰款和6個月的監(jiān)禁。為了讓所有符合條件的需求者都能公平申請到公屋，香港建立了公屋輪候制度，所有符合資格公屋申請都會依先后次序排列在公屋輪候冊內，房屋署會嚴格依照輪候冊上的申請書編號及申請人所選擇的地區(qū)，依次辦理審查及配房手續(xù)，不會考慮申請人所提出的理由，房屋署也會實時公布配房和輪候進度，人們上網就能查到自己等候的位置。對于保障性住房的退出與清退機制，香港房屋政策規(guī)定，公屋租住權不能自動世代相傳，當租住公屋戶主及其配偶去世后，其他成年家庭成員必須接受全面的經濟狀況審查后，才可獲批新租約。此外，公房住戶須每2年向房屋署申報家庭資產。如家庭收入及擁有的資產凈值均超逾指定限額，或選擇不申報資產，便必須遷出所租的公屋。

(三)生態(tài)城市建設趨勢

馬爾默是瑞典的第三大城市，曾是瑞典重要的工業(yè)城市與造船中心，但20世紀80年代的經濟衰退摧毀了馬爾默市的工業(yè)基地，嚴峻的形勢使得馬爾默重新設計它的發(fā)展策略，并從此走上了生態(tài)城市的道路。在2001年的歐洲住宅博覽會之后，馬爾默的生態(tài)城市建設得到進一步推動，最終形成了如今的Bo01項目，也就是“明日之城”。

馬爾默高效利用了太陽能、風能、地熱能、生物能等清潔能源，尤其是在“明日之城”中更是將清潔能源的使用率提高到100%?！懊魅罩恰苯ㄓ幸粋€風力發(fā)電站，并在每棟樓安裝太陽能電池板，為該區(qū)提供主要的電力供應。同時，“明日之城”還有大量的地熱泵，可以提供城市的冬季供暖和夏季制冷。住宅區(qū)的生活垃圾和廢棄物通過馬爾默市的市政處理站生產部分電力和熱力回用于小區(qū)。依靠這些能源“明日之城”不僅擺脫了對石化能源的依賴，甚至還可以將多余的能源輸送給城市其他地區(qū)?！懊魅罩恰痹谛藿ㄖ畷r就建立了高效的信息管理查詢系統(tǒng)，既方便用戶查詢能源用量，也為“明日之城”的能源調控提供了依據。

在城市與自然的和諧發(fā)展方面，“明日之城”也做出了巨大的努力?！懊魅罩恰钡慕ㄔO初期進行了詳盡的環(huán)境測試，確保建設行為不會對生物多樣性產生損害?！懊魅罩恰钡姆课菸蓓敶蠖贾灿兄脖?，這樣既美化了環(huán)境，也起到了保溫隔熱的作用。“明日之城”對垃圾進行詳盡的分類，垃圾桶的分類高達8—16種，建筑垃圾的分類數甚至高達17類。一部分垃圾被回收循環(huán)利用，另一部分垃圾則用于發(fā)酵產生沼氣，為交通工具提供能源?！懊魅罩恰钡慕ㄖ浞煮w現(xiàn)了節(jié)能、環(huán)保的設計理念。房屋的建筑盡量采用環(huán)保材料，每棟房屋的屋頂有太陽能電池板或小花園，地下有小型沼氣池。房屋形成了一個小的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)。物質和能量被輸入到這一系統(tǒng)中，經過內在循環(huán)和回收利用實現(xiàn)資源最有效的利用。馬爾默政府還與建筑承包商簽訂“質量憲章”。“憲章”中要求建筑商不能使用有害的建筑材料，房屋電力消耗要控制在每年125千瓦之下，這有效地保證了低碳建筑的質量。

圖1 生態(tài)社區(qū)物質和能量循環(huán)圖

在上述措施的作用下，馬爾默實現(xiàn)了從工業(yè)城市向生態(tài)城市的完美轉型，城市環(huán)境和居民生活質量大幅提高，且“明日之城”更是實現(xiàn)了100%依靠清潔能源，為解決城市環(huán)境和能源危機指引了方向。馬爾默以其科技與自然完美結合的城市建設方式成為世界各地建設生態(tài)城市的模板。

二、青島市住房領域現(xiàn)狀分析

(一)人口過度集聚

大型城市通常對人口具有強大的集聚作用，而人口的快速集聚也成為各大城市發(fā)展的重要動因之一。但作為一個系統(tǒng)的整體，城市對人口總量和人口結構都將受到城市承載力和城市功能的限制。人口的高速增長導致各類城市基礎設施的供給滯后于城市人口的增長，這會引發(fā)一系列的矛盾，出現(xiàn)環(huán)境污染、交通擁堵等城市病。我國正處在城鎮(zhèn)化的高峰，截至2009年，我國的城鎮(zhèn)化率為46.6%，城市人口正在以每年1800萬的速度增長，預計從2005年到2030年，中國的城市人口預計將從5.6億增加到9.1億。目前我國城鎮(zhèn)化率仍低于世界平均水平，長期來看仍將呈現(xiàn)出內地流向沿海、農村流向城市、中小城市流向大城市的人口集聚的基本特征。青島市作為山東半島最大的城市，將成為區(qū)域人口集聚的重要目標城市，這無疑對青島的城市承載力提出了挑戰(zhàn)。

表5 青島市社會從業(yè)人數

圖2 青島市社會從業(yè)人數增長圖

在2000年到2009年的10年間，青島市的社會從業(yè)人數增長了32%，其中第三產業(yè)人口增長了69.3%。從業(yè)人數的增加主要源自于外來人口的增加，而非本地人口的內生性增長。外來人口往往圍繞工作單位居住生活，在城市的中心地帶集聚。外來人口的集聚使得商業(yè)區(qū)附近住房需求量較大，再加上中心商業(yè)區(qū)較為繁華，吸引了不少外地投資者前來投資，造成青島中心商業(yè)區(qū)的房價高速上漲，如目前香港中路中心商業(yè)區(qū)的房價已經達到四萬元左右。

(二)交通擁堵問題初現(xiàn)

2009年，中國在歷史上第一次超過美國登上了全球最大汽車生產和銷售市場的寶座，汽車業(yè)也成為各地方的主要支柱產業(yè)之一①何永江:《城市交通擁堵的理性與對策》，《西部論叢》2010年第10期。。作為中國35個大型城市之一的青島，在城市發(fā)展過程中不可避免地出現(xiàn)了城市病的另一個癥狀——交通擁堵。進入21世紀以來，隨著經濟發(fā)展，青島的機動車保有量持續(xù)上升，交通擁堵，已經影響到城市居民的正常出行。

交通問題將會嚴重影響了居民的生活，這已在世界各地的大城市中得到了證明。在英國倫敦，每天在高峰時段有超過100萬人口和40000輛機動車/小時進出中心城區(qū)，造成該區(qū)域嚴重的交通擁堵，區(qū)域內平均車速只有14.3公里/小時，成為全英國最為擁堵的區(qū)域。在法國巴黎，上世紀60年代，由于采取了“適應小汽車發(fā)展”的政策，結果私人小汽車與日俱增，導致市區(qū)交通嚴重阻塞，1973年環(huán)城快速路開通后不久就出現(xiàn)了持續(xù)性的擁堵。可以說，交通的擁堵將會大大降低居民的生活質量。

交通擁堵不僅會導致經濟社會諸項功能的衰退，而且還將引發(fā)城市生存環(huán)境的持續(xù)惡化，成為阻礙城市發(fā)展的“頑疾”。交通擁堵對社會生活最直接的影響是增加了居民的出行時間和成本。出行成本的增加不僅影響了工作效率，而且也會抑制人們的日?；顒?，城市活力大打折扣，居民的生活質量隨之下降。另外，交通擁堵導致了事故的增多，事故增多又加劇了交通的擁堵。據相關統(tǒng)計，歐洲每年因交通事故造成的經濟損失達500億美元之多。交通擁擠還破壞了城市環(huán)境，在機動車迅速增長的過程中，交通對環(huán)境的污染也在不斷增加，并且逐步成為城市環(huán)境質量惡化的主要污染源。據英國SYSTRA公司對發(fā)達國家大城市交通狀況的分析，交通擁堵使經濟增長付出的代價約占國民生產總值的2%，交通事故的代價約占GDP的1.5%－2%，交通噪音污染的代價約占GDP的0.3%，汽車空氣污染的代價約占GDP的0.4%，轉移到其他地區(qū)的汽車空氣污染的代價約占GDP的1%－10%。

交通擁堵的原因在于城市功能紊亂。城市功能紊亂必然引發(fā)城市管理混亂，導致城市決策的隨意性和隨機性，出現(xiàn)城市規(guī)劃的現(xiàn)實利益和短期行為。這種現(xiàn)實利益和短期行為的城市規(guī)劃必然造成城市結構的不合理和城市功能紊亂。在我國大城市中，上海以限牌照的方式控制汽車發(fā)展，北京以搖號控制購買力的方式解決交通擁堵，然而這都不是交通問題解決的治本之策。目前青島的交通擁堵主要集中在上下班高峰期，在地理上集中于沿海一線，如香港中路。可以說青島的交通擁堵問題尚處于潛伏期，然而其一旦爆發(fā)，就會迅速轉移并形成“城市管理綜合癥”。如何搶在交通問題爆發(fā)之前找到交通擁堵的合理解決方案，對于青島的城市健康發(fā)展至關重要。

(三)住房保障仍有不足

保障性住房是社會保障體系的重要組成部分，通常是指一國政府根據相關的國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，為滿足中低收入家庭的基本居住需要，限定了建造標準和銷售價格或租金標準，起社會保障作用的住房②馬智利:《我國保障性住房運作機制及政策研究》，重慶:重慶大學出版社，2010年8月，第6頁。。目前，中國城鎮(zhèn)化已進入快速發(fā)展階段，大量人口向東部地區(qū)和大中城市集中，城鎮(zhèn)住房需求持續(xù)增加，房價上漲迅速，住房保障問題日漸突出。2009年，全國住宅平均價格漲幅達25.1%。央行公布調查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。同時，大量外來人口的進入，必然影響城市的原住民的生活。在這個過程中，社會保障若不能及時跟進，不僅外來人口的生活得不到保障，大城市原住民的生活舒適度也會降低。住房保障作為社會保障的重要組成部分，其發(fā)展程度對于城市生活水平有著直接的影響。

近年來，伴隨著奧運的成功舉辦以及青島市“人居環(huán)境，奧運建設”整體規(guī)劃的實施，青島市的城市建設快速推進。浮山后新區(qū)、李滄東部新區(qū)的開發(fā)建設，市北海泊村、四方湖島村的改造，以及城陽區(qū)、李滄區(qū)乃至四方區(qū)和黃島區(qū)的土地資源開發(fā)，都是青島住房建設的重要成果。然而這也進一步拉動了青島的房價，造成了房價與市民的收入比率懸殊，青島市民買房困難，房價高等問題日益突出，島城居民望“房”興嘆。

表6 青島市2001年-2009年房價收入比

從表6中我們可以看出，青島市居民的可支配收入從2001年的8731元上升至2009年的22368元，上升了2.56倍，而平均房價則從2001年的158101元上漲至2009年的498520元，上漲了3.15倍;青島市的房價收入比則在2001年 －2009年之間基本保持穩(wěn)定，在7左右上下浮動。根據房地產業(yè)內“公認的國際標準”房價收入比的標準，房價收入比在4至6倍之間比較合理，而2009年青島市房價收入比已達7.96，大大超出了6，說明房價的過快上漲和房價較高，越來越多的居民難以負擔如此之高的房價。雖然青島市大規(guī)模建設保障房，但僅憑保障房建設還不能滿足中低收入群體的住房需求。

三、青島市住房發(fā)展策略

(一)堅持做好住房布局規(guī)劃，突出各區(qū)(市)發(fā)展特色

做好住房布局規(guī)劃，以高端住宅引領中心城區(qū)住房建設。以市南區(qū)為代表的南部沿海地區(qū)是青島市的中心市區(qū)，只有做好科學的布局規(guī)劃才能發(fā)揮其最大的經濟效益，所以中心市區(qū)住房建設發(fā)展規(guī)劃的制定要以建設城市形象、形成城市特色為核心。一方面，要合理規(guī)劃區(qū)域內旅游、金融、現(xiàn)代物流等商業(yè)用地同住宅用地的比例及空間布局結構，鼓勵商住一體的城市綜合體的建設;另一方面，在住房建設過程中要注意突出青島的城市特色，引入低碳等概念，建設具有代表性的高端居住區(qū)。

完善監(jiān)督考核機制，做好“城中村”改造工作?！俺侵写濉备脑旃ぷ饕獜慕ㄔO服務型政府人手，優(yōu)化政務環(huán)境、增強服務意識、理順和簡化行政審批流程，進一步增強拆遷審批程序以及土地出讓程序的透明度。另一方面，要強化對“城中村”改造工作的督導，既要保證拆遷改造工作按計劃實施，又要及時解決拆遷改造過程中遇到的實際問題，保證“城中村”改造工作按規(guī)劃、順暢、合理的進行。除此之外，還要建立合理的考核指標，考核不能簡單地以“城中村”居民是否搬出為考核指標，而是要以住房布局是否得到合理性調整，居民居住環(huán)境是否得到改善為依據。最為重要的是，要將“城中村”改造視為提高當地居民生活環(huán)境的重要機遇，從而為青島市在“十二五”期間完成“城中村”改造工作提供觀念上的保障。

做好住房布局規(guī)劃，引導住房建設向郊區(qū)擴散。按照城市住房建設布局規(guī)劃，推進青島市住房建設的郊區(qū)化進程。居住郊區(qū)化并非居住區(qū)簡單的異地復制，而是在郊區(qū)化過程中形成科學合理的住房布局，發(fā)揮“以點帶面”的經濟帶動效應。同時郊區(qū)化過程還要實現(xiàn)居住環(huán)境的升級改造，提高居民的居住舒適度。政府在郊區(qū)化進程中要特別注意公共交通網絡的建設，以此為建設導向，引導郊區(qū)住房布局朝著科學合理的方向發(fā)展?？傊?，在住房郊區(qū)化過程中，要遵循既定的住房布局規(guī)劃，按照不同區(qū)域、不同功能區(qū)住房建設目標的規(guī)劃要求，引導住房郊區(qū)化的合理有序發(fā)展。

(二)調控住房結構，完善住房保障體系

制定住房分類標準，構建多元化的住房結構體系。合理的住房結構有利于房價的穩(wěn)定及房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。要形成合理的住房結構首先要制定住房分類標準，繼而明確住房結構的現(xiàn)狀，制定住房結構的調控規(guī)劃。在操作層面上，政府可以通過對土地審批的控制間接調整住房供應格局，形成供給與需求分層次配比的合理住房結構，使得中等以上收入群體能夠負擔普通商品住宅，中等收入群體能夠負擔中小套型商品住宅，低收入群體能夠住進政府提供的保障房。此外還可以通過小產權房、限價房等政策性住房的建設調控住房供應價格與結構。在多種手段的共同作用下，最終形成多元化的房地產結構體系。

創(chuàng)新住房保障體系，提升住房保障水平。經過多年的發(fā)展，青島市住房保障制度已經相對完善，但仍可以通過住房保障體制的創(chuàng)新來擴大住房保障力度與范圍。一是創(chuàng)新保障房籌措機制，積極采用建、購、改等多種方式多渠道籌集保障性住房房源，并充分利用現(xiàn)有存量房、騰空房等房源;二是擴大住房保障范圍，實行分層保障，以廉租房、經濟適用房、公租房等不同模式對低收入家庭、較低收入家庭以及夾心階層家庭提供住房保障;三是創(chuàng)新經濟適用房補貼方式，采取“補磚頭”與“補人頭”相結合的保障制度，把現(xiàn)金直接發(fā)放給受助者“補人頭”，對社會的效果要遠好于以經濟適用房等實物進行救濟的“補磚頭”①陳杰:《城市居民住房解決方案》，上海:上海財經大學出版社，2009年，第33頁。。

根據各區(qū)域的特點，做好不同之間的協(xié)調工作。結合目前青島市現(xiàn)狀，為保證住房供應全面覆蓋，使各階層家庭能都能夠獲得合適的住房，應該統(tǒng)籌規(guī)劃、總體布局，做好不同住房類型區(qū)域之間的協(xié)調工作。它包含兩層含義:短期上青島市應該以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)五區(qū)作為工作重心，在住房發(fā)展戰(zhàn)略上，由于市南區(qū)、市北區(qū)待開發(fā)土地較少而四方區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)則地源充足，可以實行分區(qū)域、分檔次的住房發(fā)展策略。市南區(qū)、市北區(qū)著力建造豪華、商業(yè)公寓，四方區(qū)建設大型中檔社區(qū)，李滄區(qū)建設大型中低檔綜合居住區(qū)，嶗山區(qū)建設高檔公寓和別墅，通過建設發(fā)達的交通網絡尤其是軌道交通網絡使該區(qū)域的五個區(qū)真正實現(xiàn)優(yōu)勢互補，融為一體。長期上青島應在原有基礎上將現(xiàn)轄的市南、市北、四方、李滄、嶗山、黃島、城陽七區(qū)及即墨、膠州、膠南、平度、萊西五市全部納入統(tǒng)籌規(guī)劃，構建大城市圈環(huán)境下的住房結構體系。

(三)加快生態(tài)城市建設，實現(xiàn)經濟、環(huán)境、社會的和諧發(fā)展

全面推行清潔能源，構建節(jié)能型居住環(huán)境。在青島市的住房建設過程中，應大力推廣清潔能源及節(jié)能設施，構建節(jié)能、宜居的生態(tài)城市。在城市整體住房建設規(guī)劃中，應綜合考慮資源、能源、人口、交通等諸多因素，“因地制宜，就地取材”，推行與當地環(huán)境相適應的清潔能源，如在沿海地區(qū)推廣潮汐能、風能，在非沿海地區(qū)推廣太陽能。在住房建設中全面推廣清潔能源、清潔材料，并通過運用環(huán)境認證等手段將住房的節(jié)能環(huán)保特性納入住房評價體系，提高房地產企業(yè)建設節(jié)能環(huán)保型住房的積極性。

推行低碳建筑建設，探尋可持續(xù)發(fā)展之路。房地產建設是青島市碳排放的主要領域之一，發(fā)展低碳經濟必須推廣綠色低碳建筑。低碳建筑要求建筑產品在建造過程中采用低碳技術、使用低碳材料，最大限度地減少能源消耗和碳排放;在使用過程中，改變原有的生活模式及消費觀念，使用高能低耗空調、照明及節(jié)能家電，以延長建筑及生活用品的生命周期，提倡循環(huán)使用與重復使用，減少碳排放②姜虹、李俊明:《中國發(fā)展低碳建筑的困境與對策》，《中國人口、資源與環(huán)境》2010年第12期。。首先，青島可在市政機構中應廣泛采用節(jié)能措施，為節(jié)能理念與節(jié)能技術在全社會推廣起到示范作用。其次，政府應要求新建建筑面積在10000平方米以上的房產商必須向政府提交環(huán)境責任報告，落實建筑節(jié)能信息公示制度，以保證房產商能按照政府的要求進行可持續(xù)的低碳設計。再次，以政策為導向，推動低碳建筑發(fā)展，建立量化指標，積極推行能效測評制度。同時，政府還應加大對已有建筑的節(jié)能翻新建設，推廣“零耗能住宅”。

構建節(jié)能低碳住宅示范區(qū)，引領城市的未來發(fā)展。發(fā)展低碳建筑，創(chuàng)建宜居環(huán)境，推動可持續(xù)發(fā)展。在這個過程中政府應該主動發(fā)揮其主導作用，成為低碳節(jié)能建筑的推動者，努力打造低碳建筑示范區(qū)。青島可選取適當的位置建設小規(guī)模低碳建筑居住區(qū)，在示范區(qū)內綜合采用低碳材料、清潔能源以及創(chuàng)新性的建設模式，努力將建設過程和建成后的居住過程內的碳排放降到最低。建設低碳建筑示范區(qū)既能起到示范帶頭作用，又可為低碳建筑的推廣積累經驗。目前，青島已有新建住宅區(qū)采用高新技術實現(xiàn)了污水內熱量的回收，實現(xiàn)了節(jié)能減排的目的。這無疑是青島低碳建筑建設的一個良好開始。

(四)充分利用財稅政策，促進青島城市住房建設的可持續(xù)發(fā)展

綜合利用財稅手段，促進城市郊區(qū)化建設。財稅手段是政府保證城市郊區(qū)化建設順利進行的有效途徑。為增強市區(qū)公民向郊區(qū)搬遷的積極性，減輕其搬遷過程中的資金壓力，政府應從針對整體搬遷的補貼入手，通過鼓勵公民以集體的方式搬遷，帶動整個搬遷工作的順利開展。政府財政應對以整體方式搬遷到郊區(qū)的公民，按規(guī)模給予一次性補助。推動郊區(qū)化建設，實現(xiàn)經濟、環(huán)境、社會的可持續(xù)發(fā)展，必須把郊區(qū)就業(yè)問題放在重要位置。通過頒布相關地方稅收優(yōu)惠政策或者補貼政策，吸引更多人員來此就業(yè)、安家，形成更強的集聚作用，無疑會促使城市郊區(qū)化建設的順利進行。

綜合利用財稅手段，促進多元化住房結構的構建。由于青島目前仍然是中低階層居多，采取多元化的住房結構體系將有效解決居民的居住問題。合理的財稅政策能夠有效促進合理的住房結構的形成。財稅政策的運作途徑主要是鼓勵新建政策性住房。一是通過給廉租房、經濟適用房以及限價房的開發(fā)商、集體或私人土地擁有者以一定的財政補貼，確保他們的既得收益。二是可以通過制定相關的所得稅優(yōu)惠政策，給政策性住房開發(fā)初期和中期階段的開發(fā)商以一定的財政補貼，減低稅率，甚至從財政上與金融機構聯(lián)合向大型開發(fā)商提供貼息貸款，降低其投資風險。

綜合利用財稅手段，促進節(jié)能低碳型城市建設。隨著經濟的發(fā)展，青島開始面臨土地、資源、人口、環(huán)境的突出矛盾。青島在建設低碳型生態(tài)城市時，必須充分利用財稅手段這一行之有效方式。財稅手段對生態(tài)城市建設的促進手段主要有:一，評選并獎勵青島市節(jié)能示范小區(qū)，獎勵進行節(jié)能技術改造的小區(qū);二，資助開發(fā)低碳建筑示范區(qū)的房地產企業(yè)，為生態(tài)城市的建設起到引導和示范作用;三，補助節(jié)能型小區(qū)與低碳建筑的可行性研究相關費用，利用財政資金補貼相關企業(yè)開展技術研發(fā)與應用的投資。利用財稅手段促進節(jié)能低碳型城市建設的過程中，既要注重發(fā)揮稅收對低碳居住模式的扶持和鼓勵作用，又要注重發(fā)揮稅收對高碳排放量居住區(qū)的限制作用。