上海四大地王危機(jī)調(diào)查

◎田新杰

昔日地王今安在？

“我公司代理嘉定南翔的頂級(jí)樓盤(pán)，近期大幅降價(jià)，原價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，直降7000元/平方米，現(xiàn)價(jià)1.8、1.9萬(wàn)元/平方米，機(jī)會(huì)難得?！边@是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一。

業(yè)內(nèi)人士都知道，這個(gè)大降價(jià)的頂級(jí)樓盤(pán)就是江蘇新城地產(chǎn)旗下的新城公館所在地塊，正是2009年房地產(chǎn)高峰時(shí)的當(dāng)?shù)氐赝酢?/p>

地王如此大幅降價(jià)，或許是中國(guó)樓市有史以來(lái)的第一次。而記者最新獲悉，新城公館大降價(jià)后的效果并不理想，銷(xiāo)售表現(xiàn)平平。

“樓板價(jià)成本過(guò)高，當(dāng)前售價(jià)確實(shí)已近開(kāi)發(fā)商成本價(jià)。但就市場(chǎng)而言，這個(gè)價(jià)格依然不具有絕對(duì)吸引力。”一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人直言，這就是地王的悲劇。

新城公館的尷尬，正是近幾年誕生地王的共同困境。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009年全國(guó)誕生的地王，一半在上海，而如今的上海，已成了地王危機(jī)集中爆發(fā)之地。

新城地產(chǎn)之外，上海證大、中建地產(chǎn)、華僑城……多家響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)大鱷，都正在經(jīng)歷手中地王的痛苦折磨。

各有困境

2009年、2010年誕生的地王，無(wú)論單價(jià)、總價(jià)還是地王總數(shù)，都創(chuàng)下了中國(guó)樓市之最。但如今，曾經(jīng)豪氣吞下地王的開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)，地王已成燙手山芋。

記者注意到，上海證大外灘地王、華僑城蘇河灣地王、中建新江灣城地王、新城地產(chǎn)南翔地王，這四塊上海當(dāng)前最具代表性的地王，大致分別處于規(guī)劃審批未開(kāi)工前期、開(kāi)工節(jié)點(diǎn)、開(kāi)盤(pán)預(yù)售初期和強(qiáng)銷(xiāo)期四大房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)志性進(jìn)展節(jié)點(diǎn)。

四大地王在各自節(jié)點(diǎn)所面臨的難題，正是當(dāng)前地王困境的全面表現(xiàn)。

上海證大外灘地王于2010年2月1日由上海證大置業(yè)以92.2億元競(jìng)得，巨額的土地款曾讓上海證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康頗費(fèi)心機(jī)。

處于開(kāi)工節(jié)點(diǎn)階段的華僑城蘇河灣地王，眼下遇到的事情也很棘手。

華僑城于2010年初地價(jià)高峰期搶得該地王，70.2億元的總價(jià)，相當(dāng)于成交樓板價(jià)達(dá)52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的單價(jià)紀(jì)錄，成為新的全國(guó)單價(jià)地王。

不過(guò)據(jù)記者從消息人士處獲悉，該地王后續(xù)開(kāi)發(fā)也讓華僑城傷透腦筋。由于處在傳統(tǒng)的居民聚集區(qū)，除了地塊周邊地區(qū)建設(shè)有較高規(guī)劃要求外，還涉及地鐵建設(shè)、蘇州河沿線(xiàn)保護(hù)等諸多上海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“老大難”問(wèn)題。

相對(duì)而言，位于新江灣城的中建地王在建設(shè)基礎(chǔ)條件方面，較前兩塊地王有著天然優(yōu)勢(shì)：本身是熟地又位于新區(qū)。政府的要求之一就是加快工程進(jìn)度。而就是這一條，目前看來(lái)，中建地王其實(shí)早有違約之嫌。

據(jù)當(dāng)年地塊出讓的相關(guān)文件要求，“簽約之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”，但上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息則顯示，這個(gè)名為“中建府邸”的地王項(xiàng)目剛在2011年11月8日首次取得預(yù)售許可證，從2009年拿地到預(yù)售實(shí)際上已接近兩年。

上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士柴一峰直言：“過(guò)高的土地成本，整體市場(chǎng)上房?jī)r(jià)存在巨大的下調(diào)壓力，地王的痛苦就在于此了。”

目前，這四幅地王分別面對(duì)的是前期土地款融資難題、規(guī)劃開(kāi)工高要求、建設(shè)周期苛刻、銷(xiāo)售及定價(jià)壓力等，這既是眼下各自所處階段的難題，也是每塊地王在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中都要面對(duì)的。

地價(jià)持續(xù)縮水

地王樹(shù)大招風(fēng)，也確實(shí)令不少開(kāi)發(fā)商賺足了眼球和銀子。不過(guò)土地的游戲規(guī)則在改變，拿下地王后囤地以時(shí)間換價(jià)格空間的策略，在房?jī)r(jià)、地價(jià)市場(chǎng)拐點(diǎn)的雙重夾擊中，開(kāi)始失效。

過(guò)高土地成本成為眾地王的“死穴”。記者注意到，新城地產(chǎn)2009年底競(jìng)得該地王時(shí)的樓板價(jià)高達(dá)13200元，溢價(jià)率302%，甚至超過(guò)當(dāng)時(shí)所在區(qū)域在售房源的市場(chǎng)均價(jià)。

以往，過(guò)高的土地成本迫使地王項(xiàng)目只能往高端方向運(yùn)作，尋求更大的價(jià)格和利潤(rùn)空間，這種模式，在不限購(gòu)的上行樓市中曾屢試不爽。

而眼下，在樓市整體調(diào)控影響下，定價(jià)過(guò)高成為地王項(xiàng)目的最大敗筆。

“大幅降價(jià)房源基本上已在其成本線(xiàn)，但依然沒(méi)能快速出貨。而不到最后一步，地王持有者還不會(huì)考慮虧本銷(xiāo)售。”一位正在全力推銷(xiāo)新城公館的中介人士說(shuō)道。

面臨類(lèi)似難題的還有中建的新江灣城地王項(xiàng)目。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新披露，剛剛開(kāi)盤(pán)的中建項(xiàng)目，最高售價(jià)接近16萬(wàn)元/平方米，本期推出的大量房源均價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上。

16萬(wàn)元的單價(jià)，實(shí)際上是目前新江灣城其他在售項(xiàng)目最高價(jià)格的近兩倍，甚至已超過(guò)上海大部分包括黃浦江、新天地、佘山的一線(xiàn)豪宅，接近“第一豪宅”湯臣一品的價(jià)格水平。

對(duì)于這樣的價(jià)格，業(yè)內(nèi)普遍持懷疑的態(tài)度。

更讓地王“地主們”揪心的是，龐大土地款支付后的這段時(shí)間，不但沒(méi)有等來(lái)土地價(jià)格的上升，而是地價(jià)持續(xù)下行，地王價(jià)值縮水嚴(yán)重。

就在2011年11月10日、12日，上海原計(jì)劃出讓5幅地塊，其中“嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊”就在南翔地王附近，因無(wú)人提出競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，出讓方為避免流標(biāo)無(wú)奈終止出讓。

“土地市場(chǎng)的冬天已經(jīng)來(lái)了?！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理付偉說(shuō)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在11月這幾天里，上海就有3幅地塊終止掛牌。

閑置爛尾危機(jī)

不僅僅是地王，大量開(kāi)發(fā)商手上龐大的土地儲(chǔ)備，新一輪的土地閑置、項(xiàng)目爛尾危機(jī)，正在悄然醞釀。

上海之外，北京等多個(gè)城市，同樣各類(lèi)地王眾多。而這些城市眼下的地市、樓市均不約而同出現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)雙雙下行的走勢(shì)，地王命運(yùn)與上海地王極為雷同。

記者注意到，政府有關(guān)部門(mén)也正提升對(duì)新一輪土地危機(jī)的警覺(jué)并著手提早預(yù)防。

近日有消息披露，國(guó)土部正在對(duì)《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改，已征求地方政府的意見(jiàn)，正在進(jìn)一步完善。

完善的方向包括“使之更加規(guī)范，更具可操作性，在閑置土地的認(rèn)定、閑置責(zé)任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規(guī)定”。

國(guó)土部統(tǒng)計(jì)顯示，2010年全國(guó)共清理整治房地產(chǎn)閑置用地13萬(wàn)畝，處置近10萬(wàn)畝。處置清理現(xiàn)有閑置用地的同時(shí)，防范大量新的閑置土地出現(xiàn)，尤其是地王地塊閑置或地王項(xiàng)目擱置爛尾，顯得更為迫切。