“地產(chǎn)狂人”宋衛(wèi)平

◎劉彥華

“地產(chǎn)狂人”宋衛(wèi)平

◎劉彥華

句名言：“只有偏執(zhí)狂才能生存。”宋衛(wèi)平，中國房地產(chǎn)業(yè)有名的偏執(zhí)狂。但是，每次面對樓市調(diào)控、市場變動，最先暴露問題的總是他。是什么將他推向了危險的邊緣？面對眼前的這場生死考驗，他又有幾分勝算呢？

他跟別的老板不一樣

宋衛(wèi)平，浙江嵊州人，出生于軍人家庭，自小隨父母至舟山群島謀生。經(jīng)歷過三年自然災害，家里經(jīng)常連吃的東西都沒有，兒時的艱苦給他留下了節(jié)儉的習慣，朋友戲稱“小氣富翁”。

1982年，從杭州大學歷史系畢業(yè)，宋衛(wèi)平被分配到杭州舟山黨校做歷史老師，后又轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠海。1994年，經(jīng)過觀察，宋衛(wèi)平認為，房地產(chǎn)業(yè)是個管理密集型、知識密集型的產(chǎn)業(yè)，對于一個學文科的知識分子而言，從事房地產(chǎn)業(yè)最有優(yōu)勢。于是，宋衛(wèi)平借了300多萬元，開始踏上房地產(chǎn)投資開發(fā)之路。

胖乎乎，頭發(fā)有些花白，總是笑瞇瞇——看外表和履歷，宋衛(wèi)平和嵊州很多在外創(chuàng)業(yè)成功的人沒什么太大區(qū)別。但弟弟宋立平堅稱，“他真的和別的老板不一樣?！?/p>

敢怒敢言，是他的個性。2002年宋衛(wèi)平與李書福聯(lián)手，掀起了轟動中國足壇的“掃黑行動”，使得他和綠城的大名在一夜之間傳遍大江南北。

追求完美，是他的天性?！坝猩矶?、有表情、有美感、有藝術(shù)、有生命”，宋衛(wèi)平對自己建造的房子要求近乎苛刻，不能容忍一點點瑕疵?！拔覀兺ε滤?，就怕他挑我們毛病?！痹O(shè)計師和項目經(jīng)理認為已經(jīng)很不錯的設(shè)計，在他看過后卻極可能被完全否定。受此影響，與一般開發(fā)商“我們蓋的房子”等粗糙用語不同，綠城人也更習慣于使用“我們的作品”這樣優(yōu)雅的表述。

不走尋常路，是他的樂趣。為了圓自己的足球夢，他狠下血本辦足球俱樂部；他還認為應該在滬杭之間修條高速公路，他可以整天蹲在從杭州到上海的多個路段計算來往車輛，并且夜以繼日地撰寫厚厚的可行性報告……作為房地產(chǎn)商，宋衛(wèi)平的這些行為很難用功利的眼光解讀。

宋衛(wèi)平也有個公認的缺點，就是喜歡“賭”，他不僅去澳門和拉斯維加斯賭，還在內(nèi)地“賭”，賭地王、賭政府救市、賭財務高杠桿……當然，宋衛(wèi)平也有賭輸?shù)臅r候，也會反省，但一直以來似乎惡習難改。

按照一般人的觀點，這樣的他不像個地道的商人，但這就是宋衛(wèi)平。

宋衛(wèi)平的綠城

宋衛(wèi)平愛完美，不僅成就了綠城對“精品”不懈的追求，也造就了一批又一批的“品質(zhì)瘋子”。10多年來，業(yè)界一直流傳著這樣一個經(jīng)典的傳說，那就是綠城桂花城。

1998年，綠城在杭州城西的一片村野之地打造出了一座充滿幽雅風情的江南小城，一經(jīng)面世，迅速全部售罄，引起業(yè)界一片叫好歡呼。

但正當此時，綠城內(nèi)部卻是一片凝重，一本囊括規(guī)劃、施工、景觀、銷售、物業(yè)管理等諸多細節(jié)缺陷的《桂花城批判》出爐，并被發(fā)放給員工手中?！豆鸹ǔ桥小肥羌瘓F內(nèi)部限量發(fā)行，但很快就在業(yè)界流傳開來。綠城營造產(chǎn)品的神奇手法和讓人莫名其妙、難以復制的自我批判，真正地打響了集團的“精品”品牌。

為了打造高品質(zhì)“作品”，綠城拿地更是從不手軟，尤其是2009年，綠城表現(xiàn)更是瘋狂。在杭州，當年當?shù)乜們r排名前10的地塊中，綠城拿走了4塊；在蘇州，綠城曾一天之內(nèi)以61億元連奪兩地，其中一塊高達28057元/平方米的土地樓板價更是刷新了當時全國住宅土地公開出讓史的最高紀錄；在上海，綠城也摘得了當年浦東唐鎮(zhèn)板塊的“地王”桂冠，溢價率高達379%。

即便是在寒風陣陣的2011年上半年，綠城也是動作頻頻。

近年來，綠城全國擴張速度驚人，只因2009年宋衛(wèi)平放下的一句豪言：“3至5年趕超萬科?！痹谒磥?，在小學的時候就從來沒有考過第二名的自己，就應該有這樣的志向。

自公司創(chuàng)立以來，宋衛(wèi)平一直都是綠城的“皇帝”。

成也融資 敗也融資

綠城的“作品”高品質(zhì)、好地段，按理說應該可以帶來高利潤，但由于產(chǎn)品投入偏高，其實際利潤并不高。事實上，近兩年，綠城的凈利潤率均輸給了同行。再加上對產(chǎn)品精益求精，產(chǎn)品生產(chǎn)周期加長，資金周轉(zhuǎn)速度下降。缺錢，一直都是綠城的致命傷。

為了搭建融資平臺，撬動盡可能多的外部資金，宋衛(wèi)平可謂費盡心機。

自2011年初，綠城就開始密集成立信托計劃，并且內(nèi)部集資年化收益率達12%，由此引發(fā)了外界對綠城資金緊張的猜疑。

其實，內(nèi)部融資在綠城并不罕見，2002年~2003年，綠城開始走出杭州、布局全國時，面對急速擴張的資金需求，綠城最先使用的方法就是在企業(yè)內(nèi)部發(fā)起信托融資。不過對于瘋狂擴張的綠城而言，內(nèi)部融資可謂杯水車薪，于是在2004年，宋衛(wèi)平接觸摩根大通，開始走向海外融資之路。

雖然渴望資金，但宋衛(wèi)平也清楚地知道海外資金是逐利而來，“這個錢不好用的！都要用他們的規(guī)則去用?！?/p>

以2006年11月綠城發(fā)行總額為4億美元的優(yōu)先票據(jù)為例，其公告稱，債券投資者為了保障自身的利益，對綠城經(jīng)營行為作出了諸多限制：除非債權(quán)人同意，綠城中國和受限子公司不能出售資產(chǎn)；不能發(fā)行優(yōu)先股；不能產(chǎn)生債務；不能擔保債務，包括子公司債務等等。

宋衛(wèi)平之所以同意接受這筆融資主要是因為相信市場環(huán)境在日益趨好，自己的產(chǎn)品必能大賣。但事實證明，正是這諸多條件，限制了綠城的擴張計劃。

無論是海外融資，還是國內(nèi)融資，高負債一直是綠城如影隨形的標簽，并且風險在不斷累積。

生死籌碼

面對網(wǎng)絡瘋傳的破產(chǎn)謠言，宋衛(wèi)平挑燈夜戰(zhàn)寫下了洋洋灑灑千字文，回應稱“綠城離破產(chǎn)還有很遠的距離”。那么，這個很遠，到底有多遠呢？

任何企業(yè)都有可能會倒閉，但要說宋衛(wèi)平化解危機的招數(shù)還是有的，外有至交好友相挺，內(nèi)有上中下自救對策。

2011年11月2日，宋衛(wèi)平回應破產(chǎn)傳聞。事隔4天，同為嵊州老鄉(xiāng)的馬云組織員工團購綠城樓盤。情義相挺之意不言自明。

而之前多次“言挺”宋衛(wèi)平的融創(chuàng)掌門人孫宏斌更是將援手延伸到了項目開發(fā)，2012年1月5日，融創(chuàng)“入主”綠城無錫項目一事塵埃落定。

等人救不如自救。宋衛(wèi)平已經(jīng)為綠城定下了“三步走”戰(zhàn)略：首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。

綠城中國手中最大的籌碼是，已鎖定未來4年的銷售業(yè)績，總額約為889億元，其中綠城所占權(quán)益約為578億元。保證已銷售項目按計劃竣工且正常交用，是綠城未來兩年的最大考驗。

與此同時，綠城已經(jīng)開始轉(zhuǎn)讓項目進行自救。在今年春節(jié)前不到兩周時間里，綠城先后轉(zhuǎn)讓了包括上海外灘地王、無錫湖濱置業(yè)、杭州綠城錦玉、上海靜宇、杭州綠城墅園在內(nèi)的5個商業(yè)地產(chǎn)項目。

如今，綠城正在計劃再出售京滬、青島及溫州的4個項目。據(jù)綠城估計，這次轉(zhuǎn)讓的4個項目將為綠城獲得約60億元現(xiàn)金，并且綠城還表示，不排除未來繼續(xù)轉(zhuǎn)讓項目的可能。

而對于第三步降價甩賣，業(yè)界多認為，綠城雖然也有一些優(yōu)惠，但與其他房企相比幅度不大，僅有8%~10%，并且它也不太可能大幅降價，其578億元的鎖定銷售業(yè)績也不允許它有太多降價空間。

雖然危機尚未解除，但銷售和項目轉(zhuǎn)讓雙管齊下的有力舉措無疑已經(jīng)大大改善了公司的資金狀況。

2009年的那場清算危機，是全球金融危機拉了宋衛(wèi)平一把，政府轉(zhuǎn)向救市，綠城奇跡般地轉(zhuǎn)危為安，但不能把幸運當做必然。如果這次危機，綠城通過項目轉(zhuǎn)讓化險為夷后，在行業(yè)新一輪上升周期中，繼續(xù)堅持高負債擴張的話，它會越走越難。

摘自《小康·財智》2012年第2期