基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的我國地價(jià)與房價(jià)關(guān)系及對(duì)策研究

戴穎杰，周奎省

（西安交通大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院，西安 710061）

1 問題的提出

由美國房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的世界金融風(fēng)暴，使全球正面臨自上世紀(jì)30年代“大蕭條”以來最嚴(yán)重的金融危機(jī)。這使房地產(chǎn)價(jià)格再度成為各國關(guān)注的焦點(diǎn)。近一年來中國房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)過幾年的持續(xù)上漲后迅速下跌又迅速高漲。土地市場中“地王”也頻頻出現(xiàn)。住宅價(jià)格過高可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。住宅價(jià)格過高是否由于地價(jià)過高而引起，地價(jià)和房價(jià)之間存在什么關(guān)系？

從現(xiàn)有的研究可見，不管是理論分析和是實(shí)證分析，關(guān)于二者之間的關(guān)系都沒有比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)。就國內(nèi)實(shí)證分析而言，采用的數(shù)據(jù)絕大多數(shù)是土地和房屋銷售季度價(jià)格指數(shù)，運(yùn)用的方法實(shí)質(zhì)上都是格蘭杰因果檢驗(yàn)。但是，實(shí)證分析的結(jié)論卻大相徑庭，甚至同一作者的分析結(jié)論也存在沖突。如宋勃（2007）認(rèn)為，在考慮通貨膨脹的條件下，短期房價(jià)對(duì)地價(jià)沒有影響，而地價(jià)是房價(jià)的Granger原因；其（2009）卻認(rèn)為在考慮通貨膨脹的條件下，短期地價(jià)對(duì)房價(jià)沒有影響，而房價(jià)是地價(jià)的Granger原因。

為什么在采用的數(shù)據(jù)和分析方法大致相同的情況下，分析結(jié)果卻大相徑庭？上述計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型分析當(dāng)中，到底哪些模型設(shè)置合理，結(jié)論相對(duì)可靠？哪些模型對(duì)我國目前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控具有借鑒意義？遺憾的是，目前國內(nèi)關(guān)于計(jì)量模型的比較與評(píng)價(jià)方面的研究相對(duì)薄弱，有關(guān)地價(jià)和房價(jià)關(guān)系的計(jì)量模型比較與評(píng)價(jià)尚未發(fā)現(xiàn)。本文主要目的在于對(duì)國內(nèi)有關(guān)地價(jià)和房價(jià)關(guān)系的計(jì)量模型運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)進(jìn)行比較與評(píng)價(jià)，分析哪些模型比較合理，進(jìn)而說明其結(jié)論相對(duì)可靠，試圖對(duì)計(jì)量模型比較與評(píng)價(jià)提供了一種新的思路，從而對(duì)我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。

2 運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的優(yōu)點(diǎn)及指標(biāo)設(shè)定

2.1 運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的優(yōu)點(diǎn)

計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于模型比較的方法分為嵌套模型和非嵌套模型兩大類。對(duì)于嵌套模型的選擇，主要利用F統(tǒng)計(jì)量進(jìn)行排除性約束檢驗(yàn)，相對(duì)來說比較簡單。但是，在實(shí)際當(dāng)中面臨的絕大多是非嵌套模型。對(duì)于非嵌套模型的選擇常用是利用Rˉ2、人工綜合模型法、J統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)法、JA統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)法和COX檢驗(yàn)法等。但是上述非嵌套模型的選擇方法各自存在這缺陷。其中，Rˉ2在模型因變量形式不同時(shí)，無法得出比較選擇的結(jié)果；人工綜合模型法存在模型參數(shù)無法完全識(shí)別的困難；J統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)法在有限樣本下通常是不精確的，且往往存在很嚴(yán)重的過度拒絕問題；JA統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)法要求比較的模型都滿足古典正態(tài)線性模型假設(shè)的所有條件，使用條件過于苛刻；同時(shí)，以上三種方法的檢驗(yàn)結(jié)果存在比較模型都被拒絕或者都不拒絕的情況，可能無法得出確定的選擇結(jié)果。COX統(tǒng)計(jì)量只有在漸進(jìn)正態(tài)下才是有效的，且計(jì)算非常困難，在必須進(jìn)行一系列的回歸之外，上述計(jì)量模型選擇方法無法對(duì)模型本身是否正確做出判定。

所以筆者認(rèn)為，如果利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)對(duì)計(jì)量模型進(jìn)行比較評(píng)價(jià)，可以克服計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型選擇方法存在的弊端。第一，系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)對(duì)系統(tǒng)的評(píng)價(jià)主要從穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性和快速性三個(gè)方面進(jìn)行，而且有統(tǒng)一的評(píng)判指標(biāo)，這樣即使模型的變量個(gè)數(shù)、形式等有所不同，根據(jù)統(tǒng)一的評(píng)判指標(biāo)也可以對(duì)系統(tǒng)做出比較與評(píng)價(jià)，可以克服計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中用Rˉ2對(duì)模型進(jìn)行比較是存在的困難；第二，該方法不存在參數(shù)無法識(shí)別的問題；第三，該方法使用的限制條件較少，使用范圍較為廣泛；第四，利用MATLAB進(jìn)行計(jì)算仿真也簡單易行；最后，該方法還可以識(shí)別出模型本身是否正確恰當(dāng)。

2.2 運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的指標(biāo)設(shè)定

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)是一門分析研究信息反饋系統(tǒng)的學(xué)科，是一門交叉、綜合性的學(xué)科，其主要吸收了控制論、反饋論、信息論、非線性系統(tǒng)理論及大系統(tǒng)理論等學(xué)科的內(nèi)容。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)對(duì)于線性定常系統(tǒng)的性能評(píng)價(jià)，主要從以下二個(gè)方面進(jìn)行：

（1）穩(wěn)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。①系統(tǒng)的穩(wěn)定性。這是系統(tǒng)動(dòng)態(tài)特性中最重要的指標(biāo)，也是設(shè)計(jì)和評(píng)價(jià)一個(gè)系統(tǒng)的前提條件。對(duì)于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，穩(wěn)定性意味著當(dāng)時(shí)間t趨于無窮大時(shí)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)處于均衡狀態(tài)。系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)中對(duì)系統(tǒng)穩(wěn)定性的檢驗(yàn)對(duì)應(yīng)于計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的協(xié)整檢驗(yàn)。協(xié)整在計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中意味著經(jīng)濟(jì)變量之間存在長期均衡關(guān)系；②穩(wěn)態(tài)誤差。在穩(wěn)態(tài)時(shí)，如果系統(tǒng)的輸入量和輸出量不能完全吻合，則稱系統(tǒng)具有穩(wěn)態(tài)誤差。這個(gè)誤差表示了系統(tǒng)的精確度。在系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)中，通常誤差控制在2%之內(nèi)，則意味著系統(tǒng)的精確度已經(jīng)達(dá)到了滿意的程度。

（2）瞬態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。這是在系統(tǒng)穩(wěn)定的前提下，衡量系統(tǒng)過度過程中動(dòng)態(tài)性能的重要指標(biāo)。其具體包括以下指標(biāo)：①上升時(shí)間，是指系統(tǒng)響應(yīng)曲線從穩(wěn)態(tài)值的10%上升到95%所需要的時(shí)間；②峰值時(shí)間，是指系統(tǒng)響應(yīng)曲線到達(dá)第一個(gè)峰值所需要的時(shí)間；③超調(diào)量，是指峰值和穩(wěn)態(tài)值的差與穩(wěn)態(tài)值之比；④調(diào)整時(shí)間，是指系統(tǒng)響應(yīng)曲線有開始時(shí)刻進(jìn)入到穩(wěn)態(tài)值上下兩個(gè)值所規(guī)定的范圍內(nèi)而且不再越出這個(gè)范圍所需要的時(shí)間。限定該范圍的兩個(gè)值通常是穩(wěn)態(tài)值的上下2%。

這些指標(biāo)體現(xiàn)了系統(tǒng)的穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性和快速性。其中穩(wěn)定性指標(biāo)和系統(tǒng)超調(diào)量分別考量了系統(tǒng)的絕對(duì)穩(wěn)定性和相對(duì)穩(wěn)定性；穩(wěn)態(tài)誤差則考量了系統(tǒng)的準(zhǔn)確性；上升時(shí)間、調(diào)整時(shí)間和峰值時(shí)間則表達(dá)了系統(tǒng)的快速性。

3 典型計(jì)量模型的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)比較與評(píng)價(jià)

從國內(nèi)地價(jià)和房價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析的回顧可見，現(xiàn)有研究實(shí)質(zhì)上運(yùn)用的都是格蘭杰因果檢驗(yàn)法。不過，已有研究在運(yùn)用這一方法時(shí)有所差異，大致可分為單方程格蘭杰因果檢驗(yàn)、基于VAR模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)和基于誤差修正模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)。其中以基于VAR模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)的研究較多。本文從這三種方法中選取四個(gè)具有代表性的模型進(jìn)行比較與評(píng)價(jià)。其分別是高波，毛豐付（2003）（①號(hào)模型）、龍海明，郭微（2009）（②號(hào)模型）、周京奎（2006）（③號(hào)模型）和馬智利，陽廷燕（2008）（④號(hào)模型）。其中①號(hào)模型代表了單方程檢驗(yàn)，②號(hào)和③號(hào)模型代表了基于VAR模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)，④號(hào)模型代表了基于誤差修正模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)。

3.1 典型計(jì)量模型所確定系統(tǒng)的性能分析

3.1.1 ①號(hào)模型所確定系統(tǒng)的性能分析。①號(hào)模型為：

其中，X代表土地價(jià)格，Y代表房屋價(jià)格。

（1）方程(1)所給系統(tǒng)的穩(wěn)態(tài)性能分析。設(shè)Y=y(t)，X=x(t)，t=0,1,2…∞。即設(shè)X和Y都是時(shí)間t的函數(shù)。據(jù)此，可以將方程(1)改寫為時(shí)域方程的形式，即

①穩(wěn)態(tài)性能分析。設(shè)y(t)的Z變換為y(z)，x(t)的Z變換為x(z)。對(duì)方程(3)兩邊同時(shí)進(jìn)行變換得：

設(shè)系統(tǒng)的閉環(huán)傳遞函數(shù)為G（z）。通過方程(4)可得系統(tǒng)的閉環(huán)傳遞函數(shù)如下：

根據(jù)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理，系統(tǒng)閉環(huán)傳遞函數(shù)的極點(diǎn)位于Z平面單位圓周的內(nèi)部時(shí)系統(tǒng)穩(wěn)定。運(yùn)用MATLAB7.0繪制系統(tǒng)的零極點(diǎn)圖如下：

圖1 方程(1)系統(tǒng)的零極點(diǎn)圖

從圖1可見，極點(diǎn)（圖中符號(hào)“×”代表極點(diǎn)）位于單位圓周內(nèi)，因此系統(tǒng)穩(wěn)定。在單位階躍輸入下，可以計(jì)算出系統(tǒng)的穩(wěn)態(tài)誤差e(∞)。

②瞬態(tài)性能分析。根據(jù)方程(1)系統(tǒng)的閉環(huán)傳遞函數(shù)，運(yùn)用MATLAB7.0得出系統(tǒng)在單位階躍輸入下系統(tǒng)的響應(yīng)曲線如圖2。圖2中，從左向右的三個(gè)實(shí)心圓點(diǎn)分別為系統(tǒng)瞬態(tài)相應(yīng)的上升時(shí)間、調(diào)整時(shí)間、系統(tǒng)的峰值時(shí)間及最大超調(diào)量。運(yùn)用MATLAB7.0可以得出該系統(tǒng)的上升時(shí)間tr=12.5季度；調(diào)整時(shí)間ts=22.4季度；峰值時(shí)間tp=35季度；最大超調(diào)量Mp=0。

圖2 方程(1)系統(tǒng)的單位階躍響應(yīng)曲線

（2）方程(2)系統(tǒng)的特性分析

將方程(2)改寫為時(shí)域方程的形式，即

設(shè)Yt的Z變換為Yz，Xt的Z變換為Xz。對(duì)方程(5)兩邊同時(shí)進(jìn)行Z變換得：

通過方程(6)可得出系統(tǒng)的閉環(huán)傳遞函數(shù)如下：

根據(jù)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理，系統(tǒng)穩(wěn)定的充分必要條件是系統(tǒng)閉環(huán)傳遞函數(shù)的極點(diǎn)位于復(fù)平面的左半平面。該系統(tǒng)的零極點(diǎn)圖如下：

圖3 方程(2)所給系統(tǒng)的零極點(diǎn)圖

由于圖3可見，系統(tǒng)的極點(diǎn)位于復(fù)平面的右半平面，所以方程(2)給出的系統(tǒng)是不穩(wěn)定的。這一分析結(jié)果也與曾向陽和張安錄的結(jié)論一致。這說明①號(hào)模型的第二個(gè)計(jì)量方程有誤。由于系統(tǒng)的準(zhǔn)確性能和快速性能建立在系統(tǒng)穩(wěn)定的前提條件之上。既然方程(2)給出的系統(tǒng)是不穩(wěn)定的，所以不能也沒有必要繼續(xù)考察該系統(tǒng)的準(zhǔn)確性能和快速性能。

3.1.2 ②號(hào)模型所確定系統(tǒng)的性能分析。②號(hào)模型為：

其中：LHP=ln(HP)（房價(jià)指數(shù)的自然對(duì)數(shù)），LLP=ln(LP)（地價(jià)指數(shù)的自然對(duì)數(shù)）。

（1）方程(7)所確定的系統(tǒng)性能分析。設(shè)LHP=y(t)，LLP=x(t)，t=0,1,2…∞。即設(shè)LHP和LLP都是時(shí)間t的函數(shù)。據(jù)此，可以將方程(7)寫為時(shí)域方程的形式，即

設(shè)y(t)的Z變換為y(z)，x(t)的Z變換為x(z)。對(duì)方程(9)兩邊同時(shí)進(jìn)行Z變換得：

顯然，方程(7)所給出的系統(tǒng)是反饋閉環(huán)系統(tǒng)。根據(jù)方程(10)以求可出給系統(tǒng)在單位階躍輸入下的閉環(huán)傳遞函數(shù)為：

系統(tǒng)零極點(diǎn)圖如下：

圖4 方程(7)所給系統(tǒng)的零極點(diǎn)圖

從圖4可見，有兩個(gè)極點(diǎn)（圖中符號(hào)“×”代表極點(diǎn)，符號(hào)“○”代表零點(diǎn)）位于Z平面單位圓周的外部，因此系統(tǒng)不穩(wěn)定。所以，方程(7)給出的系統(tǒng)是不穩(wěn)定系統(tǒng)。既然方程(7)給出的系統(tǒng)是不穩(wěn)定的，所以不能也沒有必要繼續(xù)考察該系統(tǒng)的瞬態(tài)性能。

（2）方程(8)所確定的系統(tǒng)性能分析。首先將方程(8)改寫為時(shí)域方程為：

①穩(wěn)態(tài)特性分析。顯然，這也是一個(gè)反饋閉環(huán)系統(tǒng)。在單位階躍輸入下，該系統(tǒng)的閉環(huán)傳遞函數(shù)為。同樣，用MATLAB7.0可以繪出零極點(diǎn)圖如下：

圖5 方程(7)所給系統(tǒng)的零極點(diǎn)圖

從圖5可見，有三個(gè)極點(diǎn)均位于Z平面單位圓周內(nèi)，因此系統(tǒng)穩(wěn)定。在單位階躍輸入下，系統(tǒng)的穩(wěn)態(tài)誤差e(∞)計(jì)算如下：

②瞬態(tài)性能分析。運(yùn)用MATLAB7.0得出系統(tǒng)在單位階躍輸入下系統(tǒng)的響應(yīng)曲線如下：

圖6 方程(7)所給系統(tǒng)的單位階躍響應(yīng)曲線

從圖6可看出，該系統(tǒng)的上升時(shí)間tr=0.665季度；調(diào)整時(shí)間ts=8.22季度；峰值時(shí)間tp=2季度；最大超調(diào)量Mp=85%。

3.1.3 ③號(hào)和④號(hào)模型所確定系統(tǒng)的性能分析。本文在此給出③號(hào)和④號(hào)模型所確定系統(tǒng)的性能分析結(jié)果。

表1 ③號(hào)和④號(hào)模型所確定系統(tǒng)的性能

3.2 典型計(jì)量模型的比較與評(píng)價(jià)

(1)地價(jià)對(duì)房價(jià)影響系統(tǒng)。通過上述典型模型性能分析可見：第一，從穩(wěn)定性指標(biāo)看，②號(hào)計(jì)量模型所確定的系統(tǒng)不穩(wěn)定，所以該模型設(shè)定有誤；第二，根據(jù)準(zhǔn)確性指標(biāo)，④號(hào)模型的穩(wěn)態(tài)誤差最小，其次是③號(hào)和②號(hào)模型；第三，從模型的快速性指標(biāo)看，③號(hào)模型所確定系統(tǒng)的上升時(shí)間為3.3季度，調(diào)整時(shí)間為4.97季度，均小于①號(hào)和④號(hào)模型。所以，③號(hào)模型所確定的系統(tǒng)反應(yīng)速度最快；第四，雖然④號(hào)模型的準(zhǔn)確性最高，但其反應(yīng)速度大大低于③號(hào)模型，而③號(hào)模型的準(zhǔn)確性之比④號(hào)模型差0.1%。因而，綜合考慮模型的穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性和快速性，相較而言③號(hào)模型的性能較好。

(2)房價(jià)對(duì)地價(jià)影響系統(tǒng)。從上文對(duì)模型性能的分析可以發(fā)現(xiàn)：第一，①號(hào)和④號(hào)模型所確定的系統(tǒng)不穩(wěn)定，因而可以判定這兩個(gè)模型設(shè)定有誤；第二，②號(hào)和③號(hào)模型的穩(wěn)態(tài)誤差分別為29.45%和6.11%，因而③號(hào)模型的準(zhǔn)確性較好；第三，從上升時(shí)間和調(diào)整時(shí)間來看，②號(hào)模型遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于③號(hào)模型，因而②號(hào)模型的反應(yīng)速度要好于③號(hào)模型；第四，②號(hào)模型的最大超調(diào)量為85%，這說明②號(hào)模型的相對(duì)穩(wěn)定性較差；第五，從系統(tǒng)的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性來看，③號(hào)模型要好于②號(hào)模型，從系統(tǒng)的快速性看，②號(hào)模型卻要好于③號(hào)模型。但是，由于②號(hào)模型的最大超調(diào)量為85%，說明該模型所確定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)震蕩幅度較大。因而，綜合權(quán)衡系統(tǒng)的三個(gè)性能，③號(hào)模型相對(duì)比較理想。

因此從系統(tǒng)的穩(wěn)定性、準(zhǔn)確性和快速性三個(gè)方面綜合考慮，筆者認(rèn)為在以上四個(gè)典型模型中，③號(hào)模型較為理想，根據(jù)該模型得出的實(shí)證分析結(jié)論也較為可靠。

4 結(jié)論及對(duì)策建議

關(guān)于地價(jià)和房價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析，國內(nèi)的研究基本上采用的是格蘭杰因果檢驗(yàn)。根據(jù)具體方法的不同，本文將已有研究分為基于單方程、VAR和誤差修正模型的格蘭杰因果檢驗(yàn)。

通過本文對(duì)典型模型所確定系統(tǒng)的性能分析可以發(fā)現(xiàn)，這些計(jì)量模型的準(zhǔn)確性不高，達(dá)不到系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)的要求。這可能與樣本容量有關(guān)。現(xiàn)有的關(guān)于地價(jià)和房價(jià)關(guān)系的計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，絕大多數(shù)采用季度數(shù)據(jù)，周期為一個(gè)季度。依據(jù)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)原理，采樣周期為1季度時(shí)，離散系統(tǒng)的時(shí)間跨度至少應(yīng)為50個(gè)季度，即樣本容量至少應(yīng)為50。而現(xiàn)有的模型最大樣本容量為41個(gè)季度的數(shù)據(jù)。Pierse和Snell也指出：修正的ADF單位根檢驗(yàn)方法以及協(xié)整檢驗(yàn)的E-G二步法，要求樣本容量必須充分大，否則得到的協(xié)整參數(shù)估計(jì)量是有偏差的。

最后本文通過運(yùn)用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)對(duì)這三種方法的典型實(shí)證模型比較與評(píng)價(jià)，得出以下結(jié)論：基于單方程格蘭杰因果檢驗(yàn)所做出的地價(jià)和房價(jià)關(guān)系計(jì)量模型的性能最不理想；就本文具體分析的幾個(gè)模型而言，③號(hào)模型即周京奎（2006）較理想。根據(jù)周京奎（2006）的實(shí)證分析，地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系為：地價(jià)對(duì)房價(jià)并沒有顯著影響，而房價(jià)對(duì)地價(jià)有非常顯著的影響。

根據(jù)實(shí)證結(jié)果，本文對(duì)我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有如下對(duì)策建議：

(1)注重目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)性、穩(wěn)定性和長期性。

地價(jià)對(duì)房價(jià)的基本構(gòu)成、價(jià)位高低，具有很重要的作用。但就目前的房地產(chǎn)實(shí)際來看，幾乎很少有開發(fā)商是按照成本來給樓盤定價(jià)。目前的房價(jià)除了要計(jì)算基本的開發(fā)經(jīng)營成本之外，更多地考慮了眼下市場的供需情況、同類產(chǎn)品的房價(jià)水平，再結(jié)合對(duì)市場的冷熱判斷、對(duì)房價(jià)的預(yù)期和競爭需要等因素來定價(jià)。由此來看，地價(jià)只是決定房價(jià)的重要因素，而不是決定性的因素，地價(jià)低不一定房價(jià)就低，而在房價(jià)下降的時(shí)候，地價(jià)一般不會(huì)高，甚至還有可能出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，地價(jià)對(duì)房價(jià)并沒有顯著影響，而房價(jià)對(duì)地價(jià)有非常顯著的影響。所以要注重目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的延續(xù)性、穩(wěn)定性和長期性，從供求關(guān)系、市場預(yù)期等環(huán)節(jié)著手，繼續(xù)通過限購、限貸等行政手段來降低開發(fā)商的期望利潤水平，使房價(jià)回歸到合理價(jià)位，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

(2)構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的長效機(jī)制。

比如試行房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對(duì)市場的作用是長期的、市場化的、可持續(xù)性的，能有效保持調(diào)控政策的長期性和穩(wěn)定性，防止政策和市場的大起大落，也能量化地調(diào)節(jié)高、中、低不同收入群體的住房需求，使得房地產(chǎn)調(diào)控更有針對(duì)性，同時(shí)也增加地方政府財(cái)政收入，加大地方政府對(duì)調(diào)控的積極性和主動(dòng)性；又比如可以加大保障房建設(shè)，使其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的房價(jià)產(chǎn)生擠壓作用，合理地調(diào)整供求關(guān)系；同時(shí)依法運(yùn)用土地增值稅、耕地占用稅、空地稅等稅收手段，優(yōu)先購買權(quán)、無償回收閑置土地等行政權(quán)以及其他金融、法律等多種措施規(guī)范市場參與者的行為，防止土地投機(jī)、粗放用地和閑置土地不合理行為，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、公開供地信息和打擊囤地炒地違規(guī)行為，還土地作為生產(chǎn)要素的本來面目。

(3)樹立科學(xué)的住房消費(fèi)觀念。

由于受到傳統(tǒng)文化的影響、超前消費(fèi)的宣傳、財(cái)富增值的誘惑，房地產(chǎn)市場上低齡化、超前性、恐慌性購房現(xiàn)象層出不窮，在一定程度上為房價(jià)高漲起到推波助瀾的作用。所以政府應(yīng)引導(dǎo)公眾樹立科學(xué)的住房消費(fèi)觀念，使住房消費(fèi)呈現(xiàn)出一種梯度消費(fèi)的格局，合理調(diào)整市場供求關(guān)系，減少開發(fā)商的利潤預(yù)期，抑制房價(jià)過快上漲，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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