三大推手左右房價走勢

限購令出臺后市場中投資投機(jī)需求基本已被迫離場，同時嚴(yán)厲限購下改善型需求亦被誤傷，市場有效需求可以說達(dá)到歷史上最低谷。

隨著“金九”變成“鐵九”，市場房價下跌預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。《金融理財》認(rèn)為，之前一直助推房價上漲的三大推手(信貸、需求、地價)由于受政策打壓而被抑制，只要政策不出現(xiàn)松動，至少兩年內(nèi)房價下跌仍是大勢所趨。至于下跌的幅度，全國范圍內(nèi)不排除有樓盤讓利20%，甚至30%的可能。

首先分析信貸方面，今年來銀監(jiān)會三番五次警示房地產(chǎn)開發(fā)貸風(fēng)險，要求各銀行嚴(yán)格把控對房企貸款。房企資金來源遭受空前挑戰(zhàn)。此前易居研究院發(fā)布的報告也印證了這點，報告顯示今年上半年房企自籌資金比例已超過了40%，銀行貸款的不順暢會使部分房企考慮以價換量。

其次從地價來看，地價一直被認(rèn)為是推高房價的第一元兇。然而進(jìn)入2011年以后，很多城市宅地成交普遍不理想，地價也隨之下落。在缺錢的情況下房企謹(jǐn)慎拿地，地價的下滑將使未來房價控制在一個合理范圍之內(nèi)。

最后就是需求，限購令出臺后市場中投資投機(jī)需求基本已被迫離場，同時嚴(yán)厲限購下改善型需求亦被誤傷，市場有效需求可以說達(dá)到歷史上最低谷。不僅如此，由于從去年開始，我國一直處于高度通脹期，央行連續(xù)的提高存款準(zhǔn)備金及加息，使剛需購房者貸款難度及貸款成本大幅度提高，部分銀行放款期甚至達(dá)到了3個月。這種情況的發(fā)展結(jié)果將是，市場向買方市場變化。這背后的原因何在？

第一，消化既有存貨需2年以上。首先，在經(jīng)過持續(xù)多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場的新房存貨大幅攀升。數(shù)據(jù)顯示，在一線城市，截至目前的去庫存時間一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市場信息很不透明，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也往往難以真實反映出市場的實際情況，一些持有待銷存貨者由于各種原因而不愿意承認(rèn)或完全公開所有的存貨量，因此，市場的實際存貨可能比公布的數(shù)據(jù)還要高出不少。再次，一些人在計算去存貨時間時，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數(shù)，這種參數(shù)并沒有現(xiàn)實意義。

第二，滯銷的新房增量延長去庫存時間。伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續(xù)推出上市。事實上，在目前的存貨基礎(chǔ)上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。在如今房價已經(jīng)下降或松動的情況下，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能將承受損失。因此，接下來，往往會有新的土地開工建設(shè)，新的樓盤陸續(xù)開盤上市銷售，形成新增房源。

第三，入市二手房房源也會分搶市場。投資投機(jī)者手中握有大量房源，可隨時拋向市場套利。將來二手房房源可能成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場。這自然會增加市場供應(yīng)總量，而需求總量如果不能及時增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結(jié)果就會進(jìn)一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。

同樣，將來陸續(xù)拋向市場的可售二手房房源，也會與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場。從而進(jìn)一步延長房地產(chǎn)市場整體去存貨的時間。

第四，二三線城市供大于求情況或更嚴(yán)重。相比一線城市市場，多數(shù)二三線城市市場或更嚴(yán)重，或需要更長的時間才能消化待售商品房總量。這主要是因為，當(dāng)房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過持續(xù)高熱、房價持續(xù)快速大幅上漲之后，步入向下調(diào)整通道后，在自身消化房地產(chǎn)泡沫的能力、去庫存的能力、消化待售商品房總量的能力等方面，筆者認(rèn)為，二三線城市及更低級別的城市市場，往往不如一線城市市場強(qiáng)。這就是說，一些二三線城市，將來消化本輪調(diào)整周期所產(chǎn)生的滯銷或過剩的新房房源和待售二手房的時間，會比一線城市更長。