如何做一個理性的購房人

對于剛性需求，現(xiàn)在就應(yīng)看房，遇到促銷后性價比高的樓盤就可下手；對于改善需求，應(yīng)開始關(guān)注市場，未來半年可考慮入市；對于投資性需求，不妨耐心等待市場復(fù)蘇的到來。

樓市秋涼，是否意味著立即將迎來最佳的購房時點呢？如果是，看房淘房，究竟有哪些實用的攻略呢？反之則亦然。

入市時點的抉擇

在投資市場中，流行“買漲不買跌”的說法。這一現(xiàn)象確實存在，但絕對不是真理。如果這一規(guī)律顛撲不破，那么資產(chǎn)價格或者一直漲，或者一直跌——大家知道這是不可能的。不管股票、外匯、黃金、房產(chǎn)，其價格都會出現(xiàn)波動，只是波幅大小有別、調(diào)整周期長短不同。

與股票不同，樓市當中存在剛性需求，不管價格漲跌，總有人需要買房自住。價格下跌之后，不同購房人的反應(yīng)也是不同的。中低端需求群體，對價格很敏感，價格下跌10-15%就會有人沖進去撿便宜，反正總歸是要買的；高端需求群體，對價格不敏感，下跌10%幾乎無影響，限購限貸倒是影響顯著，對他們來說心理預(yù)期最重要，如果認為房價將要重新上漲，則限購絕非不可逾越之天塹，因為可以通過各種手段進行規(guī)避，比如辦假離婚、以公司名義、以親友名字購房等。

那么，何時可以入市？這個問題太復(fù)雜，不可能有統(tǒng)一答案，因為每個人的家庭情況、購房目的都有差異。就房地產(chǎn)市場大勢而言，調(diào)整尚未結(jié)束，房價會有所回落，但就某個具體的人購買某個具體的樓盤而言，很難判斷最佳入市時點，或許現(xiàn)在就是，或許待來年。

《金融理財》認為，對于剛性需求（首次置業(yè)者），現(xiàn)在就應(yīng)看房，遇到促銷后性價比高的樓盤就可下手；對于改善需求，應(yīng)開始關(guān)注市場，未來半年可考慮入市；對于投資性需求，不妨耐心等待市場復(fù)蘇的到來。

做實自己的判斷

那么，對于購房者而言，時下我們又應(yīng)該有哪些作為呢？

其一，試探房價反應(yīng)，確定房價走勢。在樓市調(diào)控期間還有著強烈購房欲望和需求的人，大多屬于經(jīng)濟條件不太好的剛需階層，房價是他們最為關(guān)注的問題。有錢人早就解決了房子問題，房價對他們的購房規(guī)劃影響不大；沒錢人反正是買不起，所以還盼著房價再往下跌或者政府提供保障房。

在限購令大規(guī)模鋪開的情況下，樓市的實際潛在購買力下降迅速，為了爭奪這為數(shù)不多的購房者，各家房企都會或明或暗的進行降價銷售，這個時候購房者去咨詢的話，就可以大概的知道當下的真實房價水平。購房者只要表現(xiàn)出足夠的買房誠意，那么獲得真實報價的可能性還是較大的，當然這個過程還是需要一定技巧的：購房者既要表現(xiàn)出購房欲望和誠意，但是又不能輕易上鉤下單，把售樓員吊著，那么對方就會反過來失去陣地戰(zhàn)的優(yōu)勢，這樣就可以更好的試探房價反應(yīng)，看出房價走勢的一些端倪。

其二：考察市場反應(yīng)，體驗樓市氣候?，F(xiàn)在樓市進入深度博弈時刻，在這個敏感關(guān)鍵時期，如果看房的人多，有樓市回暖的跡象，那么開發(fā)商過冬的底氣又會增強不少；如果看房的人少，到處都是一片冷清跡象，那么開發(fā)商終究也會開始慌張。

要想知道樓市的氣候到底怎么樣，購房者必須通過購房時的現(xiàn)場觀察來體驗。如果看房的購房者多，并且購房的欲望很強烈的話，那么樓市演繹一個小回暖的可能性還是有的，這樣的情況下房價并不會下降，不是購房的好時機；如果看房的購房者少，而且大都持觀望狀態(tài)的話，那么樓市可能就會繼續(xù)冷下去，房價下跌的概率就會更大，出現(xiàn)了真正低價優(yōu)質(zhì)的房源，就可以考慮出手了。

其三：解析優(yōu)惠政策，看清促銷手段。樓市低潮期，房企會推出各種層出不窮的優(yōu)惠政策和促銷手段，讓購房者看起來眼花繚亂，不知道如何選擇才是最劃算的。購房者不妨多跑跑幾個樓盤的售樓處，問問自己關(guān)心的幾個問題，并且收集一些這樣的資料。白天跑樓盤，晚上在家里研究這些資料，看看哪些促銷和優(yōu)惠是真正對購房者有益的，哪些只是華而不實的噱頭。

比如說有些樓盤雖然優(yōu)惠幅度較大，但是房源質(zhì)量不好或者附加有苛刻購房條件，就得謹慎考慮；比如說有些樓盤項目以送車送黃金之類的作為促銷，但是房價要高出周邊項目一大截，那樣也是一種變相的忽悠……只有多跑跑，多看看。多研究研究，這樣購房者才能真正看清開發(fā)商的花招和手段，從而能夠很快辨別出那些是真實的促銷，那些是虛假的促銷。

通過上述幾點就可以綜合判斷出是否是比較好的購房時機。購房者在這個時候既不要慌亂，更不要被開發(fā)商給迷惑，要在認真調(diào)查的基礎(chǔ)上堅定自己的判斷，做一個理性的購房者。

挑選遠郊優(yōu)質(zhì)房

對被調(diào)控的一線城市的樓市而言，市區(qū)中心的房源因為區(qū)位優(yōu)勢，抗跌性較強，但是在樓市泡沫下成長起來的郊區(qū)樓市，就沒有那么幸運了，一旦樓市開始走向低谷，那么首先跌價的就是這些郊區(qū)房產(chǎn)。面對著價格開始下跌的郊區(qū)房源，購房者如何在這些房源中挑選心儀的好房子呢？

首先，購房者若打算在某一區(qū)域購房，那就先做一些功課：收集這一區(qū)域的小區(qū)過去幾年中的成交價格資料，以及周邊房源的目前的大致房源售價，有了這些資料，才可以判斷是否真的降價了。

即使降價了，也要看降價的幅度是否達到了一個相對合理的標準，比如說某樓盤售價高出周邊樓盤幾千元每平米，而所謂的降價才降幾百元每平米，那跟沒降有什么區(qū)別。對普通購房者來說，房價永遠是需要擺在第一位來考慮的，即使挑遠郊房產(chǎn)，也必須先慎重考察房產(chǎn)價格。

其次，在不少情況下，開發(fā)商推向市場的降價房源都是一些尾盤、剩盤，這些房源都會有些小小的缺陷，畢竟是被人挑剩下的，或者是戶型不太好、或者是樓層和朝向不太好等等，這是購房者需要認真考慮的問題。

此外近年來，房產(chǎn)的質(zhì)量問題多多，在正式購房之時一定要請專業(yè)人士進行驗房，有質(zhì)量問題的先解決質(zhì)量問題，然后再買，不然的話，買一套都是問題的房子會很郁悶。在降價房源當中，有不少房源都被開發(fā)商設(shè)定了比較苛刻的附加購房條件，比如說要求一次性全款支付等，購房者對于這些可能的情況都要問清楚，謹慎考慮再做決定。

最后，盡量購買現(xiàn)房，不要購買期房，畢竟當下樓市的波動風(fēng)險太大，購買期房很容易遭遇到一些風(fēng)險：房價風(fēng)險，樓市房價波動這么大，期房交房的時候都是一兩年之后甚至更長，到時候即使房價跌了，購房者也因為簽了期房購買合同，交了部分購房款，只能按合同規(guī)定購買高價房，不然的話交的錢就泡湯了；質(zhì)量風(fēng)險，期房在售樓的時候可能還只是一張規(guī)劃圖和戶型圖，或者還是一片亂糟糟的工地，根本沒有對應(yīng)的實體房產(chǎn)在那里，所以也無法驗證質(zhì)量，收房時遇到質(zhì)量問題的可能性很大；樓市崩盤危險，就如同溫州目前愈演愈烈的高利貸債務(wù)危機一樣，樓市崩盤的危險并不是沒有，一旦樓市崩盤，開發(fā)商收了錢之后跑路，這些交了錢購買期房的人就會損失慘重。

細數(shù)永遠買不到房的7類人

①永遠覺得房價還會跌的人。這些人天天就在盼望崩盤，最好是開發(fā)商把房子都造好了再倒貼給他，在等待奇跡會發(fā)生的夢中人！

②永遠總是慢人一拍的人?？捶康臅r候，這好那也好一到關(guān)鍵時候就磨磨唧唧，當斷不斷，猶猶豫豫，總是等機會過去了再懊悔的人。

③永遠都不相信開發(fā)商和中介的人。這些人永遠都以自己為中心，寧可自己負天下人不能天下人負我！世界上沒有純?yōu)槿嗣穹?wù)的開發(fā)商也沒有永遠坦誠的中介，畢竟大家都是做生意要吃飯的，關(guān)鍵是你怎么去看怎么去對待！

④永遠總是看而不買的人。這些人不是不想買，而是總想多看幾套結(jié)果一看就不可收拾，房子總是越建越好，價格卻也越升越高，好不容易看好了一套一問價格傻了，怎么和我當初看的價格差這么多呢？

⑤永遠相信專家的話的人。孰不知那些天天喊房價要跌的專家其實一邊在喊跌一邊卻在到處抄底，試問下中國那位專家不都是有好幾套房子？如果房價靠那些整天就知道吹牛皮的專家能跌下來，你相信嗎？

⑤永遠都在等待房價跌到谷底的人。這些人就跟炒股票一樣，天天在等抄底，可是又有幾個能知道谷底在哪呢？

⑦總想買套十全十美的房子。這些人往往口袋里都沒幾個錢，所以總想把錢用在刀刃上！實際上有見過十全十美的房子嗎？