該預(yù)防可能帶來的哪些風(fēng)險

作為一項生活必需品，住房應(yīng)按其使用價值定價，但是，一旦被賦予了投資功能，尤其是當(dāng)掌握市場話語權(quán)、定價權(quán)的利益群體力量過大時，住房就會成為不折不扣只漲不跌的商品。

國內(nèi)房價遲早會有一次較大的調(diào)整，而且調(diào)整已近在眼前。然而，考驗政府“調(diào)控藝術(shù)”的是，住房貨幣化以來，我國還沒有經(jīng)歷過一個較長時間的房價回調(diào)周期，那么應(yīng)如何預(yù)防房價下降帶來的風(fēng)險？

很顯然，一線城市住房投資造就無數(shù)財富神話終于到了曲終人散之時，獲利空間開始消失，對于以投資為目的的購房者無疑是一個極大利空。因此，在房價回調(diào)周期，商業(yè)銀行應(yīng)高度警惕投資者的斷供風(fēng)險。

較之于獲利空間趨窄，投資者更大的風(fēng)險在于越來越難以套現(xiàn)。尤其是一線城市房價形成不可逆轉(zhuǎn)的回調(diào)趨勢后，成交量更加難以反彈，很有可能會有大量投資者被套。即使房價下跌幅度不大，仍有一定的套利空間，但是成交量的萎縮卻使許多投資者難以套現(xiàn)。比如，在2008年下半年一線城市房價的短暫回調(diào)中，在深圳等地就出現(xiàn)了不少斷供的個案。

中投證券分析師李少明認為，當(dāng)前房價短期普跌已成趨勢，小幅降價只會使短期看跌預(yù)期進一步強化，成交量進一步萎縮。而大幅降價則會削弱甚至逆轉(zhuǎn)短期看跌預(yù)期，吸引購房者入市，刺激成交量回升。與回款壓力加大、資金鏈條緊繃的開發(fā)商相比，二手房業(yè)主盡管不急于出售，但是隨著越來越多的新盤跳水降價促銷，唯開發(fā)商馬首是瞻的二手房業(yè)主也會相應(yīng)地調(diào)整自己的預(yù)期。

在曾經(jīng)亢奮的、空前一致的房價上漲預(yù)期中，許多投資者并非利用自有資金，而是通過銀行信貸杠桿甚至借民間高利貸入市，背負著沉重的債務(wù)負擔(dān)。如今，調(diào)控政策對曾經(jīng)自我膨脹、泡沫化的住房“投資屬性”釜底抽薪，實質(zhì)性降價的來臨使投資者眼里房價只漲不跌、投資炒房一本萬利的認知開始動搖。在入市時就懷著“賭一把”心態(tài)的投資者很可能會同樣選擇非理性方式退市，斷供現(xiàn)象從而會死灰復(fù)燃。

此外，二三線城市房價的迅猛上漲勢頭也引發(fā)業(yè)界擔(dān)憂。盡管從城鎮(zhèn)化加速推進、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二三線城市房價上漲是一個長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價過快上漲，勢必會重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力。

當(dāng)前，投資性需求以及房企的開發(fā)重點正在向二三線城市加速轉(zhuǎn)移，為避免投機性泡沫過多而積重難返，地方政府也應(yīng)未雨綢繆，通過限購培育居民理性的消費觀念，抑制投資投機性需求。

但是，在住建部出臺新增限購城市建議標(biāo)準(zhǔn)以后，出于房地產(chǎn)開發(fā)帶動投資的考慮以及對于土地財政的依賴，許多地方政府推進積極性并不高，甚至出現(xiàn)了以限價等手段規(guī)避限購、博弈調(diào)控政策的情況。然而一個不爭的事實是，在當(dāng)前小企業(yè)盈利空間趨窄、部分產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的背景下，二三線城市房價的過快上漲勢必還會形成投資洼地，吸引實體經(jīng)濟中的資金向這里聚集，對這些城市的整體經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)也不利。

一線城市的房價暴漲周期給我們一個深刻教訓(xùn)。作為一項生活必需品，住房應(yīng)按其使用價值定價，但是，一旦被賦予了投資功能，尤其是當(dāng)掌握市場話語權(quán)、定價權(quán)的利益群體力量過大時，住房就會成為不折不扣只漲不跌的商品。而且與股票、黃金不同的是，住房既是一項實物資產(chǎn)，又有無數(shù)的潛在剛性需求作為支撐，就具備了更多只漲不跌的理由。

過去幾年火爆的住房投資氛圍中，既有開發(fā)商不斷推出天價房賺取暴利，又有投資者興風(fēng)作浪制造套利空間，更有中介人員推波助瀾扭曲市場信息，背后還有一批專家在輿論上造勢。投資性陣營過為龐大，導(dǎo)致一線城市房價陷入屢調(diào)屢漲的怪圈，每次調(diào)控都會引來房價報復(fù)性上漲。

事實上，房市的調(diào)整是一個中期過程，更是貨幣政策恢復(fù)正?；难苌Y(jié)果。逆市炒房，比逆市炒股票要難得多。中國緩慢的貨幣政策正常化，在某種程度上是一個溫水煮青蛙的過程。中國房地產(chǎn)市場其實與其他國家沒有太大的不同，除了資金環(huán)境相對封閉外，最大的不同是負利率現(xiàn)象逼迫銀行儲蓄搬家，貨幣政策已連續(xù)擴張了8年，2011年僅是緊縮的開始。