離裸奔只差一層紗

樓市裸奔，全國性的房價下跌，才剛剛開始。其持續(xù)時間至少應(yīng)在2年以上，盡管暫時難以確定其裸奔的速度，但并不排除快速下跌的可能性。

縱觀整個國內(nèi)樓市，降價范圍正在逐步擴(kuò)散，降價幅度也在一點(diǎn)點(diǎn)提升。權(quán)威統(tǒng)計(jì)顯示，9月一、二線城市樓市成交量普遍遭遇下跌局面，在監(jiān)測的30個大中城市中，有七成城市樓市成交量處于環(huán)比下降的態(tài)勢。在成交量下降的同時，成交價格也出現(xiàn)回落跡象，9月份上海、廣州、深圳等地商品住宅成交均價環(huán)比均呈現(xiàn)下降態(tài)勢，其中上海環(huán)比下跌0.37%。

但正如更多購房者的親身感受，目前的降價幅度和范圍，仍然沒能改變房價高企的基本狀況。另一方面，開發(fā)商的降價動力依然不足，相比近一半的項(xiàng)目成交價下調(diào)，意味著依然有超過一半的在售項(xiàng)目價格依然堅(jiān)挺。

不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，“十一”或許是一年中市場心理平衡的最后關(guān)口。甚至有人認(rèn)為，今年樓市比2008年更糟幾乎已成定局。一方面，買房人面對開發(fā)商們近期推出的諸多優(yōu)惠卻不為所動，365地產(chǎn)家居網(wǎng)近期進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查也表明，表示會在“金九銀十”出手買房的購房者只有17.38%，超過六成的買房人都準(zhǔn)備放棄“金九銀十”。

而另一方面，年內(nèi)最大的供應(yīng)高峰正洶涌而至。開盤“日光”成了過去時，銀行信貸收緊回款遙遙無期，年度銷售任務(wù)只完成了個零頭，而離工程款要付、各種款項(xiàng)要結(jié)的年底越來越近了……對于開發(fā)商來說，眼下的樓市的確到了非常嚴(yán)峻的時期。

“重要的是把房子賣出去?！泵鎸Σ蝗輼酚^的市場形勢，盡早入市、迅速跑量成為不少開發(fā)商目前的當(dāng)務(wù)之急。然而，怎樣才能打動觀望的購房者、成功把房子賣出去呢？事實(shí)上，不需要耍那么多花招，最有效的就是降價出售。

我們來分析一下，未來一年，房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向以及貨幣政策轉(zhuǎn)向的可能性應(yīng)該為零。因?yàn)?009年的房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向，導(dǎo)致2009年、2010年房價狂飆，嚴(yán)重危害到中國經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展，其危害正在顯現(xiàn)。這些危害包括目前民間借貸的風(fēng)險，以及溫州老板跑路甚至跳樓事件。未來再出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)向，是難以想象的事情。

調(diào)控政策轉(zhuǎn)向不可能，那么房地產(chǎn)資金來源就會進(jìn)一步萎縮。萎縮原因主要在于銀行信貸減少、信托資金信貸減少、按揭貸款資金減少、購房款首付資金減少（交易量降低所致）。另一方面，由于2009年、2010年房價高峰期間，許多開發(fā)商高價拿地，資金需求反而有所增大。如此一減一增，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈會極其緊張，房企并購、房企破產(chǎn)事件肯定會發(fā)生；不排除大型房企破產(chǎn)的可能。

中國10多年房地產(chǎn)的大牛市，造就一種錯覺，房價永遠(yuǎn)上漲以及房企一定賺錢。未來2年，這種錯覺將幻滅。房價下跌幅度將超出我們的想象力，只要調(diào)控政策不轉(zhuǎn)向。

房企曬出開發(fā)成本，以說明房價不可能再跌，這是種幼稚的做法。誰規(guī)定房企不能虧損不能破產(chǎn)？放眼世界，放眼古今，沒有任何一個行業(yè)永遠(yuǎn)保持賺錢；房地產(chǎn)行業(yè)亦如此。2009年、2010年高價拿下的土地，房價下跌肯定會讓這些地塊虧損。某一三線城市，排名前幾的大型房企拿地樓面價700元/平米，其銷售價格已降至4300元/平米；一房企高峰期拿地樓面價2000元/平，其開發(fā)成本超過4300元/平；若未來房價繼續(xù)下跌，樓面價2000元/平米的地產(chǎn)項(xiàng)目，未來必然無法與市場同類產(chǎn)品競爭，也就必然面臨虧損的境況。

因此，房企倒閉潮的發(fā)生，是必然的。隨著溫州資金鏈的問題不斷出現(xiàn)，風(fēng)險不斷暴露，由此導(dǎo)致的負(fù)面影響，會通過資金鏈條傳導(dǎo)至樓市，發(fā)生二手房降價拋房現(xiàn)象。

我們原本以為，此現(xiàn)象會快于一手房降價，但根據(jù)當(dāng)前狀況，兩者很有可能同時發(fā)生。由于宏觀政策對資金緊縮的巨大影響，一手房大幅度降價甚至提前發(fā)生。無論如何，那些可能虧損甚至破產(chǎn)的房企，現(xiàn)在已無力回天；其未來運(yùn)命的種子，早就在高價拿地時種下，現(xiàn)在只不過是承擔(dān)決策失誤的后果而已。房價下跌周期已經(jīng)來臨！在此期間，誰先降價誰獲得主動權(quán)。