怎一個(gè)“降”字了得

在多輪樓市調(diào)控政策的疊加作用之下，多地樓市成交量的同比下跌已成定局，而成交價(jià)格也開始顯露出下探趨勢。

北京：新盤價(jià)格直下三成

本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，一線城市房價(jià)調(diào)整由此前的遮遮掩掩，到近期終于日漸清晰。與去年“國十條”出臺(tái)前的房價(jià)高峰時(shí)相比，北京降價(jià)幅度超過30%的樓盤已不罕見。其中，通州、房山以及大興等北京外圍城區(qū)成為降價(jià)“急先鋒”。

如位于北京市東南五環(huán)的富力又一城項(xiàng)目，2010年4月份時(shí)房價(jià)為28000元/平方米，如今部分戶型價(jià)格已經(jīng)降到了19000元/平方米左右，降價(jià)幅度超過了30%。

“富力又一城最早的一批房源在2005年就開始賣了，當(dāng)時(shí)每平米還不到6000元。隨后一路上漲到每平接近三萬元?，F(xiàn)在房價(jià)下跌后，也有一些‘買到最高點(diǎn)’的業(yè)主想要退房，但絕大多數(shù)沒有結(jié)果?！币晃恢槿耸肯蛴浾弑г埂?/p>

大幅度降價(jià)的樓盤并不鮮見。和富力又一城相距僅一公里的潤楓領(lǐng)尚，更是將部分戶型價(jià)格降到了13000元/平方米左右。該樓盤今年上半年首次開盤時(shí)，銷售均價(jià)為18000元/平方米。據(jù)銷售人員介紹，客戶如果辦VIP卡，中秋節(jié)期間購房還將有一定優(yōu)惠。

大興區(qū)的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特價(jià)房，和先前16000元/平方米的價(jià)格相比降幅明顯。房山區(qū)的中糧萬科長陽半島，去年底時(shí)房價(jià)一度接近2萬元/平方米，如今部分優(yōu)惠戶型價(jià)格降到了15000元/平方米左右。

“公司2009年在大興拿地時(shí)，原本打算把這個(gè)項(xiàng)目的房價(jià)賣到每平24000元，可誰想到今年樓市是這個(gè)行情？現(xiàn)在只能賣到每平18000元了。”某大型房企負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在市場觀望情緒濃重，有的項(xiàng)目即使明顯降價(jià)，銷售仍然不樂觀，未來不排除把一些項(xiàng)目推遲開盤。

種種跡象表明，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，北京樓市庫存量將不斷攀升，遠(yuǎn)郊地區(qū)引爆的“降價(jià)潮”或進(jìn)一步影響主城區(qū)房價(jià)。

據(jù)北京中原地產(chǎn)對(duì)市場上報(bào)價(jià)房源的統(tǒng)計(jì)，9月北京二手房房源報(bào)價(jià)出現(xiàn)明顯的變化，各區(qū)縣的二手房報(bào)價(jià)均出現(xiàn)明顯松動(dòng)，通州區(qū)的報(bào)價(jià)指數(shù)平均下調(diào)幅度達(dá)4.46%，海淀、朝陽等區(qū)域的房價(jià)報(bào)價(jià)指數(shù)下調(diào)幅度均超過1.5%。

北京市西城區(qū)長椿街的一名房地產(chǎn)中介人員老王告訴記者，下半年以來，主城區(qū)內(nèi)二手房的掛牌價(jià)虛高現(xiàn)象明顯減少，議價(jià)空間進(jìn)一步加大?！艾F(xiàn)在的價(jià)格確實(shí)是降了點(diǎn)，二環(huán)以內(nèi)也有松動(dòng)，但標(biāo)價(jià)降得并不多，只是議價(jià)空間變大了，現(xiàn)在好多都有10%到15%的降幅。不過要命的是，就算降價(jià)了也沒人買，可以說是有價(jià)無市。很多人覺得降得還不夠，不降到相對(duì)滿意就絕不出手?！?/p>

老王表示，最近的銷量很不樂觀?！叭绻孔颖旧淼馁|(zhì)量不好或房齡太老，地段再好也沒用。我有個(gè)客戶的房子不到80平方米，位置很好，自年初掛350萬元以來長期無人問津。后來因?yàn)橹背鰢?，一連降了4次價(jià)，現(xiàn)在標(biāo)價(jià)不到300萬元，還是賣不出去。好多買家上門看了后都說房子老，現(xiàn)在限購這么嚴(yán)，怕將來換房麻煩?！?/p>

老王表示，現(xiàn)在買家相當(dāng)挑剔，提出綠化不好、噪音太大等理由。例如，一套總價(jià)400萬元的房子，買家一上來就砍個(gè)七八十萬元，也不怕房主一口回絕。

上海：跌盤跌幅均擴(kuò)大

9月30日是“金九”最后一天，上海不少開發(fā)商沒有想到這個(gè)月“居然會(huì)這么慘”。

上海同策咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月29日，9月商品住宅成交量只有42萬平方米，而8月份的成交量則為54萬平方米。不出意外的話，9月的銷售業(yè)績顯然將低于8月份，極有可能創(chuàng)造近幾年來最慘淡的紀(jì)錄。同時(shí)，該市庫存從月初的不足800萬平方米，已躍升至878萬平方米。

在這樣的大背景下，不少開發(fā)商都扛不住了，紛紛開始降價(jià)促銷。中房信統(tǒng)計(jì)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，包括美岸棲庭、虹橋一號(hào)、朗詩綠島在內(nèi)的多個(gè)樓盤，9月的成交價(jià)格較前期下調(diào)近20%。

根據(jù)中房信的監(jiān)測，上海寶山區(qū)美岸棲庭在8月份成交的5套房源，均價(jià)為25108元/平方米，其9月份開出的新房源單價(jià)直降近6000元，為19523元/平方米，降幅高達(dá)22%，相當(dāng)于7.8折銷售。寶山區(qū)另一樓盤美蘭湖的朗詩綠島在去年年底時(shí)，公寓房價(jià)沖高至21000元/平方米，9月份銷售單價(jià)僅有17335元，降幅17%。

此外，閔行華漕的虹橋一號(hào)在去年10月份的成交均價(jià)高達(dá)22437元，而今年房價(jià)一路下滑，至9月份成交均價(jià)只有18290元，降幅高達(dá)18%。嘉定新城也有一樓盤的成交均價(jià)較今年5月份下調(diào)了19%。

中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，接近20%的成交價(jià)下調(diào)幅度，可以說近年罕見。目前的行情有接近2008年時(shí)的趨勢，房價(jià)的短期下跌已經(jīng)非常明顯。此前，網(wǎng)易房產(chǎn)上海站進(jìn)行的一輪百盤調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前上海商品住宅成交價(jià)格下跌的項(xiàng)目已占到總量的34%。

廣深：價(jià)格降幅有限

較之于上海，今年廣州與深圳的“金九”也絲毫不容樂觀。

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，9月份（9月1日至28日）廣州十區(qū)二市一手房成交量為5646套，雖然較8月同期的5486套略微上升2.9%，但與去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高達(dá)49.2%，將近五成。其中，中心六區(qū)成交量跌幅尤為明顯：9月中心六區(qū)成交套數(shù)僅為1004套，環(huán)比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套則大降74.6%。

從均價(jià)來看，9月份全市網(wǎng)簽成交均價(jià)為11877元/平方米，較8月份的12443元/平方米略微下降4.5%。從區(qū)域來看，中心六區(qū)一直穩(wěn)守1.8萬元/平方米的均價(jià)，8、9月份中心六區(qū)成交均價(jià)分別為18572元/平方米和18441元/平方米。而新四區(qū)以及從化、增城兩市均價(jià)變化則較大，8、9月份均價(jià)分別為7881元/平方米和8380元/平方米，其中差價(jià)接近500元/平方米，上漲幅度為6.3%。

9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，環(huán)比下跌19.86%，成交面積16.26萬平方米，環(huán)比下跌20.40%；每平方米成交均價(jià)依然維持在兩萬元之上，達(dá)20028元，環(huán)比小幅下滑1.82%。新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面積為12.20萬平方米，成交均價(jià)為每平方米17619元。

縱觀樓市運(yùn)行軌跡，通常是“金九不再，銀十難現(xiàn)”。專家指出，在沒有任何外界力量打破這種趨勢的前提下，樓市下跌的節(jié)奏勢必會(huì)加速，價(jià)格拐點(diǎn)也將進(jìn)一步確立。

就深圳市場而言，市場的觀望情緒依然濃厚，不少首次置業(yè)的市民也是更加趨向謹(jǐn)慎，他們期望房價(jià)在未來能夠有一個(gè)比較大的降幅；進(jìn)入年底，開發(fā)商面對(duì)年末報(bào)表壓力，必定將手上項(xiàng)目大量推出作最后沖刺，市場也會(huì)出現(xiàn)供大于求的局面，深圳樓市將接受新一輪考驗(yàn)。

二三線：假摔或成真降

隨著調(diào)控力度持續(xù)加碼，新房促銷折扣的力度越來越大，北、上、廣、深等城市的新房價(jià)格開始明顯低于二手房的房價(jià)，而且這種倒掛的趨勢還有向二三線城市蔓延的跡象。

9月4日，位于杭州下沙的酒店式公寓項(xiàng)目保利灣天地開盤，其8900元/平方米的均價(jià)相比同區(qū)域價(jià)格直降4000元，528套房源在幾乎一搶而空。該項(xiàng)目也成為杭州樓市進(jìn)入2011年后開盤當(dāng)天預(yù)定量最高的樓盤。

而幾乎就在同一時(shí)間，保利灣天地的附近另一樓盤世茂首府也傳出開盤降價(jià)消息。開盤3號(hào)樓以130平方米和160平方米戶型為主，起價(jià)為7800元/平方米，均價(jià)10200元/平方米，平均降幅達(dá)2000多元。

多位專家認(rèn)為，此次保利灣天地和世茂首府降價(jià)具有標(biāo)桿意義，是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控作用下進(jìn)入新階段的標(biāo)志。年初限購、限貸以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了成交量萎縮——房價(jià)微升、平穩(wěn)、隱形降價(jià)三個(gè)階段，現(xiàn)在進(jìn)入了直接降價(jià)、大幅降價(jià)、“以價(jià)換量”的新階段。

杭州兩樓盤“深度降價(jià)”，降幅達(dá)30%以上，并不是孤立的個(gè)案，而是整個(gè)二三線樓市走勢的體現(xiàn)。如寧波，僅從表面單價(jià)看，現(xiàn)在一些新盤已經(jīng)比旁邊的二手房要便宜10%-20%。

業(yè)內(nèi)人士透露，而這種新舊房價(jià)背離現(xiàn)象曾在2008年全國范圍內(nèi)出現(xiàn)。如果倒掛現(xiàn)象持續(xù)一段時(shí)間，隨著一手房價(jià)格的持續(xù)下調(diào)，高位二手房將進(jìn)入有價(jià)無市的狀態(tài)，一旦二手房被迫下調(diào)售價(jià)，整體樓市價(jià)格的下降通道也將隨之展開。“在某些區(qū)域，這將意味著這個(gè)城市整體的房價(jià)在今年第四季度年將呈現(xiàn)一個(gè)明顯下降的趨勢?！?/p>