土地資源經(jīng)濟(jì)安全評判指標(biāo)及模型研究

摘 要:我國土地資源經(jīng)濟(jì)安全問題的相關(guān)研究可從資源及資產(chǎn)兩個(gè)角度進(jìn)行分類，從資源角度出發(fā)的研究主要以可持續(xù)發(fā)展思想為指導(dǎo)，考慮土地的供給保障能力，從資產(chǎn)角度出發(fā)的研究主要以土地市場的穩(wěn)定性為主，分析地價(jià)波動(dòng)狀況。本文以土地資源經(jīng)濟(jì)安全相關(guān)評價(jià)指標(biāo)及模型為研究對象，研究認(rèn)為:(1)我國土地資源經(jīng)濟(jì)安全問題的研究處于起步階段，尚未形成完善的研究體系。(2)土地資源經(jīng)濟(jì)安全問題在內(nèi)涵界定、研究內(nèi)容、研究方法等方面存在很大的探討空間。

關(guān)鍵詞:土地資源 資源安全 土地資源經(jīng)濟(jì)安全

中圖分類號:F301\t\t\t文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A\t\t\t文章編號:1672-3791(2011)10(a)-0234-02

1 基于資源角度的評價(jià)研究

雖然根據(jù)不同城市、地區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)條件所設(shè)置的評價(jià)指標(biāo)有所不同，但總體來看，學(xué)者們在構(gòu)建評價(jià)指標(biāo)時(shí)基本上是從土地利用程度、土地投入水平、土地產(chǎn)出水平、土地可持續(xù)發(fā)展幾個(gè)方面加以考慮。

常見評判指標(biāo)。

(1)土地利用程度方面:如人口密度、建筑密度、城市綜合容積率、人均城市建設(shè)用地等指標(biāo)，謝敏等人(2006)以及楊樹海(2007)均在文章中提到了上述指標(biāo)。洪增林、薛惠鋒(2006)認(rèn)為該類指標(biāo)能夠最直接反映土地集約利用的狀況，并采取了土地空置率指標(biāo)來反映土地的閑置情況。

(2)土地投入水平方面:如單位土地固定資產(chǎn)投資額、單位土地職工數(shù)等指標(biāo)。此外，謝敏等人(2005)還將人均道路面積、排水管道密度等指標(biāo)作為基礎(chǔ)設(shè)施投入加以考量。姜仁榮等人(2006)則用單位土地環(huán)保投資額、單位土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營投入額、單位土地農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)備投入額、平均企業(yè)財(cái)政支出科研投入比重等指標(biāo)對土地的環(huán)境投入、資源投入、勞動(dòng)投入、技術(shù)投入方面進(jìn)行測度。

(3)土地產(chǎn)出水平方面:如單位土地GDP值、單位土地零售商品銷售額、單位土地農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、單位土地工業(yè)產(chǎn)值、人均住宅面積、商品房均價(jià)等。

(4)土地可持續(xù)發(fā)展方面:如污水處理率、綠化覆蓋率、環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)區(qū)覆蓋率、生活垃圾無害化處理率、城市空氣環(huán)境質(zhì)量等。楊樹海(2007)將這類指標(biāo)命名為生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)度指標(biāo)，認(rèn)為“提高土地集約利用水平，不能以生態(tài)環(huán)境和人的生活品質(zhì)惡化為代價(jià)，而應(yīng)該實(shí)現(xiàn)二者之間的互相協(xié)調(diào)”。

測度方法。

在進(jìn)行土地資源集約利用評價(jià)時(shí)，需要根據(jù)評價(jià)區(qū)域的特征確定各評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重。權(quán)重的測度方法可分為主觀賦值法與客觀賦值法兩類。

(1)主觀賦值法:常見有特爾菲法與層次分析法。特爾菲法通過專家憑借以往經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行賦值打分從而確定指標(biāo)權(quán)重的做法，具有匿名性、反復(fù)性的特征。層次分析法通過確定系統(tǒng)目標(biāo)、系統(tǒng)等級分解、相關(guān)指標(biāo)重要性排序、指標(biāo)合成權(quán)重過程模擬了人們進(jìn)行決策的思維特征，將一些定性的判斷轉(zhuǎn)為定量的數(shù)據(jù)分析。

(2)客觀賦值法:朱有法等人(2007)在文中對集約利用評價(jià)模型進(jìn)行了分析，其中協(xié)調(diào)度模型首先設(shè)置了城市土地利用評價(jià)指標(biāo)變量，隨后引用協(xié)同理論構(gòu)建模型，并采用線性加權(quán)法對每一個(gè)指標(biāo)功效配以加權(quán)系數(shù)從而構(gòu)建出協(xié)調(diào)度函數(shù)表達(dá)式，最終計(jì)算出城市土地利用的系統(tǒng)集約度;總分值-極限修正模型中的總分值為城市土地利用系統(tǒng)的功能效率，極限值為評價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值或合理值，模型認(rèn)為，當(dāng)系統(tǒng)功能中的一項(xiàng)或是多項(xiàng)因素受到限制時(shí)，系統(tǒng)的綜合集約度就會(huì)下降。

除上述綜合評價(jià)的測度方法外，還有一些相關(guān)的模型如用地面積潛力測算模型通過考慮現(xiàn)狀土地面積、期望容積率、現(xiàn)狀容積率等指標(biāo)可用于衡量土地的利用潛力;用地效率潛力測算模型可用于對土地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出潛力與資產(chǎn)產(chǎn)出潛力進(jìn)行評價(jià)。此外，一些統(tǒng)計(jì)分析法也運(yùn)用于土地利用集約度評價(jià)之中，如熵值法、秩相關(guān)系數(shù)法、聚類分析法。

總體說來，有關(guān)土地集約利用定性的研究理論和方法比較多，而定量研究方面由于地域的差別尚未形成統(tǒng)一的方法和標(biāo)準(zhǔn)，處于不斷探索階段。

2 基于資產(chǎn)角度的評價(jià)研究

常見的評判指標(biāo)有。

(1)房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率:類似指標(biāo)有地價(jià)增長率/實(shí)際GDP增長率。周方明(2006)認(rèn)為由于GDP增長率中剔除了通貨膨脹因素，而房地產(chǎn)價(jià)格增長率中未剔除通貨膨脹因素，且用單價(jià)增長率與總量增長率相比較也欠妥當(dāng)，因?yàn)镚DP總量的增長率會(huì)被人口增長抵消，因此建議用房地產(chǎn)價(jià)格增長率(剔除價(jià)格因素)/人均GDP增長率或當(dāng)年價(jià)房價(jià)增長率/當(dāng)年價(jià)人均GDP增長率替代。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格增長率/GDP平減指數(shù):其中GDP平減指數(shù)為當(dāng)年變價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值與該年不變價(jià)國內(nèi)生產(chǎn)總值的比值。周方明(2006)指出，GDP平減指數(shù)既反映了私人消費(fèi)品，又反映了公共部門、生產(chǎn)資料和成本、進(jìn)出口商品和勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)程度，比一般的物價(jià)值指數(shù)更綜合。認(rèn)為該指標(biāo)的有效性非常高。

(3)地價(jià)增長率/造價(jià)增長率:很多學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫很大程度是地價(jià)泡沫，因?yàn)榻ㄖ靸r(jià)的上升是有限的，造價(jià)對房價(jià)的推動(dòng)也有限的。相反，地價(jià)由于其虛擬性，在泡沫時(shí)期，地價(jià)的增長率將明顯高于造價(jià)增長率。

(4)個(gè)人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率:韓國波，張麗華(2005)認(rèn)為由于信貸杠桿在很大程度上支持了民眾在房地產(chǎn)市場上投機(jī)需求，信貸規(guī)模與房地產(chǎn)泡沫有同步擴(kuò)張的趨勢，因此指標(biāo)越高，投機(jī)程度越高。

(5)房價(jià)收入比:房價(jià)收入比長期以來作為衡量房價(jià)高低的一個(gè)因素。曹振良(2006)認(rèn)為房價(jià)收入比高除了房價(jià)高的因素外，還與住房面積，家庭收入等因素相關(guān)，并且不同國家由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同，房價(jià)收入比的安全警戒線也不相同，因此不能簡單的進(jìn)行國際比較。

(6)空置率:衡量房地產(chǎn)相對過剩的指標(biāo)，在數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可測的前提下，該指標(biāo)是最能反映房地產(chǎn)投機(jī)度、泡沫度的指標(biāo)。

泡沫度測量模型。

(1)基于收益還原法的測量:收益還原法是房地產(chǎn)評估中的重要方法。曹振良，傅十和(1999)在對土地合理價(jià)格的描述中提到，地租的資本化而成的價(jià)格就是土地的合理價(jià)格，是土地利用純收益貼現(xiàn)值之和，反映了社會(huì)對土地的真實(shí)需求。日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄(1989)既是用該方法對東京市中心寫字樓用地和住宅用地的現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)進(jìn)行了對比分析，從而度量出土地資產(chǎn)中的泡沫。王雪峰(2005)采用的資本邊際收益率法可看作是在該方法基礎(chǔ)上的發(fā)展。

(2)需求因素模型:張洪力(2003)將房地產(chǎn)泡沫度的確定分為兩大步驟，一是建立房地產(chǎn)“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格”計(jì)算模型，確定房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，二是確定房地產(chǎn)泡沫度。其中“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格”設(shè)定時(shí)涉及到的參數(shù)包括房地產(chǎn)價(jià)格、人均收入、短期貸款利率、人口規(guī)模等。

(3)基于模糊識別模式的測量:翁少群，張紅(2004)認(rèn)為線性分析方法在測度房地產(chǎn)泡沫發(fā)育程度時(shí)與房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)發(fā)育特征不盡吻合，為此在測度過程中引用模糊識別模型。具體運(yùn)用可分為兩步，首先綜合考慮影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種指標(biāo)，將指標(biāo)與劃定的等級標(biāo)準(zhǔn)相比較，結(jié)合各指標(biāo)在指標(biāo)體系中的地位確定其權(quán)重;然后，依據(jù)隸屬度原則，利用模糊模式識別模型計(jì)算出房地產(chǎn)市場狀況處于不同階段的概率。

(4)投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ?周京奎(2004)以房地產(chǎn)過去價(jià)格對將來價(jià)格的影響程度來反映投機(jī)度，并提出投機(jī)度檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停撃Ｐ头譃閮刹?，首先建立近似線形方程進(jìn)行回歸分析，估算出居民可支配收入、貸款利率、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際增長率等參數(shù)的參數(shù)值，其次利用估算的參數(shù)值代入公式中計(jì)算分析，得出投機(jī)度。投機(jī)度越高說明市場上存在著較大的投機(jī)行為，泡沫存在的可能性較大。

事實(shí)上，在泡沫度的測量過程中，統(tǒng)計(jì)學(xué)原理得到了充分的利用，正如章嫦華等人(2005)文中所述，除投機(jī)度檢驗(yàn)法外，運(yùn)用于泡沫度測量過程中的各類統(tǒng)計(jì)學(xué)方法還有方差上限檢驗(yàn)法、單位根協(xié)整檢驗(yàn)法、共積分檢驗(yàn)法等。

泡沫預(yù)警系統(tǒng)的研究及構(gòu)建。

(1)基于預(yù)警機(jī)制的理論研究:謝經(jīng)榮、曲波(2002)提出了兩種地產(chǎn)泡沫的預(yù)警方法，一種是設(shè)定指標(biāo)臨界值和權(quán)重，將實(shí)際指標(biāo)和鄰近指標(biāo)進(jìn)行比較，發(fā)出預(yù)警信號的指標(biāo)越多，地產(chǎn)泡沫發(fā)生的概率越大，另一種是劃定預(yù)警段，不同預(yù)警段劃定不同數(shù)值，代表泡沫的嚴(yán)重程度。

胡明，呂杰(2007)將預(yù)警方法按照其運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行了分類，并認(rèn)為統(tǒng)計(jì)預(yù)警方法適用于房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。在構(gòu)建模型中認(rèn)為可通過設(shè)置先行指標(biāo)、同步指標(biāo)、滯后指標(biāo)構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)。其中先行指標(biāo)包括全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率、年貨幣共給增長率、土地出讓面積及開發(fā)面積等8項(xiàng);同步指標(biāo)包括GDP增長率、物價(jià)指數(shù)、商品房銷售均價(jià)等6項(xiàng);滯后指標(biāo)包括就業(yè)率、租金收益率等6項(xiàng)。

(2)基于功效系數(shù)法的預(yù)警模型:李維哲，曲波(2002)在選取重要指標(biāo)的基礎(chǔ)上，采用功效系數(shù)法對各類指標(biāo)在觀測期的數(shù)值進(jìn)行運(yùn)算，計(jì)算出綜合預(yù)警系數(shù)。通過我國綜合預(yù)警系數(shù)與地產(chǎn)泡沫發(fā)生國綜合預(yù)警系數(shù)的比較衡量出我國地產(chǎn)泡沫的發(fā)生程度，及時(shí)對地產(chǎn)泡沫進(jìn)行監(jiān)測預(yù)警。

(3)基于短視理性預(yù)期理論的預(yù)警模型:閆妍，成思危等人(2005)在短視理性預(yù)期均衡模型框架下，用Matlab擬合了日本8個(gè)督道府1986～1990年實(shí)際地價(jià)四年環(huán)比增長率的走勢圖，設(shè)置其函數(shù)表達(dá)式。認(rèn)為在實(shí)際地價(jià)已知的情況下，求得的環(huán)比增長率越高，泡沫度越大，泡沫破滅的可能性越大。隨后，以日本1986～1990年地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)為例，界定了地產(chǎn)泡沫的預(yù)警區(qū)間。

3 問題與研究趨勢

雖然隨著越來越多研究人員的重視及參與，土地資源經(jīng)濟(jì)安全問題的研究已經(jīng)取得了一定的成果，但是目前對該問題的認(rèn)識仍處于不斷探索的起步階段，由于不同研究人員知識背景、研究視角的不同，土地資源經(jīng)濟(jì)安全問題無論在內(nèi)涵界定、研究內(nèi)容、研究方法等方面均未形成相對一致的研究思路。在內(nèi)涵界定上，相關(guān)研究或偏向于土地的資源本質(zhì)、或偏向于土地的資產(chǎn)本質(zhì)，缺乏對這個(gè)涉及到資源安全及經(jīng)濟(jì)安全的問題進(jìn)行合理的、全面的框定;在研究內(nèi)容上，由于研究人員對問題的理解程度各不相同，急需尋求一個(gè)準(zhǔn)確的切入點(diǎn)，把握土地資源經(jīng)濟(jì)安全問題的核心，抓住問題的本質(zhì)，使研究內(nèi)容明晰、深入;在研究方法上，可借鑒的評判指標(biāo)及模型林林總總、各有千秋，如何吸收運(yùn)用這些研究成果，形成具有合理性、可操作性的評價(jià)體系，這些都是值得深入探討的。

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