政府應(yīng)為房?jī)r(jià)下跌做好細(xì)致預(yù)案

　　在一輪輪宏觀調(diào)控措施之下，上海市中心的房?jī)r(jià)依然風(fēng)平浪靜，但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩端——少量的浦江江景住宅開始降價(jià)，而外環(huán)外樓盤降價(jià)此起彼伏，許多樓盤的降幅超過了20%。于是有上海市房管局市場(chǎng)處工作人員稱：降價(jià)超20%需重新備案。浦東新區(qū)市民中心房管處工作人員甚至稱，開發(fā)商樓盤降價(jià)幅度超過20%，“這是不允許的”。
　　我們不知道這幾位房管部門工作人員的話，能否代表上海市房管局的官方意見，但是我們大概能夠揣摩到這些官方部門為什么會(huì)發(fā)出這樣的聲音。
　　最近，上海市郊幾處樓盤降價(jià)之后，引起多起老業(yè)主與開發(fā)商糾紛事件。浦東的中海御景熙岸因?yàn)樯闲瞧跇潜P單價(jià)從每平方米2.2萬一下子降到了1.7萬，引發(fā)老業(yè)主沖突，售樓處7個(gè)沙盤被嚴(yán)重毀壞，4扇門窗被砸出大洞。嘉定龍湖酈城樓盤降價(jià)之后，10月23日有上百名老業(yè)主“沖擊”售樓處，兩處大型沙盤模型被嚴(yán)重砸毀，模型材料被拆開后丟棄在地面上，樓盤售樓處的“金字招牌”也被砸得殘缺不堪。當(dāng)天，嘉定區(qū)雙單路上的“秋霞坊”樓盤還有上百名老業(yè)主聚集于此，討要“說法”。
　　可能政府部門及其工作人員為了平息這些降價(jià)樓盤老業(yè)主的怨氣，可能政府部門及其工作人員眼見上海樓市或許降價(jià)的樓盤越來越多，擔(dān)心會(huì)引起更多的老業(yè)主不滿，從而引發(fā)更大的社會(huì)群體事件，所以祭出“降價(jià)超過20%的樓盤需重新備案”的說法。然而這樣的說法是不對(duì)的。
　　不允許開發(fā)商樓盤降價(jià)超過20%以及超過降價(jià)20%要求重新備案，其依據(jù)是2004年3月30日起施行的《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》?？墒?，根據(jù)2011年5月16日上海市發(fā)改委根據(jù)中央“一房一價(jià)”規(guī)定下發(fā)的實(shí)施細(xì)則，在商品房?jī)r(jià)格浮動(dòng)上，售價(jià)超過備案價(jià)，是不被允許的，但是否可以低于備案價(jià)20%，并沒有過明確的說法。也就是說，是允許的。
　　根據(jù)后法優(yōu)于前法的法律原則，目前如果有開發(fā)商愿意降價(jià)超過20%，是完全可以的，是不會(huì)受到任何處罰的。政府部門沒有權(quán)力隨意命令企業(yè)，只能按照有關(guān)價(jià)格法規(guī)依法行政。如果房管部門要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，那么它盡可自己去做市場(chǎng)調(diào)查。沒有必要命令企業(yè)報(bào)上來，更不能隨意地制定或限制市場(chǎng)價(jià)格。
　　如果換一種角度去看，目前上海外環(huán)外房?jī)r(jià)下降，正符合政府對(duì)樓市宏觀調(diào)控的目的。現(xiàn)在，上海樓市從整體上來說還沒有松動(dòng)，只是周邊樓盤開始降價(jià)，政府就急著欲剎車，做出限制降價(jià)超過20%的舉動(dòng)，那么上海中心城區(qū)的房?jī)r(jià)還會(huì)有下降的可能嗎？要知道，外環(huán)外樓盤降價(jià)20%，能否撼動(dòng)中環(huán)內(nèi)、內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)都還未定。
　　政府是市場(chǎng)管理者，是市場(chǎng)秩序的維護(hù)者，而不是市場(chǎng)的太上皇。政府當(dāng)然有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的權(quán)力和義務(wù)，但是，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起決定性作用的畢竟不應(yīng)該是政府。政府制定的宏觀調(diào)控政策，可以包含對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的訴求，可是宏觀調(diào)控政策最大的作用還是如何維護(hù)市場(chǎng)秩序的長(zhǎng)期穩(wěn)定。
　　房地產(chǎn)部門眼下最應(yīng)該做的，是在認(rèn)真的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)有可能出現(xiàn)的價(jià)格下降（甚至是大跌）作一個(gè)細(xì)致的預(yù)案，因?yàn)橐坏┱娴陌l(fā)生這種情況，對(duì)于市場(chǎng)交易雙方、土地批租市場(chǎng)，以及動(dòng)拆遷補(bǔ)償?shù)榷紝l(fā)生顯著的影響乃至沖擊，而且它們帶來的還很可能不僅僅是單一領(lǐng)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)問題，而是一系列連鎖的社會(huì)效應(yīng)。至于價(jià)格的變動(dòng)本身，再有本事的政府部門，也很難將其控制在希望的范圍內(nèi)，前10年房?jī)r(jià)的翻番上漲已經(jīng)證明了這個(gè)道理。
　　（摘自《上海商報(bào)》社評(píng)）