重慶:中國離“住房幸福指數(shù)”最近的城市

　　中國房地產(chǎn)有治理得很好的城市，這就是重慶。重慶是中國的商品房價(jià)格洼地，己連續(xù)3年位居全國34個(gè)省會(huì)及直轄市“住房痛苦指數(shù)”最低的城市。更具示范意義的是，重慶是中國僅有的4個(gè)直轄市之一，是中國的超大城市。而且，重慶是座可供開發(fā)商品房的土地短缺到寸土寸金的山城。
　　
　　2011年，也許中國房地產(chǎn)的處境從來沒有像今年這么困難過。房價(jià)之貴成為中國第一民怨。2011年開年，在《2010年中國十大熱門話題》網(wǎng)上民意調(diào)查中，房價(jià)再次位列第一。2011年3月的全國“兩會(huì)”上，房價(jià)再次位居《中國老百姓最關(guān)心的十大熱門兩會(huì)話題》之首。
　　房價(jià)壓迫讓中國人窒息，房價(jià)之痛讓中國舉國喊痛。
　　對(duì)此，房地產(chǎn)大亨膀爺任志強(qiáng)在做客鳳凰衛(wèi)視時(shí)，卻很不厚道地說：蝸居、蟻居，是他們混得太背，事業(yè)不成功，商品房是蓋給成功人士的。
　　可連全國人大財(cái)經(jīng)委副主任賀鏗、清華大學(xué)校長顧秉林、湖北省副省長張通、海南省省委書記衛(wèi)留成、廣東省副省長宋海，這些國之重臣、封疆大吏們都說：我也買不起房！
　　試問任志強(qiáng)，又該如何評(píng)說？是他們“混得太背”嗎？
　　面對(duì)2010年中國房地產(chǎn)的漲勢(shì)如潮，就在“兩會(huì)”召開期間，面對(duì)代表、委員的質(zhì)詢，竟有建設(shè)部的高官兩手一攤，無奈地說：我們治理房地產(chǎn)的所有辦法都用了，房價(jià)就是下不來呀。
　　果真如此嗎？
　　其實(shí)，我們有的是辦法。中國房地產(chǎn)既有剎車，也有油門。我們既可以踩剎車，也可以控油門。中國房地產(chǎn)的車速取決于房地產(chǎn)金融，取決于銀行信貸，而銀行聽命于政府。
　　2011年3月，“兩會(huì)”召開前夕，溫家寶總理在答網(wǎng)友問中，語重心長地說，將在自己的任期內(nèi)解決房價(jià)漲幅過大的難題。在“兩會(huì)”上，溫家寶總理一語千斤地承諾，本屆政府有能力在任內(nèi)解決房價(jià)過高的問題，使房價(jià)漲幅能夠保持在一個(gè)合理的區(qū)間。
　　溫家寶總理的任期滿打滿算已不到3年了，他已當(dāng)了兩屆總理，按照規(guī)定，不能再連任了。他已給出了解決房價(jià)過高的最后期限。
　　其實(shí)，中國房地產(chǎn)有治理得很好的城市，這就是重慶。
　　重慶已連續(xù)3年位居全國34個(gè)省會(huì)及直轄市“住房痛苦指數(shù)”最低的城市。更具示范意義的是，重慶是中國為數(shù)不多的4個(gè)直轄市之一，是中國的超大城市。如果重慶是個(gè)中小城市，那么，我們不說也罷。但重慶是座可供開發(fā)商品房的土地短缺到寸土寸金的山城。
　　
　　重慶：中國離“住房幸福指數(shù)”最近的城市
　　
　　2007年3月20日晚8點(diǎn)，上海東方衛(wèi)視播出了《楊瀾訪談錄·房價(jià)》。在這期節(jié)目中，楊瀾就房價(jià)采訪了全國人大代表、重慶市副市長黃奇帆（現(xiàn)已升任重慶市長）。
　　讓我們重新回顧一下這個(gè)訪談錄中的精采片斷：
　　楊瀾：最近經(jīng)常說到的一個(gè)名詞，叫“住房痛苦指數(shù)”，它等于商品房每平方米的平均售價(jià)除以人均月收入。有人算了一筆賬，說北京和上海地區(qū)的痛苦指數(shù)在5左右。請(qǐng)問重慶是多少？（筆者是“住房痛苦指數(shù)”的始作俑者。她所說的“北京和上海地區(qū)的痛苦指數(shù)在5左右”正是我的計(jì)算結(jié)果。）
　　黃奇帆：我來重慶的時(shí)候就說過，最幸福的買房者是重慶的老百姓。去年重慶主城區(qū)商品房平均價(jià)格為2700元/平方米，主城區(qū)居民月均收入也在2700元左右，基本實(shí)現(xiàn)了1∶1。
　　楊瀾：有報(bào)道說重慶人月均收入只有900元，這和您說的2700元差別比較大。
　　黃奇帆：這里邊有一種是按照人均GDP算的，包括老人小孩。職業(yè)人群的月收入相對(duì)較高，是2600多元。剛才說的北京和上海是1∶5，我認(rèn)為這個(gè)比例可能算大了。上海去年職工平均收入應(yīng)該在4000多元，上海的房地產(chǎn)平均價(jià)格8000多元，大體上是1∶2。我覺得北京大體也應(yīng)該在1∶2到1∶3。（黃奇帆市長所使用的概念是“職工人均收入”，而“住房痛苦指數(shù)”所使用的概念是“人均收入”。計(jì)算的出入便來自這里。）
　　楊瀾：現(xiàn)在媒體上關(guān)于房價(jià)是否存在泡沫有種種爭論，那么衡量一個(gè)城市的房價(jià)是否合理，您用什么樣的指標(biāo)？
　　黃奇帆：短期的房價(jià)和供求有關(guān)；中期的房價(jià)和成本有關(guān)，包括土地成本、建筑成本、勞動(dòng)力成本等，成本高了會(huì)影響中期的房價(jià)；遠(yuǎn)期的房價(jià)歸根結(jié)底和收入有關(guān)。如果這個(gè)地方職工的月收入等于1平方米的房價(jià)，那就符合基本規(guī)律。長遠(yuǎn)來說，如果這個(gè)城市職工的月收入平均是在四五千元，房價(jià)在八九千元的話（約1∶2），那肯定是有泡沫。（黃奇帆的這段話說得非常精辟，這恰恰是“住房痛苦指數(shù)”的定義，“住房痛苦指數(shù)”與“住房泡沫指數(shù)”等值。當(dāng)“住房痛苦指數(shù)”低于或等于1的時(shí)候，“住房痛苦指數(shù)”自動(dòng)升級(jí)為“住房幸福指數(shù)”。）
　　楊瀾：您覺得僅僅就房價(jià)和收入比這樣一個(gè)數(shù)據(jù)，就能夠來判斷房價(jià)是否有泡沫嗎？是否還有其他借助的手段？
　　黃奇帆：應(yīng)該說這是一個(gè)最主要的數(shù)據(jù)。
　　“住房幸福指數(shù)”是一個(gè)漸進(jìn)的指數(shù)，“住房幸福指數(shù)”還將從等于1向小于1前進(jìn)，也就是說，房價(jià)的漲幅要低于收入的漲幅，如果能跌到0.6甚至0.5以下，那時(shí)，“住房幸福指數(shù)”才會(huì)顯示出它真正的價(jià)值。
　　因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的選取不同，所以筆者的計(jì)算結(jié)果與黃市長的稍有差異。但相同之處就是，重慶的確是中國離“住房幸福指數(shù)”最近的城市。
　　
　　2009年：重慶“住房痛苦指數(shù)”全國最低
　　
　　上面所說的是2007年的情況，讓我們來看看最近兩年在全國房價(jià)飛漲的大背景下重慶的房價(jià)。
　　2009年1到5月，重慶的商品房銷售總金額為397.71億元，商品房銷售面積為1225.90萬平方米（數(shù)字均來自國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站）。以此計(jì)算：
　　重慶的商品房均價(jià)＝397.71億元÷1225.90萬平方米＝3244元/平方米
　　看到這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)讓許多人，包括我自己在內(nèi)，驚羨不已。
　　2009年1到5月，全國商品房銷售總額為11388.92億元，全國商品房銷售面積為24644.44萬平方米。以此計(jì)算：
　　11388.92億元÷24644.44萬平方米＝4621元/平方米
　　如果僅就商品房的絕對(duì)價(jià)位來作比較，作為直轄市的中國超大城市重慶的商品房均價(jià)，居然低于同期中國的商品房平均房價(jià)，而且每平方米低了1377元，這可不是個(gè)小數(shù)字。
　　而重慶市2009年一季度城鎮(zhèn)居民收入為4741元，以此計(jì)算，2009年一季度重慶市城鎮(zhèn)居民月收入為1580元。以此計(jì)算：
　　2009年5月，重慶的“住房痛苦指數(shù)”是：
　　3244元/平方米÷1580元（月收入）＝2.05
　　這個(gè)數(shù)字同樣讓人吃驚，因?yàn)橹貞c的“住房痛苦指數(shù)”竟然在不斷下降。在全國直轄市及省會(huì)34個(gè)城市“住房痛苦指數(shù)”中，重慶的位置本來便很低，2005年處在第28位，僅為3.02，2007年更降到了全國直轄市及省會(huì)34個(gè)城市“住房痛苦指數(shù)”中倒數(shù)第一，“住房痛苦指數(shù)”僅為2.73。
　　2009年5月，中國的“住房痛苦指數(shù)”為3.51，為自有“住房痛苦指數(shù)”統(tǒng)計(jì)數(shù)字5年以來的歷史峰值。中國的“住房痛苦指數(shù)”在不斷上行，在不斷地創(chuàng)出新高。而重慶的“住房痛苦指數(shù)”已連續(xù)3年始終處在最低位置。
　　
　　重慶：2011年中國離“住房幸福指數(shù)”最近的城市
　　
　　也許，我們?cè)?011年談?wù)撝貞c的房價(jià)，其意義非同尋常，因?yàn)?011年中國房地產(chǎn)最大的事件莫過于開征房產(chǎn)稅。而重慶成為中國第一個(gè)開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市。
　　2011年1月27日晚，重慶市市長黃奇帆在中央電視臺(tái)召開了關(guān)于重慶市開征房產(chǎn)稅的新聞發(fā)布會(huì)。
　　在這個(gè)新聞發(fā)布會(huì)上，黃奇帆暢談了重慶市房改新政的整體思路。而中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道的主持人馬洪濤向黃奇帆提問的第一句話便是：聽說重慶是中國離“住房幸福指數(shù)”最近的城市，是嗎？黃奇帆的回答：是。
　　2007年重慶“住房痛苦指數(shù)”便降為全國倒數(shù)第一，僅為2.73。之后2008年、2009年依然保持最低位置。連續(xù)3年，重慶都是中國離“住房幸福指數(shù)”最近的城市。
　　2010年，重慶的商品房銷售總金額為1846.94億元，商品房銷售面積為4314.39萬平方米。以此計(jì)算：
　　重慶2010年的商品房均價(jià)＝1846.94億元÷4314.39萬平方米＝4280元/平方米
　　與2009年的3244元/平方米相比，2010年重慶商品房均價(jià)大幅度上漲，每平方米上漲了1036元，漲幅很大，超過了25%。2010年，全國商品房均價(jià)5029元/平方米，漲幅為408元/每平方米，約為12%。也許這也是重慶決定首先開征房產(chǎn)稅的原因之一。
　　如果僅就商品房的絕對(duì)價(jià)位來作比較，作為直轄市的中國超大城市重慶的商品房均價(jià)，居然低于同期中國的商品房平均房價(jià)，而且每平方米居然低了749元。
　　讓我們來計(jì)算一下2010年12月的重慶“住房痛苦指數(shù)”：
　　據(jù)2011年1月28日《重慶晨報(bào)》報(bào)道：國家統(tǒng)計(jì)局重慶調(diào)查總隊(duì)發(fā)布了“2010年度重慶城鎮(zhèn)居民收支分析”，重慶去年城鎮(zhèn)人均月收入1461元。于是：
　　2010年重慶“住房痛苦指數(shù)”＝4280元/平方米÷1461元＝2.93
　　2011年年初，重慶在全國直轄市及省會(huì)34個(gè)城市“住房痛苦指數(shù)”中，僅高于拉薩和呼和浩特，位列倒數(shù)第三。
　　難怪重慶市市長黃奇帆在說到“住房痛苦指數(shù)”的時(shí)候很牛，底氣十足。
　　當(dāng)中國在治理房價(jià)之亂中顯得一籌莫展的時(shí)候，在壓下葫蘆浮起瓢的時(shí)候，在問題成堆、剪不斷理還亂的時(shí)候，有這樣一座城市浮出水面，就像我們?cè)诿Ｃ５摹o邊無際的大海上，看到了一塊新大陸。
　　重慶是中國治理房價(jià)之亂成效最好的城市。這便很值得我們?nèi)パ芯恐貞c是如何治理房地產(chǎn)市場(chǎng)的。