虛假買(mǎi)賣(mài)住房合同是否導(dǎo)致借款抵押擔(dān)保合同無(wú)效?

　　基本案情
　　上訴人張成欣因與被上訴人A銀行、被上訴人王大未抵押合同糾紛一案，不服東正市西政新區(qū)人民法院民事判決，向二審法院提起上訴。
　　2005年6月3日，王大未向A銀行提出貸款申請(qǐng)。6月9日，雙方簽訂《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》，約定：王大未為購(gòu)買(mǎi)東正市大槐樹(shù)路420弄1號(hào)301室房屋，向A銀行申請(qǐng)借款并愿意以上述所購(gòu)并有權(quán)處分的住房作為擔(dān)保；借款金額為人民幣60萬(wàn)元（以下幣種同），借款期限為240個(gè)月，合同自東正市房屋抵押登記機(jī)構(gòu)辦理登記之日起生效等條款。此后，將抵押房產(chǎn)辦理了抵押登記，A銀行按約向王大未發(fā)放了貸款。
　　2008年8月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出刑事判決，認(rèn)定：2005年，被告人鄭從化以投資為名，誘騙姜本都將姜本都與丈夫張成欣共同居住的本市大槐樹(shù)路420弄1號(hào)301室房屋進(jìn)行虛假買(mǎi)賣(mài)。同年6月13日，王大未受指使與姜本都簽訂了虛假的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并持該合同向A銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押借款60萬(wàn)元作為購(gòu)房款，2005年7月8日，A銀行根據(jù)王大未的申請(qǐng)，將上述借款60萬(wàn)元?jiǎng)澣虢径奸_(kāi)設(shè)在該行的賬戶(hù)內(nèi)，當(dāng)日，鄭從化將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)出用于歸還其個(gè)人欠款，根據(jù)上述事實(shí)，法院認(rèn)定鄭從化構(gòu)成詐騙罪。
　　2009年5月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出民事判決，認(rèn)為2005年5月18日姜本都與王大未簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并非作為系爭(zhēng)房屋原權(quán)利人之一的張成欣所簽，對(duì)系爭(zhēng)房屋作出的處分，未經(jīng)原告張成欣同意，且經(jīng)過(guò)法院刑事審判，法院已認(rèn)定該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同系虛假買(mǎi)賣(mài)合同，故判決：姜本都與王大未于2005年5月18日簽訂的《東正市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。
　　王大未向A銀行提出貸款申請(qǐng)后，A銀行委托上海才富律師事務(wù)所就王大未為購(gòu)買(mǎi)張成欣、姜本都的涉案房產(chǎn)，向A銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（二手房）抵押借款的過(guò)程（包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的身份，出讓人持有的房地產(chǎn)權(quán)證，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》以及相關(guān)法律文書(shū)的簽署和房地產(chǎn)交易中心交易、抵押登記等交易行為）進(jìn)行了見(jiàn)證。見(jiàn)證過(guò)程中，姜本都出示了本人身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、所擬出讓的房地產(chǎn)權(quán)證，并代張成欣出示了身份證原件。辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)交易時(shí)，張成欣本人未到東正市成大區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，由其公證的委托代理人姜本都代為辦理。
　　張成欣提起本案訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)A銀行與王大未簽訂的《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分無(wú)效。兩審法院均裁決所爭(zhēng)議的抵押合同合法有效，而未支持張成欣基于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而主張借款合同和抵押合同無(wú)效。
　　
　　爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題
　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題在于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效是否必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同的無(wú)效。
　　上訴人張成欣認(rèn)為，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，從而主張涉案抵押借款合同無(wú)效。上訴人張成欣在上訴中稱(chēng)，被上訴人A銀行在涉案貸款放貸過(guò)程中未盡到嚴(yán)格的審核義務(wù)，存在明顯過(guò)錯(cuò)，不能主張善意取得，原審法院以自身有誤的律師見(jiàn)證文書(shū)即認(rèn)定被上訴人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，顯屬不當(dāng)；涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)法院認(rèn)定為無(wú)效，與其相關(guān)聯(lián)的系爭(zhēng)貸款抵押合同的合同目的已無(wú)從實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以解除或認(rèn)定無(wú)效；系爭(zhēng)抵押合同系犯罪分子實(shí)施詐騙的工具，不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定其無(wú)效；本案抵押事實(shí)發(fā)生在我國(guó)物權(quán)法施行之前，故不應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定。綜上，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請(qǐng)求。
　　被上訴人A銀行辯稱(chēng)，不同意上訴人張成欣的上訴請(qǐng)求及理由。涉案抵押權(quán)善意取得是受當(dāng)時(shí)的法律保護(hù)的，上訴人張成欣無(wú)限擴(kuò)大被上訴人的合同義務(wù)沒(méi)有依據(jù)；系爭(zhēng)抵押合同當(dāng)屬有效，應(yīng)受法律的保護(hù)。原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　二審法院認(rèn)為，被上訴人王大未為購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋而向被上訴人A銀行提出貸款60萬(wàn)元的申請(qǐng)，并以系爭(zhēng)房屋作為抵押，上訴人所簽訂的《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和內(nèi)容上并無(wú)違反法律規(guī)定的情形，被上訴人A銀行作了必要的審核，簽訂合同的過(guò)程進(jìn)行了律師見(jiàn)證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進(jìn)行了抵押登記，由此，系爭(zhēng)《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，當(dāng)屬有效，簽約雙方均應(yīng)恪守履行。被上訴人A銀行將涉案貸款60萬(wàn)元按被上訴人王大未的申請(qǐng)劃入了姜本都開(kāi)設(shè)在該行的賬戶(hù)內(nèi)，按約履行了向被上訴人王大未發(fā)放貸款的義務(wù)，然而該筆款項(xiàng)系由詐騙罪被告人鄭從化于當(dāng)日即將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)出并用于歸還其個(gè)人欠款的事實(shí)，被法院認(rèn)定構(gòu)成詐騙罪，并依法予以了處置。造成該筆款項(xiàng)無(wú)法償還的后果，責(zé)任在犯罪分子鄭從化，被上訴人王大未及案外人姜本都亦有一定過(guò)錯(cuò)。尚無(wú)證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實(shí)，作為放貸銀行，在無(wú)從知曉賣(mài)房事實(shí)系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實(shí)施的行為，被上訴人A銀行已盡到其合理的合同審核義務(wù)，抵押權(quán)當(dāng)屬善意取得，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。相關(guān)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同因妻子擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而被認(rèn)定為無(wú)效，并不必然導(dǎo)致相關(guān)買(mǎi)受人所簽訂的抵押借款合同無(wú)效。上訴人張成欣的上訴理由，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，故不成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，二審法院不予支持。
　　筆者認(rèn)為，本案的裁判有助于維護(hù)正常的金融秩序，有助于制裁試圖攫取不正當(dāng)利益的當(dāng)事人，有助于保護(hù)金融交易中銀行的正當(dāng)權(quán)益。過(guò)于機(jī)械地推行買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同、擔(dān)保合同的主從關(guān)系法則，可能為一些非法攫取不正利益的主體創(chuàng)造條件。
　　
　　對(duì)銀行的啟示
　　正確處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的關(guān)系、抵押擔(dān)保的關(guān)系
　　尤其是在抗辯過(guò)程中，應(yīng)該清晰、準(zhǔn)確地分析三者的關(guān)系。誠(chéng)然，我國(guó)法律法規(guī)和司法解釋對(duì)主從合同關(guān)系做了明確規(guī)范，強(qiáng)化了從合同對(duì)主合同的依賴(lài)性，即主合同無(wú)效將導(dǎo)致從合同無(wú)效。值得注意的是，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同或者擔(dān)保合同并不是主從合同的關(guān)系，只有借款合同與抵押擔(dān)保合同才存在主從合同關(guān)系。在房屋買(mǎi)賣(mài)和借貸法律關(guān)系中，常常存在將抵押擔(dān)保關(guān)系視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的從合同。實(shí)際上一些地方性法院的規(guī)范性文件中明確強(qiáng)調(diào)了兩者的區(qū)別性，例如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）明確規(guī)定“在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。
　　在此類(lèi)案件中，一般存在兩份合同書(shū)，即買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)和買(mǎi)受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣(mài)人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書(shū)。在后一份合同書(shū)中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣(mài)人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系?！薄吨笇?dǎo)意見(jiàn)》還進(jìn)一步明確了借款合同及其從合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同關(guān)系的性質(zhì)及其相互作用的法律機(jī)制：“在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無(wú)效的，抵押合同、保證合同也無(wú)效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不因此而無(wú)效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持?！鼻笆鲆?guī)定具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：其一，在借款合同與其從合同關(guān)系上，肯定了借款合同無(wú)效將導(dǎo)致抵押合同和保證合同的無(wú)效；另一方面也設(shè)定了例外機(jī)制，即當(dāng)事人在抵押合同和保證合同中另有約定的除外。其二，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同關(guān)系上，則明確否定了兩者的主從關(guān)系。其三，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效雖然不能直接導(dǎo)致抵押擔(dān)保及保證的無(wú)效，但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，勢(shì)必導(dǎo)致借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此當(dāng)事人針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而請(qǐng)求解除借款合同時(shí)，人民法院應(yīng)予支持。這實(shí)際上導(dǎo)致了房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效將可能引發(fā)借款解除，借款合同的解除是否直接導(dǎo)致其從合同的解除或者無(wú)效，則在此處未作明確。
　　銀行應(yīng)該積極主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致借款合同、抵押合同的無(wú)效
　　為此銀行應(yīng)該在訴訟過(guò)程中積極提供其盡職盡責(zé)的相關(guān)證據(jù)，本案一二審法院之所以支持銀行的主張，其原因在于銀行與借款人之間的借款合同在形式和內(nèi)容上并無(wú)違反法律規(guī)定的情形，銀行對(duì)借款事項(xiàng)按照其內(nèi)部規(guī)定履行了必要的審核，而且簽訂合同的過(guò)程還有律師見(jiàn)證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進(jìn)行了抵押登記，故而借款合同及其抵押依法成立，當(dāng)屬有效。另外，被上訴人A銀行將涉案貸款劃入了借款人指定賬戶(hù)，并無(wú)證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實(shí)，作為放貸銀行，在無(wú)從知曉賣(mài)房事實(shí)系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實(shí)施的行為，抵押權(quán)當(dāng)屬善意取得，理應(yīng)受到法律的保護(hù)?；诖耍M管有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同因妻子擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而被認(rèn)定為無(wú)效，但并不必然導(dǎo)致抵押借款合同無(wú)效。
　　銀行在貸款發(fā)放的事前、事中和事后必須嚴(yán)格規(guī)范管理，認(rèn)真履行監(jiān)管法規(guī)及銀行內(nèi)部管理規(guī)定，否則其違規(guī)操作或者存在內(nèi)部人與外部人的串通事實(shí)，均有可能導(dǎo)致借款人主張借款合同與擔(dān)保合同的無(wú)效。
　　（作者單位：中國(guó)工商銀行山西省分行）