商業(yè)銀行保障房貸款探析

　　保障性住房建設(shè)的任務(wù)重，資金需求量大，我國(guó)在“十二五”期間計(jì)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，建設(shè)資金需求約5.1萬(wàn)億元，需要通過(guò)地方政府及保障房建設(shè)企業(yè)自籌、金融機(jī)構(gòu)貸款解決3萬(wàn)億資金。商業(yè)銀行作為社會(huì)建設(shè)的主要力量，應(yīng)積極響應(yīng)黨中央的號(hào)召，為國(guó)計(jì)民生的重大工程貢獻(xiàn)力量，在風(fēng)險(xiǎn)可控的原則下，優(yōu)先給予貸款支持。商業(yè)銀行有效開(kāi)展保障性住房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的關(guān)鍵在于，密切關(guān)注有關(guān)政策動(dòng)向，準(zhǔn)確把握政策內(nèi)涵。在對(duì)國(guó)家政策準(zhǔn)確解讀的前提下，有的放矢，嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行和銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)意見(jiàn)，適時(shí)調(diào)整商業(yè)銀行有關(guān)信貸政策，從借款主體、擔(dān)保方式、區(qū)域發(fā)展等方面實(shí)施差別化信貸政策。同時(shí)，商業(yè)銀行要發(fā)揮綜合業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，保障性住房建設(shè)提供綜合化金融服務(wù)，成為保障性住房建設(shè)的主要金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。
　　
　　商業(yè)銀行保障房建設(shè)的金融服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀
　　以保障性住房開(kāi)發(fā)貸款為主
　　目前，商業(yè)銀行向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目提供的金融服務(wù)以保障性住房開(kāi)發(fā)貸款為主，包括廉租房開(kāi)發(fā)貸款、公租房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款、兩限房開(kāi)發(fā)貸款和其他保障性住房開(kāi)發(fā)貸款。人民銀行和銀監(jiān)會(huì)相繼出臺(tái)了經(jīng)濟(jì)適用房貸款管理辦法、棚戶(hù)區(qū)改造貸款管理辦法、公租房金融服務(wù)的通知等相關(guān)文件，為商業(yè)銀行開(kāi)展業(yè)務(wù)指明了方向。
　　保障房開(kāi)發(fā)貸款占比較低，但占比逐年提高
　　保障性住房開(kāi)發(fā)貸款屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的品種之一，在大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中，保障性住房貸款余額占比普通較低。截至2011年中，工行、農(nóng)行、建行、交行的保障房開(kāi)發(fā)貸款余額在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額中的占比分別為2.74%、1.93%、2.82%和14.57%。從2009年至2011年中期，商業(yè)銀行的保障性住房開(kāi)發(fā)貸款占比呈現(xiàn)逐年上升態(tài)勢(shì)，尤其是交行的保障性住房開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的占比最高，2009年末、2010年末和2011年中的占比分別為3.23%、12.13%和14.57%。
　　保障房開(kāi)發(fā)貸款已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的新增長(zhǎng)點(diǎn)
　　2011年上半年，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增貸款的43.3%；且保障性住房開(kāi)發(fā)貸款比年初增長(zhǎng)54.8%，高出同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比年初增速48.3個(gè)百分點(diǎn)。在2011年上半年，工行、農(nóng)行、建行和交行的保障房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率分別為1.47%、5.66%、4.36%和26.22%，高于同期各行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增長(zhǎng)率。尤其是農(nóng)行，在2011年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但保障性住房仍保持了較高的增長(zhǎng)率。
　　2010年，大型商業(yè)銀行保障性住房貸款的年增長(zhǎng)率都在20%以上，農(nóng)行的保障性住房貸款增長(zhǎng)率最高，達(dá)到了51%。從工行、農(nóng)行、建行和交行的保障房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率的對(duì)比情況來(lái)看，工行、農(nóng)行和建行的保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率均遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率，但交行的保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率低于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)率。
　　保障房開(kāi)發(fā)貸款以經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款為主
　　與廉租房等保障性住房相比，由于經(jīng)濟(jì)適用房可以出讓產(chǎn)權(quán)、資金回籠速度較快、貸款期限較短，商業(yè)銀行主要貸款支持經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。例如，建設(shè)銀行的保障性住房開(kāi)發(fā)貸款中，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款的占比高達(dá)80%。
　　保障房開(kāi)發(fā)貸款在保障性住房總投資中占比不高
　　2011年，住建部公布建設(shè)計(jì)劃，計(jì)劃開(kāi)工1000萬(wàn)套保障房，年度投資約1.3萬(wàn)億元，資金來(lái)源包括：中央財(cái)政撥款1030億元，地方財(cái)政撥款4000億元，通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)投入和保障對(duì)象及其所在單位籌集8000多億元。2011年上半年，全國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增908億元，如下半年保持同樣增量，預(yù)計(jì)全年累計(jì)新增1800億元，在保障性住房建設(shè)資金中約占14%左右。
　　
　　商業(yè)銀行開(kāi)展保障房金融業(yè)務(wù)存在的問(wèn)題
　　銀行欠缺激勵(lì)政策
　　保障性住房建設(shè)是國(guó)家大力倡導(dǎo)建設(shè)的民生工程，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)先后制定下發(fā)了多個(gè)指導(dǎo)辦法，指導(dǎo)商業(yè)銀行在遵循商業(yè)原則的前提下，向符合條件的項(xiàng)目公司發(fā)放貸款。但同其他商品房項(xiàng)目相比，保障性住房建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)率低，不能支付過(guò)高的利息，在目前信貸資源偏緊的情況下，商業(yè)銀行為了提高綜合收益，傾向于對(duì)能獲得較高綜合回報(bào)的公司發(fā)放貸款。
　　項(xiàng)目運(yùn)作機(jī)制和盈利模式不清晰
　　保障性住房在各地開(kāi)展的進(jìn)度差異較大，部分地區(qū)的保障性住房項(xiàng)目存在運(yùn)作機(jī)制不清晰的問(wèn)題。目前，北京、上海、天津、重慶、南京等城市已成立了專(zhuān)門(mén)的保障性住房融資平臺(tái)，并制定了相關(guān)政策，保證保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量過(guò)關(guān)、分配公平、管理規(guī)范。但在中西部地區(qū)，由于財(cái)政收入偏少，用于保障性住房建設(shè)的資金較少，政府相關(guān)的政策制度不完善，保障性住房項(xiàng)目缺乏成熟的運(yùn)作模式。
　　公租房和廉租房項(xiàng)目普遍存在收入不能覆蓋本息的問(wèn)題。由于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，并在5年后可以上市轉(zhuǎn)手交易，本質(zhì)上是商品房，不具有公共產(chǎn)品特征，政府已逐步加大了公租房和廉租房等出租類(lèi)保障性住房建設(shè)，公租房和廉租房將逐步成為保障性住房的主體。但這兩類(lèi)保障性住房均以租金收入作為項(xiàng)目的收入來(lái)源，普遍存在項(xiàng)目收入不能覆蓋貸款本息、資金回流慢、成本回收時(shí)間長(zhǎng)等問(wèn)題，且缺乏公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，在貸款期內(nèi)容易產(chǎn)生租賃糾紛，會(huì)影響貸款本息正常收回。
　　項(xiàng)目主體運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和合法性風(fēng)險(xiǎn)
　　由于保障性住房的收益很低，開(kāi)發(fā)商逐利的本性使其在工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)品質(zhì)、銷(xiāo)售力度等方面的積極性都明顯不如商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，且國(guó)家尚未落實(shí)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同管理制、工程監(jiān)理制，對(duì)工程質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度和資金使用的監(jiān)督力度不夠，往往會(huì)導(dǎo)致工程質(zhì)量差、銷(xiāo)售進(jìn)度慢、資金回籠慢等問(wèn)題，形成貸款難以歸還的局面。例如，近期海南發(fā)生了縮水鋼、問(wèn)題涂料進(jìn)入保障性住房項(xiàng)目事件。此外，對(duì)于在商品住房項(xiàng)目中配建一定比例保障性住房的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)保障性住房建設(shè)來(lái)拉長(zhǎng)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)周期，減緩整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度，以達(dá)到長(zhǎng)期占用信貸資金和轉(zhuǎn)移銷(xiāo)售回款的目的。
　　保障性住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款條件比一般商品房開(kāi)發(fā)貸款的條件低，且受政府工程等因素影響，往往會(huì)使商業(yè)銀行忽視對(duì)其項(xiàng)目合法性的認(rèn)定。例如，有的保障性住房項(xiàng)目未取得政府部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目的批件、批復(fù)以及建設(shè)項(xiàng)目所需的四證，建設(shè)項(xiàng)目資本金投入未達(dá)到項(xiàng)目總投資的法定比例，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定等。甚至部分項(xiàng)目存在以保障房項(xiàng)目立項(xiàng)，實(shí)際建設(shè)商品房的問(wèn)題。而對(duì)項(xiàng)目許可的真實(shí)、有效性以及合理性等審查不嚴(yán)往往會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
　　抵押擔(dān)保不足和貸款期限過(guò)長(zhǎng)
　　保障性住房開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是項(xiàng)目土地抵押受限制，即保障性住房項(xiàng)目的土地大部分為劃撥土地，用途限于建設(shè)保障性住房，部分城市的國(guó)土部門(mén)無(wú)法辦理抵押手續(xù)；二是轉(zhuǎn)讓對(duì)象受限制，保障性住房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓對(duì)象和受讓對(duì)象均受到一定限制，轉(zhuǎn)讓者需滿(mǎn)一定年限才有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)羧宰鳛楸Ｕ闲宰》啃再|(zhì)的，受讓人需符合購(gòu)買(mǎi)保障性住房條件；三是轉(zhuǎn)讓價(jià)格受限制，有的地方政府要求，轉(zhuǎn)讓保障性住房獲得的收益需向政府補(bǔ)齊，這使得銀行在處置這些有限產(chǎn)權(quán)的保障性住房時(shí)，獲得的償債資金較少。
　　保障性住房開(kāi)發(fā)貸款的期限從3年至15年不等，按照人民銀行相關(guān)辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目貸款期限一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年；廉租房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年；公共租賃住房項(xiàng)目貸款期限原則上不超過(guò)15年，已達(dá)到了商業(yè)銀行固定資產(chǎn)貸款的最長(zhǎng)期限，因此，公租房開(kāi)發(fā)貸款存在期限較長(zhǎng)的問(wèn)題。由于貸款期限較長(zhǎng)，貸款期間的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)將相應(yīng)增大，對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理水平提出更高的要求。
　　
　　
　　對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)展保障房金融服務(wù)的建議
　　出臺(tái)激勵(lì)政策，鼓勵(lì)銀行發(fā)放貸款
　　人民銀行和銀監(jiān)會(huì)需要出臺(tái)一些鼓勵(lì)政策，從考核機(jī)制、貸款規(guī)模、監(jiān)管政策等方面給予政策傾斜，激勵(lì)商業(yè)銀行主動(dòng)發(fā)放保障性住房貸款。例如，從考核機(jī)制上，降低保障性住房貸款的資本計(jì)量系數(shù)，減少商業(yè)銀行關(guān)于保障性住房貸款的經(jīng)濟(jì)資本占用；從貸款規(guī)模上，單獨(dú)對(duì)商業(yè)銀行核定保障性住房貸款額度，不占用商業(yè)銀行的新增貸款規(guī)模；從房地產(chǎn)監(jiān)管政策上，單獨(dú)統(tǒng)計(jì)保障性住房貸款，獨(dú)立于房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)口徑之外，對(duì)于保障性住房貸款增長(zhǎng)較快的商業(yè)銀行，適當(dāng)予以獎(jiǎng)勵(lì)。
　　深入調(diào)查研究，實(shí)行差別化政策
　　區(qū)別于商品房住房項(xiàng)目，為貫徹國(guó)家建立保障性住房體系的戰(zhàn)略，商業(yè)銀行應(yīng)針對(duì)保障性住房的五大類(lèi)品種，制訂各品種的貸款管理辦法，在已推出的經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、廉租住房貸款等貸款業(yè)務(wù)品種的基礎(chǔ)上，根據(jù)商業(yè)原則加快探索信貸支持公租房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造等新模式，在2011年人民銀行和銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》基礎(chǔ)上，制訂和完善公共租賃住房等保障性安居工程貸款管理辦法，加強(qiáng)貸款管理，對(duì)負(fù)責(zé)公共租賃住房建設(shè)的地方政府融資平臺(tái)公司實(shí)行名單制管理，自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并采取切實(shí)措施確保貸款資金用于保障性安居工程項(xiàng)目。
　　堅(jiān)持商業(yè)原則，優(yōu)選項(xiàng)目予以支持
　　商業(yè)銀行需堅(jiān)持商業(yè)原則，不論政府投資性質(zhì)的項(xiàng)目還是社會(huì)投資性質(zhì)的項(xiàng)目，都要認(rèn)真考察項(xiàng)目自身的盈利能力和償債能力，確保項(xiàng)目自身的收入可以覆蓋銀行貸款本息，選擇運(yùn)作機(jī)制和盈利模式清晰的項(xiàng)目予以支持。面對(duì)政策市場(chǎng)機(jī)遇，商業(yè)銀行應(yīng)果斷出手，積極營(yíng)銷(xiāo)，有效開(kāi)拓保障性住房市場(chǎng)。重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域商品房?jī)r(jià)格上漲較快城市、交通便利、公共及配套設(shè)施建設(shè)較為齊全、開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)、合法性手續(xù)齊備的優(yōu)質(zhì)保障性住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免介入房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范城市、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合保障性住房有關(guān)規(guī)定、未納入年度保障性住房建設(shè)計(jì)劃或合法性手續(xù)不齊備的項(xiàng)目。
　　商業(yè)銀行獲取優(yōu)質(zhì)保障性住房項(xiàng)目的主要途徑有：從地方政府和住房保障與住建委獲得重點(diǎn)保障性住房項(xiàng)目名單，通過(guò)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)估，評(píng)估項(xiàng)目的盈利能力和償債能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的運(yùn)作模式是否可行。此外，商業(yè)銀行要從政府融資平臺(tái)類(lèi)貸款充分總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以便把控保障性住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。從某些方面，政府融資平臺(tái)貸款與保障性住房貸款有相似之處，兩類(lèi)貸款都需要注重考察地方政府的財(cái)政實(shí)力，確保項(xiàng)目自身收入不足以歸還銀行貸款時(shí)，地方財(cái)政有實(shí)力支付保障性住房的回購(gòu)或建設(shè)資金，從而置換并歸還銀行貸款。
　　鎖定重點(diǎn)客戶(hù)，注重風(fēng)險(xiǎn)防范
　　商業(yè)銀行選擇有運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的主體作為借款人，主要目標(biāo)客戶(hù)包括大型房地產(chǎn)企業(yè)、有資金實(shí)力的保障房投資平臺(tái)。對(duì)直轄市和重點(diǎn)省會(huì)城市，可單獨(dú)制訂保障性住房支持政策，將直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市從事保障性住房建設(shè)的融資平臺(tái)及房地產(chǎn)企業(yè)等列入支持類(lèi)客戶(hù)名單，在符合規(guī)定的前提下，向資本金充足、治理結(jié)構(gòu)完善、運(yùn)作規(guī)范、自身經(jīng)營(yíng)收入能夠覆蓋貸款本息的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目發(fā)放貸款。商業(yè)銀行應(yīng)鼓勵(lì)直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市分行通過(guò)與國(guó)土部、土地儲(chǔ)備中心及保障性住房融資平臺(tái)簽訂合作協(xié)議，確定授信額度，加大保障性住房支持力度。
　　商業(yè)銀行在發(fā)放保障性住房貸款前，要重視合法性手續(xù)和資本金到位情況的調(diào)查，對(duì)于合法性手續(xù)不齊備的項(xiàng)目和資本金未全部到位的項(xiàng)目，堅(jiān)決不能發(fā)放貸款。為加強(qiáng)貸后資金監(jiān)管，建議采取“一個(gè)項(xiàng)目，兩個(gè)專(zhuān)戶(hù)”模式，對(duì)于存在配建保障性住房的項(xiàng)目，將貸款按投資比例進(jìn)行分割，建立商品房開(kāi)發(fā)貸款和保障性住房開(kāi)發(fā)貸款兩個(gè)專(zhuān)戶(hù)，分別進(jìn)行資金封閉監(jiān)管，專(zhuān)款專(zhuān)用，并分別按銷(xiāo)售進(jìn)度或期限等制定合理的還款計(jì)劃，有效防控風(fēng)險(xiǎn)。
　　創(chuàng)新信貸方案，提供綜合服務(wù)
　　商業(yè)銀行可以借鑒政府土地儲(chǔ)備貸款和高校房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，采用政府回購(gòu)款質(zhì)押方式和收入賬戶(hù)質(zhì)押方式，解決保障性住房開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目抵押擔(dān)保不足的問(wèn)題。此外，由于公共租賃住房和廉租房的租金收入一般不能覆蓋貸款本息，商業(yè)銀行可以通過(guò)與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)管理部門(mén)和承貸企業(yè)協(xié)商，綜合調(diào)配保障性住房建設(shè)的其他資金，用于按期歸還銀行貸款。
　　通過(guò)綜合化金融服務(wù)，不但可以提高商業(yè)銀行的綜合收益，還有利于商業(yè)銀行分散貸款風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家已允許保障性住房建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)多種渠道融資，商業(yè)銀行可為保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)提供綜合化金融服務(wù)，幫助企業(yè)發(fā)行企業(yè)債、信托基金等。商業(yè)銀行還可與住房公積金中心合作，發(fā)放保障性住房委托貸款。此外，保障性住房建設(shè)項(xiàng)目作為源頭項(xiàng)目，可以聯(lián)動(dòng)上下游多個(gè)關(guān)聯(lián)企業(yè)，商業(yè)銀行以支持保障性住房項(xiàng)目為基礎(chǔ)，聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)政府相關(guān)部門(mén)的財(cái)政撥款賬戶(hù)、建設(shè)企業(yè)資金賬戶(hù)、中低收入人群的按揭業(yè)務(wù)等。商業(yè)銀行的投資銀行部門(mén)可以聯(lián)動(dòng)信托公司、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，為保障性住房建設(shè)企業(yè)研發(fā)投行新產(chǎn)品，拓寬企業(yè)的融資渠道，提高銀行的中間業(yè)務(wù)收入。
　　（作者單位：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行公司業(yè)務(wù)部）