從限購(gòu)看我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控

　　 2010年，面對(duì)高速上漲的房?jī)r(jià)，中央政府采取了從嚴(yán)、從緊的態(tài)度，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方實(shí)行嚴(yán)格的“限購(gòu)令”，首先對(duì)北京、上海、廣州、天津等17個(gè)一二線城市實(shí)行限購(gòu)；到了2011年1月26日，國(guó)務(wù)院發(fā)布“新國(guó)八條”，要求各地制定合理的調(diào)控目標(biāo)，并且要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，8月7日住建部提出二三線城市限購(gòu)的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)于地方限購(gòu)的約束。目前看，盡管“限購(gòu)令”效果明顯，對(duì)于2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了有效的抑制效應(yīng)，但對(duì)于“限購(gòu)令”的質(zhì)疑之聲同樣不絕于耳，很多人認(rèn)為“限購(gòu)令”是一種直接的行政干預(yù)，偏離市場(chǎng)方向，有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念。對(duì)此，本文就限購(gòu)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底產(chǎn)生了什么樣的作用？是否應(yīng)該實(shí)施？等等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。
　　
　　限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響
　　房地產(chǎn)價(jià)格下降趨勢(shì)顯著，正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。隨著限購(gòu)令的逐漸鋪開(kāi)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭已經(jīng)基本得到控制，并且從2010年9月、10月份起已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格下降的現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2011年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比有34個(gè)城市下降，比9月份增加了17個(gè)，只有16個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，且環(huán)比上漲幅度都在0.2%以內(nèi)，70個(gè)大中城市的平均環(huán)比達(dá)到-0.14，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；二手住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，同比和環(huán)比都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，對(duì)比2011年70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格的數(shù)據(jù)（見(jiàn)表1），可以發(fā)現(xiàn)2011年我國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格呈現(xiàn)一路下滑的趨勢(shì)，各地?zé)o論是新建商品住宅價(jià)格還是二手房住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這就意味著房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)真正的下降，房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)幅度也已經(jīng)越來(lái)越小，控制在3%左右。這說(shuō)明，限購(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了積極的影響，房地產(chǎn)價(jià)格正在逐步實(shí)現(xiàn)理性回歸。
　　在房地產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、銷(xiāo)售、信心等也都受到限購(gòu)的影響。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年1～10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%，為8月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月增速放緩，房地產(chǎn)投資放緩的趨勢(shì)明顯；全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積70971萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，較1～9月12.1%的增速繼續(xù)收窄。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)一路下滑，已經(jīng)從2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表2）。隨著限購(gòu)的越來(lái)越嚴(yán)格和限購(gòu)城市數(shù)量的增多，開(kāi)發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心也在逐步減弱。
　　限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)非限購(gòu)城市。2011年9月份的數(shù)據(jù)顯示，在70個(gè)指標(biāo)城市數(shù)據(jù)中，限購(gòu)城市平均環(huán)比已經(jīng)停止上漲，特別是一線城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)從7月開(kāi)始連續(xù)3個(gè)月停滯；到了10月份，全部城市住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下降，限購(gòu)城市的降幅明顯超過(guò)非限購(gòu)城市，而限購(gòu)的40個(gè)城市環(huán)比漲幅也首次平均為0，同比漲幅僅為3.75，而非限購(gòu)的城市，平均環(huán)比漲幅為0.007，同比漲幅則為3.92，明顯高于限購(gòu)城市（見(jiàn)表3）。數(shù)據(jù)對(duì)比說(shuō)明，限購(gòu)對(duì)于地方城市的房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了明顯的抑制作用，特別是是一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格。
　　限購(gòu)對(duì)于大城市產(chǎn)生的影響更加明顯。以北京市為例，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2011年9月、10月北京商品住宅成交量為10734套，相比2010年成交量大幅下跌46%；2011年前10個(gè)月，北京商品房住宅簽約套數(shù)為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調(diào)17.8%、35.8%、29.6%。房地產(chǎn)的成交均價(jià)也明顯下降，前10個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價(jià)為19607元/平方米，環(huán)比9月的21724元/平方米下降9.6%。北京市的限購(gòu)政策在全國(guó)來(lái)說(shuō)執(zhí)行的較早，限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在限購(gòu)向全國(guó)鋪開(kāi)之前就已經(jīng)產(chǎn)生作用；但隨著限購(gòu)在全國(guó)影響的出現(xiàn)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的影響會(huì)加劇。上海、廣州和深圳的商品住宅銷(xiāo)售和價(jià)格也出現(xiàn)類(lèi)似的現(xiàn)象?？傊啾扔诙€城市，一線城市受到限購(gòu)影響的程度要更大一些。
　　
　　限購(gòu)令的深度剖析
　　根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，可以看出限購(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了直接影響，尤其是在很大程度上穩(wěn)定了全國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格。但是社會(huì)對(duì)于限購(gòu)政策褒貶不一。有的人認(rèn)為是“大逆不道”、“倒行逆施”、“離經(jīng)叛道”，有的人則認(rèn)為是合理的，是必要的，關(guān)于此，本文于此處進(jìn)行深度剖析。
　　限購(gòu)政策的積極作用
　　由于房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，導(dǎo)致很多中低收入人群沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房，為了保證這部分群體的利益，同時(shí)也為了維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一定行政干預(yù)是有積極意義的。通過(guò)限購(gòu)，可以抑制大量房地產(chǎn)投機(jī)行為，減少市場(chǎng)上的購(gòu)房需求總量，從而促使房?jī)r(jià)回落。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有著緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱，導(dǎo)致大量資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期更加強(qiáng)烈，對(duì)住房的投資變成只關(guān)心短期投資回報(bào)，這樣會(huì)進(jìn)一步增加住房投資、房?jī)r(jià)上漲。在這個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的過(guò)程中勢(shì)必會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)沉重傷害。而短期金融市場(chǎng)又具有“非理性”，自我調(diào)整機(jī)制比較緩慢，這就可能產(chǎn)生泡沫，因此政府或者監(jiān)管者需要盡早介入，通過(guò)某種方式來(lái)限制投資者的行為。那么作為彌補(bǔ)“無(wú)形之手”的政府調(diào)控就應(yīng)該有意識(shí)的控制住房市場(chǎng)的投資需求、控制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。
　　限購(gòu)政策的局限性分析
　　限購(gòu)政策作為一種強(qiáng)制性的行政手段，在直接干預(yù)市場(chǎng)的時(shí)候，難免會(huì)和市場(chǎng)現(xiàn)狀產(chǎn)生沖突，這也是限購(gòu)的局限性。
　　一方面，限購(gòu)可能會(huì)受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。目前，許多地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓收益具有依賴性。據(jù)國(guó)家審計(jì)署數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全國(guó)地方政府性債務(wù)余額10.7萬(wàn)億元，其中多個(gè)地市的債務(wù)率高于100%。土地出讓收益已經(jīng)成為了許多地方政府償還債務(wù)的重要來(lái)源資金以及推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要資本。一旦嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，土地出讓收益將會(huì)大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購(gòu)政策的動(dòng)力不足，必然會(huì)使限購(gòu)政策的效果打折扣。
　　另一方面，限購(gòu)并沒(méi)有解決當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。當(dāng)前，調(diào)控房地產(chǎn)的主要任務(wù)應(yīng)該有兩個(gè)：第一，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行分層，對(duì)不同收入水平的購(gòu)房者進(jìn)行差別性調(diào)節(jié)；第二，對(duì)房地產(chǎn)的投資屬性進(jìn)行抑制，使其回到理性范圍之內(nèi)。從這兩方面來(lái)看，限購(gòu)政策沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)這兩項(xiàng)任務(wù)，首先，限購(gòu)限制了全體居民（二套以上住房）的購(gòu)房行為，不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的分層，反而更加忽視了不同收入群體之間的收入差異性。其次，限購(gòu)政策能夠?qū)ψ》康耐顿Y需求進(jìn)行一定程度和一定時(shí)期的限制，效果也非常明顯和直接，但卻直接“消滅”了住房的投資屬性，違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。
　　盡管，限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠起到一定的調(diào)節(jié)作用，但限購(gòu)的本質(zhì)是一種行政干預(yù)，限購(gòu)政策也只是暫時(shí)壓制部分需求，不能長(zhǎng)期持續(xù)下去，是違背市場(chǎng)規(guī)律的。如果能夠建立調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理、科學(xué)地調(diào)控政策體系，那么像限購(gòu)這樣的行政手段就可以早日退出。
　　
　　我國(guó)住房市場(chǎng)調(diào)控的改革方向
　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制還沒(méi)有完全建立，這是影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要原因，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策屢屢失效的重要原因，也是出現(xiàn)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因。因此，我國(guó)急需建立一套完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系。構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系需要兩方面的工作，首先需要界定當(dāng)前形勢(shì)下住房的基本屬性，其次要制定符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)調(diào)控體系。
　　
　　重新界定住房的“民生”屬性
　　當(dāng)前導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)度的一個(gè)重要原因在于沒(méi)有準(zhǔn)確界定住房的屬性。住房作為人們的一種生活必須品，同時(shí)具有雙重屬性。一方面，住房作為一種生活必需品，具有民生性。住房的民生性突出表現(xiàn)在它是確保居民生存的基本物質(zhì)條件，是人們最基本的生活資料和必需品。另一方面，住房作為一種商品，具有投資的屬性。住房是可以用來(lái)交換的勞動(dòng)產(chǎn)品，它可以在交換中實(shí)現(xiàn)交換價(jià)值或價(jià)格。由于土地資源的不可再生性，使建立在土地之上的住房供給缺乏彈性，而住房需求隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷擴(kuò)大，這就使住房?jī)r(jià)格一般呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，因此住房也就具有了投資屬性。
　　住房，首要的屬性是其“民生性”，尤其是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展到滿足廣大人民群眾基本需要的階段，仍應(yīng)該是住房的第一屬性。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，導(dǎo)致諸多問(wèn)題的主要原因，就是混淆了住房?jī)蓚€(gè)屬性的先后順序，很多政策和宏觀經(jīng)濟(jì)使得住房的投資性占據(jù)了第一位。因此，當(dāng)今真正調(diào)控住房市場(chǎng)的關(guān)鍵，在于重新界定住房的屬性，要把住房的民生性定位為我國(guó)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)核心。應(yīng)該還原房地產(chǎn)的居住功能和社會(huì)屬性，限制它的投資功能和金融屬性。只有從維護(hù)社會(huì)公平和公民的基本權(quán)利出發(fā)，明確住房“民生性”的屬性，才能制定科學(xué)有效的政策措施，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展。
　　構(gòu)建完善的房地產(chǎn)調(diào)控體系
　　調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要建立一整套完善的政策體系。但是，一項(xiàng)有效的政策，必須具備公平性、持續(xù)性和可預(yù)測(cè)性三項(xiàng)原則才能有效實(shí)施。住房兼有使用功能和投資功能，人為限制住房的投資功能，就使得政策失去公平性。這就需要設(shè)計(jì)一個(gè)有效區(qū)別消費(fèi)需求和投資需求的機(jī)制。通過(guò)區(qū)分消費(fèi)性住房需求和投機(jī)性住房需求來(lái)分開(kāi)住房的民生性和投資功能，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
　　建立完善、合理、科學(xué)的個(gè)人（家庭）住房信息系統(tǒng)。推進(jìn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保障；有利于實(shí)現(xiàn)“三基兩協(xié)調(diào)”的調(diào)控目標(biāo)，因此要加快我國(guó)個(gè)人（家庭）住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。第一，要擴(kuò)寬住房信息系統(tǒng)的覆蓋面，將所有城市、縣城以及建制鎮(zhèn)納入住房信息系統(tǒng)，建立覆蓋全國(guó)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的個(gè)人（家庭）住房信息系統(tǒng)。第二，盡快完善住房信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)工作，加快歷史數(shù)據(jù)的錄入，并早日構(gòu)建住房租賃市場(chǎng)的信息系統(tǒng)。第三，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)各地房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息共享，并且要建立住房信息系統(tǒng)與財(cái)政、稅收、公安等部門(mén)的聯(lián)合。這是一個(gè)基礎(chǔ)性工作，也是其他各項(xiàng)措施發(fā)揮作用的前提。
　　建立完善的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。稅收調(diào)控是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，也是一種非常靈活的手段。通過(guò)房地產(chǎn)稅收對(duì)不同層次、不同套數(shù)居民的購(gòu)房、交易等行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，不僅能夠及時(shí)而迅速地調(diào)節(jié)市場(chǎng)上的不合理行為，而且能增加國(guó)家的財(cái)稅收入。早日出臺(tái)真正的房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的征管，可以加速房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，有效減少房地產(chǎn)投機(jī)；加快個(gè)人所得稅制的改革，將對(duì)住房轉(zhuǎn)讓、交易行為的所得納入所得申報(bào)范圍，嚴(yán)格監(jiān)管；對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)行累進(jìn)稅率，通過(guò)高稅率嚴(yán)格抑制住房的投機(jī)行為。同時(shí)，要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)對(duì)于稅收的監(jiān)督管理，提高公民自覺(jué)、主動(dòng)申報(bào)的積極性，對(duì)于偷稅、漏稅的行為嚴(yán)厲懲罰。
　　要建立科學(xué)的住房?jī)r(jià)格形成機(jī)制，維護(hù)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。要促進(jìn)和加快我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的建立與完善，通過(guò)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)對(duì)住房按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，作為課稅和交易等行為的依據(jù)；在此基礎(chǔ)上，要對(duì)住房?jī)r(jià)格和租賃價(jià)格的波動(dòng)范圍設(shè)定限度，防治惡意投機(jī)和炒作。
　　要構(gòu)建完善的住房法律體系，維護(hù)公民的居住權(quán)利。早日出臺(tái)我國(guó)真正的住房法，通過(guò)法律來(lái)界定我國(guó)科學(xué)合理的住房制度，住房性質(zhì)以及居民的居住權(quán)利；對(duì)住房開(kāi)發(fā)、建設(shè)、使用、流轉(zhuǎn)、價(jià)格等不同環(huán)節(jié)設(shè)定行為準(zhǔn)則和規(guī)范，約束個(gè)人和企業(yè)的行為；對(duì)于惡意炒作房地產(chǎn)的行為，除了必要的經(jīng)濟(jì)懲罰外，也可以實(shí)施法律制裁；并將調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)手段逐步納入住房法律體系。
　?。ㄗ髡邌挝唬褐袊?guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 東營(yíng)銀監(jiān)分局）