住房市場(chǎng)中政府調(diào)控行為分析

　　摘 要：文章從住房市場(chǎng)中存在的市場(chǎng)失靈現(xiàn)象出發(fā)，闡述政府行為在調(diào)控住房市場(chǎng)方面的必要性及緊迫性；之后在探析住房市場(chǎng)影響因素的基礎(chǔ)上，分析不同的政府行為對(duì)住房市場(chǎng)的影響機(jī)理。
　　關(guān)鍵詞：住房市場(chǎng) 市場(chǎng)失靈 政府行為
　　中圖分類號(hào):F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
　　文章編號(hào):1004-4914（2011）07-282-02
　　
　　作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的支柱產(chǎn)業(yè)，住房業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展中占據(jù)重要地位，加之我國(guó)住房業(yè)的發(fā)展起步較晚，相關(guān)市場(chǎng)尚不完善，但發(fā)展迅速，這就決定了政府干預(yù)對(duì)住房業(yè)發(fā)展的重要意義?？焖侔l(fā)展的住房業(yè)需要政府宏觀調(diào)控的正確引導(dǎo)，而研究政府行為對(duì)住房業(yè)的作用效果是進(jìn)一步完善、規(guī)范政府宏觀調(diào)控方式和力度的必要途徑。
　　一、住房市場(chǎng)中的政府行為的必要性分析
　　1.住房市場(chǎng)失靈現(xiàn)象的出現(xiàn)。通常認(rèn)為，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有效調(diào)節(jié)以社會(huì)福利最大化為原則，但很多情況下的市場(chǎng)行為并不遵守這一原則，而出現(xiàn)市場(chǎng)在資源配置方面低效和無(wú)序的現(xiàn)象，即為市場(chǎng)失靈。從理論上來(lái)說(shuō)，供需雙方對(duì)住房市場(chǎng)的規(guī)模大小及價(jià)格水平有著很強(qiáng)的自主決定權(quán)，然而實(shí)際上，住房市場(chǎng)相對(duì)于其他經(jīng)濟(jì)形態(tài)而言，更具有特殊性，諸如信息不對(duì)稱、投機(jī)行為、開發(fā)壟斷行為及住房開發(fā)的外部性等使市場(chǎng)失靈現(xiàn)象更容易發(fā)生，這也決定了政府對(duì)其進(jìn)行調(diào)控的必要性。住房市場(chǎng)的市場(chǎng)失靈主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
　?。?）供求失衡：住房極強(qiáng)的示范效應(yīng)是其外部性的綜合體現(xiàn)，成為住房市場(chǎng)供求失衡的主要刺激因素之一。高收入者購(gòu)買高檔商品住房行為的外部性一方面使開發(fā)商獲得高額利潤(rùn)，極大刺激了開發(fā)商大量開發(fā)高檔住房的熱情，造成中低檔住房供給不足，結(jié)構(gòu)失衡；另一方面促使高檔商品住房?jī)r(jià)格飛漲，其價(jià)格的示范效應(yīng)帶動(dòng)中低檔住房?jī)r(jià)格上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，大量住房有價(jià)無(wú)市，空置率居高不下。
　?。?）買賣雙方信息地位不對(duì)等：住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的買賣雙方信息不對(duì)等現(xiàn)象。賣方掌握著住房產(chǎn)品大量的本質(zhì)信息，處于信息壟斷地位；而買方處于信息劣勢(shì)，信息搜索成本較高。這種局勢(shì)使開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)具有相當(dāng)程度的決策權(quán)，并衍生出惡意炒房等行為。
　　（3）價(jià)格機(jī)制失靈：土地資源的有限性和人們需求的無(wú)限性決定了房?jī)r(jià)必然上漲的趨勢(shì)，同時(shí)使住房資產(chǎn)的屬性更加明晰。于是投資性需求日益膨脹，加劇了住房市場(chǎng)供求失衡的局面，使市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制失靈，出現(xiàn)房?jī)r(jià)非理性上漲，消費(fèi)性需求被嚴(yán)重抑制。
　?。?）壟斷行為的存在：土地的不可移動(dòng)性一方面賦予地方政府對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)絕對(duì)的控制權(quán)，加之土地市場(chǎng)尚不完善，使得土地供求市場(chǎng)化程度不高，價(jià)格出現(xiàn)一定程度的扭曲，最終反映到房?jī)r(jià)的扭曲；另一方面決定了住房不可移動(dòng)的特性，這種空間的不可復(fù)制性使得開發(fā)商成為住房產(chǎn)品的絕對(duì)壟斷者，使市場(chǎng)機(jī)制難以充分發(fā)揮。
　　2.住房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展意義重大。住房的社會(huì)屬性決定了其對(duì)經(jīng)濟(jì)、民生的重要意義。住房市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展是提升居民居住水平，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需要的基本保障；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資，保持經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力；是繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。此外，住房業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的特點(diǎn)使其處于“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的地位，它的發(fā)展會(huì)在很大程度上促進(jìn)金融、建材、運(yùn)輸、建筑等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)家電、裝潢等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。綜上所述，住房市場(chǎng)的發(fā)展情況對(duì)城市及整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行意義重大。
　　二、住房市場(chǎng)影響因素分析
　　1．經(jīng)濟(jì)因素。研究顯示，住房投資情況與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率存在正相關(guān)關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然提高城鎮(zhèn)居民的收入水平及消費(fèi)層次，引起住房需求結(jié)構(gòu)的變化，而居民收入水平的變化直接影響其支付水平和購(gòu)房能力，從而影響住房整體市場(chǎng)。
　　2.社會(huì)福利因素。醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等社會(huì)保障制度的完善，大大削弱了居民儲(chǔ)蓄防老、防險(xiǎn)的必要性，居民相應(yīng)就會(huì)增加即期消費(fèi)來(lái)提高生活水平，住房消費(fèi)自然也會(huì)增加。然而，當(dāng)住房成為福利品時(shí)，居民購(gòu)房就顯得不太必要，購(gòu)房意識(shí)自然降低，住房的消費(fèi)也會(huì)降低。
　　3.預(yù)期因素。比起當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和價(jià)格水平，市場(chǎng)參與者對(duì)將來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期成為影響其當(dāng)期行為更為關(guān)鍵的因素。住房市場(chǎng)前景看好時(shí)，個(gè)人會(huì)主動(dòng)實(shí)現(xiàn)改善居住環(huán)境的愿望，增加即期住房消費(fèi)；開發(fā)商則會(huì)為預(yù)期較高的投資回報(bào)率增加住房投資，從而影響住房供給和價(jià)格。
　　4.投機(jī)因素。投機(jī)性交易產(chǎn)生的虛擬需求會(huì)在一定程度上吸收市場(chǎng)上的住房，導(dǎo)致住房總需求的上升，房?jī)r(jià)上漲，影響開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)的分析，影響住房市場(chǎng)現(xiàn)在及未來(lái)的交易情況。
　　5.價(jià)格因素。住房?jī)r(jià)格是影響市場(chǎng)供求的重要因素，在一定程度上決定著購(gòu)房者的支付能力，決定著潛在購(gòu)房需求的實(shí)現(xiàn)，并在很大程度上左右著開發(fā)商及投資者的投資結(jié)構(gòu)和方向。
　　三、政府行為對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控
　　1.土地政策。土地，作為住房的載體，與住房市場(chǎng)的發(fā)展情況密切相關(guān)。我國(guó)政府對(duì)土地的壟斷地位決定了其可以通過(guò)調(diào)整土地的供給對(duì)住房開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控。
　　土地作為住房的載體，其供應(yīng)總量的減少必然引起未來(lái)住房供給數(shù)量的減少和土地價(jià)格的提高，住房?jī)r(jià)格相應(yīng)提高，加之土地政策的滯后性，促使了未來(lái)住房消費(fèi)得到抑制。其次，土地供給數(shù)量的減少通過(guò)影響買賣雙方對(duì)未來(lái)的預(yù)期，刺激即期消費(fèi)。此外，土地供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整必然在很大程度上改變當(dāng)前住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。
　　2.貨幣政策。住房市場(chǎng)是供需雙方共同作用的結(jié)果，貨幣政策通過(guò)作用于供求雙方來(lái)影響整個(gè)住房市場(chǎng)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度很高。銀行的放貸規(guī)模、利率水平對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響很大。在從緊的貨幣政策下，銀行的放貸規(guī)?？s小，貸款利率提高，開發(fā)商的融資難度和成本均加大。迫于資金短缺的壓力，開發(fā)商一方面會(huì)減少投資開發(fā)，另一方面會(huì)加速銷售回款，這必然會(huì)造成住房供給的減少和住房?jī)r(jià)格降低，然而融資成本增加致使開發(fā)商降價(jià)空間不大，與此同時(shí)利率的微弱變化會(huì)顯著影響個(gè)人住房貸款利息支付額，加之購(gòu)房首付款占家庭收入的比重很大，它的變化會(huì)很大程度上影響購(gòu)房者的當(dāng)期購(gòu)買能力。加息和提高購(gòu)房首付款會(huì)降低家庭的購(gòu)房能力，增加住房的使用成本，導(dǎo)致住房需求下降。
　　3.稅收政策。從2006年開始，政府頻繁的運(yùn)用稅收手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，并且調(diào)控矛頭重點(diǎn)指向住房市場(chǎng)。其中較為典型、影響力較大的要屬2006年的個(gè)稅新政。2006年7月，國(guó)稅總局頒布了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)(2006)108號(hào))，該《通知》要求自2006年8月起對(duì)住房轉(zhuǎn)讓收入征收個(gè)人所得稅。
　　該稅種是針對(duì)住房交易環(huán)節(jié)征稅，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁難度較大，主要稅收負(fù)擔(dān)由住房出售者承擔(dān)，對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生以下影響：第一，對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓征收個(gè)人所得稅，使住房投資預(yù)期收益率下降，在一定程度上抑制了住房市場(chǎng)的投資性需求，有利于房?jī)r(jià)理性回歸。第二，對(duì)以投資性為目的持有住房的個(gè)人的轉(zhuǎn)讓行為具有針對(duì)性的抑制作用，交易成本的增加在提高轉(zhuǎn)讓價(jià)格的同時(shí)促使投資性轉(zhuǎn)讓行為轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U行為，從而降低了二手房市場(chǎng)的活性。
　　4.保障性住房政策。保障性住房的推行勢(shì)必對(duì)住房市場(chǎng)造成不可忽視的影響，根據(jù)政府補(bǔ)貼對(duì)象的不同，保障性住房的推行措施分為供給方補(bǔ)貼和需求方補(bǔ)貼。
　　供給方補(bǔ)貼實(shí)質(zhì)上是政府運(yùn)用土地、稅收等優(yōu)惠政策針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)供給方的建設(shè)補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼會(huì)降低經(jīng)濟(jì)適用房的成本和價(jià)格，增加中低檔住房的市場(chǎng)份額，這一方面會(huì)減緩中高檔住房向中低檔住房的過(guò)濾，另一方面會(huì)壓縮房地產(chǎn)商在小戶型、中低檔住房領(lǐng)域的投資，增加高端住房的開發(fā)，從而增加了中高檔住房的供給，使其價(jià)格下降。
　　比起供給方補(bǔ)貼，政府對(duì)需求方的補(bǔ)貼顯得更直接。對(duì)低收入家庭的補(bǔ)貼可以直接提高其購(gòu)房能力，增加家庭住房需求量，特別是對(duì)中低檔住房的需求增加，價(jià)格的上漲刺激開發(fā)商對(duì)中低檔住房的開發(fā)，同時(shí)中高檔住房向中低檔住房的過(guò)濾加快，整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。
　　四、結(jié)語(yǔ)
　　住房的公共屬性及其關(guān)系國(guó)計(jì)民生的地位決定了政府行為對(duì)住房市場(chǎng)發(fā)展的重要意義，政府的不同作為直接影響著住房業(yè)的發(fā)展軌跡。在過(guò)去的三年里，政府不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控行為，但其行為的累加效果似乎并不盡如人意。2011年伊始，央行兩次加息及各地紛紛出臺(tái)的限購(gòu)令在等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的回音。此時(shí)，重新審視探析政府行為與住房市場(chǎng)的關(guān)系問(wèn)題已迫在眉睫。
　　
　　參考文獻(xiàn)：
　　1.陸丁.看得見的手——市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的政府職能[M].上海：上海人民