房產(chǎn)測量計算模型研究與程序設計

馬益萍 史玉春

（1、余姚市金土地勘測規(guī)劃有限公司，寧波 315400 2、寧波冶金勘察設計研究股份有限公司，寧波 315041）

引言

隨著城市規(guī)劃法和房地產(chǎn)管理法的頒布實施，以及市場經(jīng)濟的飛速發(fā)展、住房的商品化和貨幣化進程的迅猛推進，對各地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的管理工作提出了更高和更復雜的要求。房產(chǎn)面積計算準確與否，不僅關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益，還直接影響到千家萬戶的利益。房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)正是應此呼聲而產(chǎn)生，它可使房產(chǎn)部門從繁鎖的面積計算中解脫，可大幅度提高工作效率，減少面積計算工作中不必要的錯誤。

本文根據(jù)作者多年經(jīng)驗及相關(guān)房產(chǎn)資料，對房產(chǎn)面積計算模型進行了歸納、分析、總結(jié)，提出了解決問題的設想并完成了房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)程序的設計。

1 系統(tǒng)平臺和標準

AutoCAD 2006是當今主流的CAD應用平臺，其強大的圖形編輯功能與圖形處理功能深受用戶歡迎。房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)內(nèi)嵌于該平臺，利用目前流行的開發(fā)語言 VBA與LISP進行程序開發(fā)，使用了面向?qū)ο蟮脑O計思想，采用了先進的內(nèi)嵌式SQL語言，通過對數(shù)據(jù)庫的操作，實現(xiàn)圖形與屬性數(shù)據(jù)完美的結(jié)合。房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)的面積分攤計算是根據(jù)最新的國家房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T 17986.1-2000）設計而成的，適用于各地房產(chǎn)部門的房產(chǎn)面積計算。

2 程序設計思想

2.1 為了管理上的方便，系統(tǒng)按丘進行圖形及屬性管理。系統(tǒng)在每建立一個丘時，會自動以“丘名”建立一個文件夾，并在此文件夾目錄下自動建立兩個文件，一個是存放丘信息的屬性數(shù)據(jù)庫，其命名格式為“丘名. mdb”；另一個是存放本丘各幢樓平面圖的文件夾，其命名格式為“丘名+Dwg”。經(jīng)分析可知，每新建一個丘時都要創(chuàng)建兩個相同的文件，因此系統(tǒng)設計了一個模板數(shù)據(jù)庫，每建立一個丘時只要把模板數(shù)據(jù)庫進行拷貝即可。當進行圖形操作時，每幢樓會自動建立一個Dwg文件，其命名規(guī)則是“幢號.Dwg”，此Dwg文件存入選定的丘文件夾中。

2.2 在CAD中用戶以中軸線繪出各幢各層各戶平面圖,在圖形上用系統(tǒng)規(guī)定的代號標出各功能區(qū)。程序根據(jù)標出的各功能代號自動搜索其圍成閉合區(qū)域的面積并進行分攤計算，這是本系統(tǒng)提出的新思想。用戶只要按系統(tǒng)規(guī)定作圖、標功能代號，程序可快速、準確的進行面積分攤計算。

系統(tǒng)根據(jù)這一思想進行面積計算，程序相當復雜，但對于用戶來說，操作方法簡單，只需要點幾下菜單即可完成各項復雜的計算，很適合基層用戶操作。

3 數(shù)據(jù)庫設計

因為每個丘要建立一個數(shù)據(jù)庫，因此設計了一個模板數(shù)據(jù)庫，在每建立一個丘時系統(tǒng)自動對模板數(shù)據(jù)庫進行復制。數(shù)據(jù)庫中的各表通過幢號、層號進行圖形與屬性數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。用戶輸入的所有數(shù)據(jù)與程序自動計算完畢的數(shù)據(jù)全部存入數(shù)據(jù)庫，最后可供用戶查詢、打印輸出。

數(shù)據(jù)庫中主要有功能區(qū)表、幢屬性表、樓層表、戶表、分攤系統(tǒng)表等多個關(guān)聯(lián)表。功能區(qū)表主要是用來存放各功能區(qū)代號及其屬性的；幢屬性表記錄每幢房屋的基本信息，如：坐落、圖幅號、丘號、幢號、產(chǎn)權(quán)單位等信息。戶表記錄各戶的基本信息，如：戶號、戶主、戶產(chǎn)權(quán)面積、分攤面積等。

4 系統(tǒng)模塊介紹

房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)分為五大功能模塊來實現(xiàn)：

4.1 數(shù)據(jù)編輯模塊

此模塊主要用來實現(xiàn)各幢各層基本屬性數(shù)據(jù)的錄入。

4.2 面積計算模塊

此模塊程序根據(jù)標出的各功能代號自動提取面積進行分攤計算并入庫。

4.3 數(shù)據(jù)管理及資料查詢模塊

此模塊主要用來實現(xiàn)圖形與屬性數(shù)據(jù)的雙向查詢。本模塊使用了功能強大的 SQL（結(jié)構(gòu)化查詢語言）進行各種數(shù)據(jù)查詢，用戶可以按任意條件進行單項、多項組合查詢?？蓮膶傩哉{(diào)圖，也可從圖讀屬性。

4.4 圖形處理工具模塊

此模塊主要有常用繪圖工具，可使用戶加快作圖效率。

4.5 報表輸入模塊

實現(xiàn)各種報表打印，如幢基本屬性表、功能區(qū)建筑面積匯總表、分戶明細表及各戶示意圖。

5 程序計算流程

房產(chǎn)面積計算按其類型分為多層住宅樓、商住兩用樓、多功能綜合樓三種類型。每一幢樓只有一個全樓共用建筑面積分攤系數(shù)；每一功能區(qū)有一個功能區(qū)分攤系數(shù)；某一局部分攤又有一個獨立的分攤系數(shù)。在一幢樓中，有可能只有一個功能區(qū)，有可能有多個功能區(qū)；局部可進行多次分攤。因此，程序計算之前，必須準確劃分各功能區(qū)，確定各功能區(qū)獨自共用的建筑面積，準確標注各功能部位。只有這樣，系統(tǒng)才會根據(jù)代號計算出準確的面積。

在進行程序設計時，考慮到用戶是在CAD中用中軸線繪圖的，因此在計算各層建筑面積、共用建筑面積時應注意加上各層外墻一半的建筑面積；注意一些實體的計算，分清是計算其全部面積還是計算其一半的建筑面積（如陽臺）。具體是怎樣進行計算，用戶只要標注好功能代號，程序能自動識別并計算。根據(jù)分析結(jié)果，可以總結(jié)出共用建筑面積分攤計算流程為：先整體分攤計算，后局部分攤計算。即先進行“整幢樓分攤”計算，然后進行“各功能區(qū)分攤”計算，下一步到“樓層間分攤”計算，再進行各“局部分攤”計算，最后“分攤到各戶”。

6 房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)實現(xiàn)的關(guān)鍵技術(shù)

6.1 面積自動搜索

程序根據(jù)標出的各功能代號自動搜索其圍成閉合區(qū)域的面積，這是程序要實現(xiàn)的關(guān)鍵，也是程序開發(fā)時遇到的技術(shù)難點。在程序中能不能實現(xiàn)這一步是關(guān)系到整個程序成敗的關(guān)鍵。因為整個程序所有的面積數(shù)據(jù)都是根據(jù)各標識提出來的。我們在程序中通過屬性設置，邊界搜索來實現(xiàn)這一功能。

6.2 局部面積分攤計算

當要進行局部分攤時，用戶可指定分攤對象與被分攤對象進行分攤計算。在CAD平面圖中，用戶只要選擇分攤對象，再選擇被分攤對象，程序可把被分攤對象按面積比例自動分到分攤對象中。

6.3 在報表打印時，要打印各套（戶）平面圖這也是一個技術(shù)難點。

在打印各戶平面圖時，怎樣根據(jù)各戶號把圖廓加上，怎樣進行圖廓自動切割。

以上三個關(guān)鍵技術(shù)通過VBA與LISP兩者相結(jié)合，再通過一定的算法，在程序中得到了很好的解決。

7 結(jié)束語

房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)內(nèi)嵌于Auto CAD 2006平臺，該系統(tǒng)充分運用了計算機的優(yōu)勢及Auto CAD 2006強大的圖形編輯功能與圖形處理功能。用戶可很方便的進行圖形、屬性數(shù)據(jù)的雙向查詢。房產(chǎn)面積計算系統(tǒng)的建立，減輕了房產(chǎn)部門繁瑣的計算過程，提高了工作效率。

[1]房產(chǎn)公用建筑面積分攤計算模型研究.《測繪工程》,2000（4）.

[2]房產(chǎn)測量規(guī)范.GB/T 17986.1-2000.

[3]寧波市房地產(chǎn)管理局的共有建筑面積分攤計算資料.