2012年房地產(chǎn)業(yè)正式入冬

　　今年是房地產(chǎn)行業(yè)的秋天，明年正式入冬。在巨大的轉(zhuǎn)型壓力下，明年調(diào)控政策不會(huì)放松。
　　房地產(chǎn)調(diào)控政策收效。人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司近日發(fā)布的《當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢分析報(bào)告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調(diào)查報(bào)告》，印證了房價(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)端倪的結(jié)論。根據(jù)中國指數(shù)研究院，全國房地產(chǎn)均價(jià)環(huán)比3個(gè)月下降，作為先行指標(biāo)，房地產(chǎn)成交量從今年二季度開始下滑。雖然金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心恐慌性拋售引發(fā)連鎖反應(yīng)，但明年房地產(chǎn)調(diào)控不可能放松。
　　房地產(chǎn)調(diào)控雖然已經(jīng)收到效果，但市場仍然處于觀望期。廣義貨幣發(fā)行量處于82萬億的高位，大量坐擁現(xiàn)金的人在投資市場四顧茫然，在等待機(jī)會(huì)入市抄底。一旦樓市調(diào)控政策放松，在貨幣的巨大刺激下，房地產(chǎn)很有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。如此一來，房地產(chǎn)調(diào)控就會(huì)成為大笑話，以后誰也沒臉再提。因此，不奇怪的是，臨近年底，從溫家寶總理到李克強(qiáng)副總理，仍然在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松。
　　就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，目前還沒有進(jìn)入嚴(yán)冬。由于前兩年豐收，雖然今年交易量下降，但可以通過存糧解決饑荒。
　　投資者關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，該數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)企業(yè)情況惡化。Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%，其中15家公司的負(fù)債高于80%，高資產(chǎn)負(fù)債率特征尤為明顯。除少數(shù)龍頭企業(yè)外，大部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司特別是中小型公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流缺口急劇膨脹至647億元，約七成公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流告負(fù)。存貨數(shù)據(jù)進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)行業(yè)存貨總量繼續(xù)增長，預(yù)計(jì)目前存貨量已超過1萬億。
　　但上述數(shù)據(jù)并不全面，忽略了大型開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款。從三季報(bào)情況看，招商地產(chǎn)三季度公司尚有預(yù)收款141億元，業(yè)績鎖定性好。公司今年以較低成本5409元/平米擴(kuò)充土地儲(chǔ)備106萬平；保利今年1到10月實(shí)現(xiàn)銷售金額627億元，三季末尚有795億元預(yù)收款，鎖定今明兩年業(yè)績；保持穩(wěn)健的萬科1到10月實(shí)現(xiàn)銷售金額1081億元，后續(xù)尚有430億貨量，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1300億銷售規(guī)模。三季末預(yù)收款1228億元，1208萬平約1380億元已售尚未結(jié)算的資源，鎖定了2011年和2012年的業(yè)績。
　　按照國金證券的數(shù)據(jù)，今年1到10月總體資金來源與投資額比值為1.37，沒有達(dá)到歷史最差的1.25水平。按照全年行業(yè)資金支出合計(jì)需74825億元，如果全年資金來源增速降至12%，或自籌等資金來源保持合理增長而銀行貸款與定金預(yù)收款合計(jì)增速降至8%，則全年房地產(chǎn)資金盈余占支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，但從總體數(shù)據(jù)來看，還沒有達(dá)到2008年的最差水平。
　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，2011年下半年開始入秋。但穩(wěn)健的、成本較低且產(chǎn)品線較為豐富的大型房地產(chǎn)企業(yè)還能夠頂過秋天。
　　2012年房地產(chǎn)市場將正式入冬。
　　隨著政策的打壓，投資者繼續(xù)觀望，成交量進(jìn)一步萎縮，需求下降帶動(dòng)上游投資下降。房地產(chǎn)企業(yè)隨之進(jìn)入觀望狀態(tài)，在投資方面會(huì)非常謹(jǐn)慎：無論是拿地還是開工，開發(fā)商都會(huì)在全國范圍內(nèi)再三比較，避開政策較為嚴(yán)厲的大城市、拿地成本高的城市以及限購的城市，這些城市的土地收入與房地產(chǎn)投資、稅收將進(jìn)一步下行。一旦實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，基建投資無法彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資窟窿，地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)浮出水面，如鄂爾多斯或出口主導(dǎo)的制造業(yè)城市，只有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較為成功的城市才有可能渡過難關(guān)，而對一些依靠土地財(cái)政、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型緩慢的城市，2012年會(huì)是非常難過的一年。
　　越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)衣食不再富足。由于銷量進(jìn)一步下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)加速分化。今年房地產(chǎn)托上半年銷量的福，可以維持全年業(yè)績，2012年冰山融化無法容身。2011年下半產(chǎn)成交量環(huán)比大幅下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)明年能夠確認(rèn)的收入下降、自有資金下降、融資渠道收窄、融資成本上升就會(huì)成為卡住房地產(chǎn)企業(yè)脖子的兩把大鉗子，房地產(chǎn)企業(yè)的投資意愿也就更低，由此形成緊縮循環(huán)。
　　什么企業(yè)能夠渡過嚴(yán)冬？首先是產(chǎn)品線豐富、在全國布局的房地產(chǎn)企業(yè)；其次是以價(jià)換量、注重資金周轉(zhuǎn)率的房地產(chǎn)企業(yè)。而那些逆勢而為的企業(yè)，以豪宅為主、不肯降價(jià)換銷量、在價(jià)格上較為傲慢有可能在調(diào)控中被重組，失去獨(dú)立的生存空間。
　　并購大宴業(yè)已開張，洗牌吧！還等什么呢？