“小產(chǎn)權(quán)房”再遭禁

　　11月9日，國土資源部召開通氣會(huì)，表示將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。
　　
　　11月9日上午，國土資源部地籍管理司司長朱留華在北京國土資源部新聞通氣會(huì)上向記者確認(rèn)：盡管難度很大，但國土資源部仍力爭(zhēng)用三年時(shí)間，即在2012年底前基本完成全國農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作。
　　自2006年建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》以來，國家多次出臺(tái)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理意見。這場(chǎng)與小產(chǎn)權(quán)房的攻堅(jiān)之戰(zhàn)，已經(jīng)到了劍拔弩張的時(shí)刻。
　　
　　封殺緣起
　　“小產(chǎn)權(quán)房”從一出生就被打上了違法標(biāo)簽，政府部門曾屢次發(fā)禁買警告，停工停售甚至拆除的整治動(dòng)作也沒斷過。早在2006年6月，建設(shè)部發(fā)出的《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》就明確表示：不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，這種“小產(chǎn)權(quán)房”不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，合法權(quán)益不受法律保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。
　　2010年針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，國務(wù)院做出部署，責(zé)成國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，成立專門領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)小產(chǎn)權(quán)房的摸底和清理工作。2010年頒布的中央一號(hào)文件明確規(guī)定，力爭(zhēng)用三年時(shí)間完成農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，即明年（2012年）年底前必須完成。
　　然而，生命力極強(qiáng)的“小產(chǎn)權(quán)房”不但沒有被控制住，反而使利益格局更加復(fù)雜，讓政府陷入更難解決的“兩難境地”。自今年5月6日國土資源部聯(lián)合財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作的通知》以來，在農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證上遭遇了一部分政策問題，導(dǎo)致相關(guān)工作進(jìn)展較為緩慢。
　　為推動(dòng)確權(quán)登記發(fā)證工作順利進(jìn)行，國土部近日又下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》。朱留華在發(fā)布會(huì)上表示：“盡管囿于農(nóng)民自身權(quán)利意識(shí)薄弱，地方政府積極性不高等因素，但截至目前，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%-80%，到今年年底應(yīng)該會(huì)有一個(gè)更好的結(jié)果?！?br/>　　
　　禁令解析
　　在加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證進(jìn)程的同時(shí)，最新《意見》中明確提出要嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證行為，嚴(yán)格禁止搞虛假土地登記，嚴(yán)格禁止對(duì)違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。
　　“對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對(duì)于不依法依規(guī)進(jìn)行土地確權(quán)登記發(fā)證或登記簿不規(guī)范造成嚴(yán)重后果的，嚴(yán)肅追求有關(guān)人員責(zé)任?！?br/>　　對(duì)于在確權(quán)登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的原則是糾紛矛盾不調(diào)解完，將不予以登記發(fā)證。
　　同時(shí)，《意見》規(guī)定，對(duì)于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調(diào)查統(tǒng)計(jì)，不登記發(fā)證。調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)在新建單位名稱后載明原農(nóng)民集體名稱，以給國家下一步出臺(tái)相關(guān)法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。
　　
　　合法化問題凸顯
　　然而，一旦農(nóng)村集體土地和國有土地可以同等條件下轉(zhuǎn)讓，小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題將隨之浮出水面。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌直陳，農(nóng)村集體土地蓋的房子，在本村的農(nóng)村戶籍人員之間流轉(zhuǎn)買賣，是合法的；但目前并不允許城市居民購買；相反城市國有土地建房，允許農(nóng)村居民購買。這就出現(xiàn)城鄉(xiāng)土地兩個(gè)市場(chǎng)割裂的情況。
　　有說法是，全國城市的“小產(chǎn)權(quán)房”平均占到30%左右。
　　下一步，中國社會(huì)科學(xué)院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所研究員李國祥稱，改革方向是要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，農(nóng)村集體土地蓋的房屋能對(duì)外(包括城市居民)銷售，即小產(chǎn)權(quán)房合法化是大勢(shì)所趨，“實(shí)際上十七屆三中全會(huì)，以及目前國土部提出集體土地與國有土地享有平等權(quán)益，就說明小產(chǎn)權(quán)房遲早要合法”。
　　參與國土部門小產(chǎn)權(quán)房改革論證的相關(guān)人士也認(rèn)為，目前國土系統(tǒng)內(nèi)部的傾向是，在城市規(guī)劃以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不允許合法，城市規(guī)劃以外的小產(chǎn)權(quán)房可以合法；然而，“學(xué)界是希望所有的小產(chǎn)權(quán)房合法，但要做到這一點(diǎn)難度很大。仍需等待國土資源部具體政策條文，才有可能說明小產(chǎn)權(quán)房可以對(duì)城市人開放?！?br/>　　
　　農(nóng)地入市或成現(xiàn)實(shí)
　　目前國家已經(jīng)著手《土地管理法》以及《農(nóng)村土地承包法》的修改。其中可能修改的內(nèi)容是：農(nóng)村集體土地有望和國有土地一樣，實(shí)現(xiàn)“招拍掛”上市，同地同價(jià)同權(quán)，使得農(nóng)民獲得較高的補(bǔ)償收益。
　　11月19日，國土部副部長、中國土地學(xué)會(huì)理事長王世元，在2011年中國土地學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)年會(huì)上也透露了農(nóng)地入市的相關(guān)風(fēng)聲。
　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌指出，農(nóng)村土地有條件上市，在一定意義上為城市人到農(nóng)村買房創(chuàng)造了可能，但需要具體實(shí)施政策，“目前的政策似乎有小產(chǎn)權(quán)房合法化之意，但創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)難度太大，喊了這么多年沒動(dòng)作，下一步就看有無具體政策了?！?br/>　　專家指出，農(nóng)地股份制改革即使推出，也需要慎重，以防止和城市類似的房地產(chǎn)開發(fā)一窩蜂涌向農(nóng)村。
　　顯然，與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的改革還需通盤考慮。
　?。ㄙY料來源：《京華時(shí)報(bào)》《北京晚報(bào)》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》）
　　
　　鏈接1
　　名詞解釋：何為“小產(chǎn)權(quán)房”？
　　 “小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體建設(shè)用地上蓋建的“商品房”，由于現(xiàn)行法規(guī)政策禁止向城里人出售，不具有完整的商品屬性；已經(jīng)購買了這類商品房的城里人，其產(chǎn)權(quán)不受現(xiàn)行法律的保護(hù)。所以，這類房產(chǎn)所有人的權(quán)利也比城市里商品房所有人的權(quán)利要?。ú煌暾?，因而，人們形象地稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。
　　——《博弈：地權(quán)的細(xì)分、實(shí)施和保護(hù)》
　　
　　鏈接2
　　投資“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險(xiǎn)：
　　1.沒有房產(chǎn)證
　　2.拆遷難補(bǔ)償
　　3.質(zhì)量難保證
　　4.配套不完善