淺析房地產(chǎn)銷售的不同促銷方式下的會計處理

　　摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟作為支撐國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重要支柱，在當(dāng)今社會儼然成為波動國民經(jīng)濟水平的宏觀遙控器。房地產(chǎn)銷售通過不同的途徑推銷樓盤或土地，從而贏得巨額利潤，這也成為眾多企業(yè)家將目光投放在房地產(chǎn)的重要因素。房地產(chǎn)銷售有不同的促銷方式，如直接銷售、渠道銷售等，不同促銷方式下的會計處理因此也會不同，房地產(chǎn)商該如何采取相應(yīng)的會計處理方式成為房地產(chǎn)商當(dāng)今面對的一個重要問題。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)銷售；促銷方式；會計處理
　　
　　一、直接銷售方式下的會計處理
　?。ㄒ唬╊A(yù)期售房銷售方式
　　許多樓盤在竣工前會有預(yù)期售房的活動，所謂的預(yù)期售房指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得開發(fā)證書后合法展開的商業(yè)活動。從投資者的角度來說，預(yù)期售房可以收攏部分資金投入工程建設(shè)，減少銀行的借貸壓力，同時也可以探索市場的發(fā)展?jié)摿?，對工程的完成收益有進(jìn)一步了解。從購房者的角度來說，預(yù)期售房會有比現(xiàn)房相對優(yōu)惠的政策，許多房地產(chǎn)商會做出價格上的誘餌來吸引更多的購房者，這樣購房者就節(jié)省了部分購房資金。
　　預(yù)期售房方式下的會計處理，是一項系統(tǒng)復(fù)雜的工作，這部分資金涉及到銀行的借貸問題、收攏資金的調(diào)度問題、工程資金的投放問題。首先會計處理人員需要將已售樓盤的投資資金做出詳細(xì)的核算；再次需要將售房資金進(jìn)行詳細(xì)核算并與投資資金做比較；最后需要將銀行借貸利息與售房周期比率相比較。在得出這些詳細(xì)數(shù)據(jù)以后，房地產(chǎn)商需要知道的是這筆售房資金在將要建設(shè)的工程投入資金中的比重，剩下的資金需要從銀行借貸多少。
　?。ǘ﹤€人客戶銷售方式
　　房地產(chǎn)銷售中因為存在著較大的利潤，吸引了許多個人營銷者，這些營銷者有比較穩(wěn)定和龐大的交友圈，這就成為一筆豐富的營銷資源，這些人被成為個人客戶代表。個人客戶代表是房地產(chǎn)商與個人客戶之間的中介，這種銷售方式節(jié)省了房地產(chǎn)商的銷售費用，也讓客戶對房地產(chǎn)商有了大致的了解和信任。
　　個人客戶銷售方式下的會計處理，不僅僅是房地產(chǎn)公司與客戶的資金問題，也是個人客戶代表與房地產(chǎn)商的資金問題。個人客戶代表會從中售房利潤中收取部分中介費，房地產(chǎn)公司也需要制定專門的協(xié)議維系和客戶代表之間的關(guān)系，在售房制度與售房價格上應(yīng)該有一定的條文規(guī)定和合同書，這樣才能避免與客戶代表直接的摩擦。很多房地產(chǎn)商認(rèn)為個人客戶代表不值得考慮，這方面的條文規(guī)定也沒有制定完善，在后期的售房現(xiàn)款中出現(xiàn)了不必要的糾紛，也在一定程度上影響了公司榮譽。
　　二、渠道銷售方式下的會計處理
　?。ㄒ唬┎键c式銷售方式
　　在各大商場常常會看到某些產(chǎn)品的打折促銷活動，而這種打折促銷活動就是廠家采取的一種渠道銷售方式，這種布點式銷售方式已經(jīng)逐漸被房地產(chǎn)商所應(yīng)用。布點式銷售指的是房地產(chǎn)商分配部分銷售人員在人流集中的幾個地段，進(jìn)行現(xiàn)場推銷售房活動。這種推銷方式使房地產(chǎn)銷售走進(jìn)潛在客戶的視野中，方便市民了解房地產(chǎn)公司的工程建設(shè)情況，如房價的波動、戶型大小的平米、小區(qū)附近的商業(yè)價值和交通情況，同時也避免了客戶抽出專門的時間去房地產(chǎn)銷售中心咨詢詢問，達(dá)到了便民的目的。
　　布點式銷售方式下的會計處理，在資金調(diào)動方面會有更多的銷售費用核算，這筆資金需要列入開發(fā)資金項目中，在某種程度上這種促銷方式擴充了客戶源，但也加大了銷售費用。布點式銷售方式因為客戶源廣，流動性大，但也存在不穩(wěn)定性，這些資金過于零散，不便于統(tǒng)計，這就需要會計處理人員制定詳細(xì)的核算表格，進(jìn)行分類處理和統(tǒng)計。
　　（二）網(wǎng)絡(luò)平臺銷售方式
　　電子商務(wù)為平臺的網(wǎng)上銷售方式已經(jīng)成為一種趨向，從淘寶網(wǎng)的風(fēng)靡和阿里巴巴的成功，這種新型模式也被更多的商家所利用。許多房地產(chǎn)商制定了網(wǎng)絡(luò)銷售平臺，這種銷售平臺更多意義上是給購房者提供一個咨詢平臺，目前在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售中并不夠成熟，還沒有真正像其他商品一樣正常運行，因此在會計處理中所考慮的較少。
　　網(wǎng)絡(luò)平臺銷售方式下的會計處理盡管意義上不是很重要，但在當(dāng)今時代中也逐漸成為一種趨勢，提前做好網(wǎng)絡(luò)平臺銷售方式下的會計處理工作也是一項未雨綢繆的工作。首先在網(wǎng)絡(luò)方式運營方面的資金投入，這筆資金投入是一個長期的過程，也需要很多前期的準(zhǔn)備工作，網(wǎng)站的聲望和信譽度也會直接影響房地產(chǎn)的商業(yè)價值。會計處理中首先要保障公司的網(wǎng)上銀行賬號安全，與商家所交易的來源資金進(jìn)過正規(guī)的渠道，商家所使用的各種手續(xù)費用和最后獲得房產(chǎn)的流程費用。
　?。ㄈ┓空箷N售方式
　　在許多一線城市出現(xiàn)了房展會的售房方式，如鄭州、武漢、北京等，房展會售房方式是為了響應(yīng)市民的需求而制定的經(jīng)濟房或二手房售房方式。房展會售房方式針對特定的用戶群而制定專門的廣告和營銷策略，迎合這些用戶的需求心理和經(jīng)濟適應(yīng)能力，也使得更多的居民能夠真正擁有屬于自己的房子。
　　房展會銷售方式下的會計處理，會涉及政府和媒體的力量，具有極大的號召性，但在活動資金投入方面也不得不做考慮。會計處理需要做好大量的活動準(zhǔn)備工作，如大量的付款方針策略、各項付費簽約合同條例等。在房展會后期也需要做大量的數(shù)據(jù)統(tǒng)計資料，客戶付款方式，銀行借貸的優(yōu)惠政策。在房展會結(jié)束后還需要做大量的后期核算工作，將房展會后所獲得的訂單和房款的資金進(jìn)行詳細(xì)核算。
　　三、房地產(chǎn)銷售中需要避免的會計處理問題
　?。ㄒ唬┵Y金脫鏈造成的銀行借貸無力償還
　　房地產(chǎn)中常常會因為資金脫鏈而造成銀行借貸無法按時償還，對公司的信譽和利潤造成直接的影響，在房地產(chǎn)銷售中應(yīng)該核算售房回籠資金和銀行借貸的平衡力，兩者之間能否達(dá)成一定的統(tǒng)一性。因此，這是房地產(chǎn)銷售中必須注意和避免的問題，房地產(chǎn)商應(yīng)該將該事項列入公司發(fā)展和策略的首要位置。
　　會計處理工作是負(fù)責(zé)公司財務(wù)運轉(zhuǎn)和統(tǒng)籌的重要崗位，在房地產(chǎn)公司的財務(wù)運營方式中更應(yīng)該避免資金脫鏈的問題，應(yīng)定期進(jìn)行資金項目使用周轉(zhuǎn)的核查工作，對下一期資金的調(diào)動走向有詳細(xì)的預(yù)算和計劃。
　?。ǘ┍苊夂笃跁嬏幚碇匈Y金混亂
　　房地產(chǎn)商業(yè)會計處理中另外存在的一個問題就是資金混亂，核算項目不精細(xì)，因為房地產(chǎn)銷售中有不同的銷售方式，因此每種銷售方式下的付款方式和資金核算方式也不同，用同一種會計處理方法去處理會造成資金的盲目性和不確定性。這就需要會計處理中應(yīng)該針對不同的銷售促銷方式制定專門的會計處理政策和方法，有針對性地解決資金和財務(wù)問題。
　　房地產(chǎn)銷售的資金在商業(yè)領(lǐng)域的流動資金較大，同時也經(jīng)過各項流程和手續(xù)，在后期的會計處理工作中也相當(dāng)繁瑣，房地產(chǎn)公司應(yīng)該成立專門的會計處理小組，進(jìn)行公司的財務(wù)會計處理工作，對公司的所有資金走向都有可核實的文件。
　　（三）完善相應(yīng)的會計處理法律法規(guī)
　　為適應(yīng)經(jīng)濟的宏觀政策，二手房和經(jīng)濟適應(yīng)房成為了炙手可熱的香餑餑，更多的投資者將目光開始轉(zhuǎn)向這一領(lǐng)域，但是由于二手房在法律制度上仍然有許多不足之處，這就使得很多不法商家和個人鉆法律的空子，因二手房轉(zhuǎn)賣問題而鬧上法庭的民事糾紛已經(jīng)屢見不鮮，所以房地產(chǎn)商應(yīng)該在制度上逐步完善，在職業(yè)道德上不斷提高。
　　法律法規(guī)是規(guī)范個人和企業(yè)行為的保障，維護商家和消費者的合理權(quán)益，制定專門的會計處理法規(guī)是為了防止在會計處理工作中出現(xiàn)不必要的糾紛，也是為了防止不法人員利用法律空子而盜用公司公款，給公司財務(wù)上造成損失。
　　四、結(jié)論
　　房地產(chǎn)銷售在時代的發(fā)展下應(yīng)運而生多種不同的促銷方式，如預(yù)期售房銷售方式、個人客戶銷售方式、布點式銷售方式、網(wǎng)絡(luò)平臺銷售方式、房展會銷售方式，各種不同的促銷方式下使用不同的會計處理方式才是正確的方法。在房地產(chǎn)銷售中會計處理也不得不避免資金脫鏈的問題和財務(wù)核算的混亂，解決好會計處理中的各項問題，才能為房地產(chǎn)的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，才能使房地產(chǎn)行業(yè)在競爭激烈的經(jīng)濟變動中占有一席之地。
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、樓江.房地產(chǎn)市場營銷理論與實務(wù)[M].上海同濟大學(xué)