淺談投資性房地產公允價值計量模式

　　摘要：投資性房地產作為一項帶有投資性質的非金融資產，其確認和計量是理論界和實務界關注的焦點。新企業(yè)會計準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，并首次在對非金融資產計量中引入了公允價值。采用公允價值計量可提升并影響企業(yè)資產價值，并給企業(yè)帶來更多有利機遇，有利于企業(yè)向國際市場。但在推行當中還存在一些問題和難點，還有待進一步守善，文章對公允價值產生的背景、必要性、具體運用以及在多方面可能產生的影響進行了深入分析和探討，以期對我國投資性房地產持有企業(yè)的實務處理提供。
　　關鍵詞：公允價值；投資性房地產；計量
　　
　　考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《會計準則——基本準則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，同時結合我國的現實會計環(huán)境，在具體運用公允價值計量屬性時增設了一些限定條件，保持了應有的謹慎。下文就公允價值法對投資性房地產確認和計量及其對企業(yè)的影響的影響進行了詳細闡述。
　　一、公允價值產生的背景及其必要性
　　傳統(tǒng)的會計計量屬性是成本，但隨著的，歷史成本已經不能適應社會經濟發(fā)展的需要。20世紀70年代以后，由于通貨膨脹的影響，許多人開始質疑歷史成本，認為采用歷史成本計價會導致企業(yè)所提供的財務報表信息沒有用，因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質疑聲中，產生了其他的計量屬性。隨著經濟的迅速發(fā)展，公允價值開始走進人們的視野，逐漸被大家認可并廣泛應用。
　　從表面上看，是因為公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發(fā)生，但不能因為公允價值的下跌使企業(yè)陷入危機就否認它，批判它。但當公允價值上升時，也會也給企業(yè)帶來利潤，使財務報表偏好，那時并沒有人批判公允價值。應該說，公允價值本身并沒有問題，問題在于我們如何合理地運用它，如何客觀地估計公允價值。
　　與歷史成本計量屬性相比較，公允價值計量屬性有其明顯的優(yōu)勢，它能夠及時、全面地反映現行和未來經濟環(huán)境的變化，更真實地反映企業(yè)資產的現狀，更符合決策有用觀的要求，可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。
　　因此，為了適應經濟的發(fā)展，更真實地反映企業(yè)現狀，給財務報表使用者提供有價值的信息，會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值，而在于如何運用公允價值。
　　二、投資性房地產公允價值模式的具體運用
　　公允價值計量的運用使歷史成本計量受到越來越多的挑戰(zhàn)，但公允價值在實際中的應用卻受到可靠性的制約。就我國目前的情況來看，企業(yè)一般應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。而目前投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，未完全采用公允價值模式，企業(yè)應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應當采用公允價值模式。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。
　　三、公允價值模式投資性房地產的現實意義
　　第一，增強房地產企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面。房地產業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風險出臺了一系列政策，使房地產企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產的選擇，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，在一定程度上緩解房地產企業(yè)資金緊張的局面。
　　第二，在不造成過大利潤波動的同時實現企業(yè)利潤增長。根據新準則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應在每個會計期末以公允價值為基礎調整投資性房地產的賬面價值，并將公允價值與資產原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。對擁有較多優(yōu)質投資性房地產的企業(yè)而言，利潤增長幅度可能更大。在公允價值計量模式下，企業(yè)的利潤水平也將因投資性房地產公允價值的變動而產生波動，但企業(yè)無需對這部分利潤波動過分擔憂。
　　第三，加劇凈利潤與現金流背離程度。凈利潤作為權責發(fā)生制的“產成品”，只要在權責發(fā)生制的會計模式下，就存在凈利潤與現金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉為偏重資產負債觀，從而進一步弱化凈利潤與現金流之間的關系。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，對于增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流量的，故在沒有現金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。
　　綜上所述，公允價值模式計量的采用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業(yè)的價值。同時，公允價值的運用能使企業(yè)的財務狀況和經營業(yè)績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量。但同時，應加強監(jiān)管和職業(yè)道德建設，從而加強公允價值計量和披露的可靠性。
　　參考文獻：
　　1、楊國寧.公允價值計量模式的引入解讀新會計準則[J].財