新會計準則對房地產開發(fā)企業(yè)會計工作的影響

　　摘要：新會計準則的實施對我國會計管理工作與國際接軌、規(guī)范企業(yè)經營管理具有積極的意義。文章首先介紹新會計準則實施后的主要變化，然后系統(tǒng)論述其對房地產開發(fā)企業(yè)會計工作的影響，并規(guī)劃相應的改進舉措。
　　關鍵詞：新會計準則；房地產開發(fā)；企業(yè)；會計；影響
　　
　　房地產行業(yè)的發(fā)展變化促使會計計量工作產生相應的變化，2006年我國推出新會計準則，對投資性房地產的會計處理做出專門要求。房地產開發(fā)企業(yè)也應與時俱進，運用科學的方法，努力推進會計管理工作的改革。
　　一、新會計準則的主要變化
　　公允價值計量模式的提出是新會計準則最突出的變化。新會計準則指出“在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~計量。”公允價值計量模式強調會計信息的真實性，它要求企業(yè)以實際取得的收益或產生的負債作為計量的依據(jù)。新會計準則對房地產開發(fā)企業(yè)的影響是顯著的，因為在我國房地產行業(yè)的發(fā)展歷史中，房價的明顯遞增已成共識，房價的變化和企業(yè)的收益有著直接的關聯(lián)，沿用原有的成本計量模式不能完全展現(xiàn)企業(yè)的會計信息，公允價值計量模式開始得到廣泛應用。
　　二、新會計準則對房地產開發(fā)企業(yè)會計工作的影響
　　在新會計準則下，適應公允價值計量模式的要求，我國房地產開發(fā)企業(yè)的會計工作將受到以下影響：
　　第一，會計計量模式的選擇影響。投資性房地產從根本上是指企業(yè)可以從中獲得收益或是資本增值，而能否選擇以公允價值模式計量取決于企業(yè)投資地區(qū)房地產價格的信息供給。如果企業(yè)能夠獲得同類房地產商品的比較價格，對投資性房地產的公允價值做出有效估計時，應使用公允價值計量模式，不再計提攤銷和折舊。對于不符合公允價值計量模式要求的房地產，企業(yè)應繼續(xù)沿用成本計量模式。采用公允價值計量模式后，由于房地產商品的價格處于變動之中，而且很多時候是呈現(xiàn)上升式變動，公允價值將和賬面價值之間產生差額。企業(yè)從事房地產開發(fā)過程中應增設投資性房地產賬戶，會計處理時借記“投資性房地產”，貸記“開發(fā)產品”。到資產負債日時，以實際的公允價值和賬面價值之間的差額進行會計處理。如當公允價值高于賬面價值時，借記“投資性房地產——公允價值變動”，貸記“公允價值變動損益”，反之則作相反的會計分錄。因為強調當期損益，所以企業(yè)如果發(fā)生資產減值，即使在以后的會計期間得到恢復，資產減值損失也不能再轉回。
　　第二，公允價值計量模式下收益與成本的匹配影響。采用公允價值計量后，房地產開發(fā)企業(yè)應當時刻反映真實的資產和負債情況，企業(yè)的經營收益在會計工作中具有至關重要的意義。但是公允價值的變動特征導致收益與成本的匹配存在難度。成本對企業(yè)來說相對穩(wěn)定，如果公允價值變動幅度較大，勢必會從賬面上體現(xiàn)企業(yè)收益的波動。一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)從項目選址、可行性分析與設計、項目開工，到最終完工進入銷售環(huán)節(jié)產生銷售收入，這期間需要涉及較長的周期，銷售在整個項目中處于中期和后期階段，所以項目前期支出比重很大，卻不能產生收入，中期和后期集中產生銷售收入，從而使成本的匹配成為科學分析經營收益的關鍵。企業(yè)忽視成本匹配的直接影響是片面認為后期經營收益可觀，并影響到下一階段的投資決策。
　　第三，公允價值計量模式下的費用計提影響。成本計量模式下企業(yè)盈余管理問題得到了多方面的抑制，新會計準則實施后，盈余管理開始出現(xiàn)新的特征。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用未來的不確定性作為利潤調節(jié)的“杠桿”。這是因為，在公允價值計量模式下，企業(yè)對未來發(fā)生的費用需要計提，但是以怎樣的標準計提卻沒有在新會計準則中明確指出。如房地產開發(fā)過程中除建筑本身的工程外，還會涉及到相關建設費用，這些費用尚未產生，只是在會計工作中進行預提，所以企業(yè)或是可借預提調節(jié)利潤，或是可能對預提的標準有所猶豫。
　　第四，公允價值計量模式下的所得稅影響。按照新會計準則的要求，采用公允價值計量應以資產負債表債務法核算所得稅。所以資產的賬面價值和計稅基礎之間會產生差額，賬面價值可能大于也可能小于計稅基礎，這種情況下計量應包含當期所得稅和遞延所得稅兩個部分，分別作為賬面價值計量得出的所得稅和差額部分計量得出的所得稅。
　　三、新會計準則下房地產開發(fā)企業(yè)會計工作的改進
　　從新會計準則對房地產開發(fā)企業(yè)會計工作的影響可以看出，公允價值具有雙重性的影響——企業(yè)在真實反映會計信息的同時，工作的難度相應增加；而利用計提標準的模糊又可以成為企業(yè)會計利潤操縱的機會。因此，今后房地產開發(fā)企業(yè)的會計工作改進應從以下方面入手：一方面，作為房地產開發(fā)企業(yè)本身，應加強對房地產性質的分析，界定其是否具有投資屬性，以便為后續(xù)的會計工作奠定基礎。會計人員應結合細化的行業(yè)信息，深入分析房地產開發(fā)過程中產生的收入和費用，使收入和成本的匹配更為清晰，為企業(yè)投資決策提供詳細的依據(jù)，避免盲目投資風險的發(fā)生。而且會計人員應以嚴謹?shù)膽B(tài)度開展工作，對費用計提和所得稅處理嚴格把關，盡可能減少財務波動。另一方面，政府部門也應綜合近年來我國房地產開發(fā)行業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對新會計準則下比較模糊的計提標準予以量化，減少公允價值計量模式存在的盲點和漏洞，抑制盈余管理的新發(fā)展。與此同時，相關的法律監(jiān)管也是提高房地產開發(fā)企業(yè)會計工作嚴謹性的保障。
　　四、總結
　　房地產行業(yè)近年來呈現(xiàn)出如火如荼的發(fā)展態(tài)勢，成為國家經濟收入的重要來源領域。公允價值計量模式的提出從根本上有利于規(guī)范房地產企業(yè)的財務管理，促進行業(yè)整體的良性發(fā)展。因此，企業(yè)應在新會計準則的指導下進一步完善現(xiàn)有工作，使會計管理邁上新的臺階。
　　參考文獻：
　　1、劉琰.新會計準則下房地產企業(yè)的會計變化與優(yōu)化[J].