重慶保障房模式研究

　　摘要：文章通過對(duì)于在全國中西部城市具有示范意義的保障房模式（重慶模式）研究和總結(jié)，得出一些有益的經(jīng)驗(yàn)，為中國其他省市地區(qū)保障房問題提供一些有益的啟示。
　　關(guān)鍵詞：保障房；重慶模式；大面積供給；低價(jià)供給；地票制度
　　
　　一、引言
　　重慶地處中西部，與安徽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很多相似的條件，因此以此為契機(jī)，對(duì)于其保障房模式進(jìn)行了研究，力求對(duì)懷寧縣的保障房制度有借鑒意義。
　　重慶市的保障房供給模式已經(jīng)跳出了單純的“建房-供房”模式，而是一項(xiàng)系統(tǒng)浩大的民生工程，其結(jié)合了自身身處中西部、土地廣闊、城市化未完全完成以及房?jī)r(jià)相比于一線城市仍有很大上升空間的特殊性對(duì)于保障房的各項(xiàng)工作進(jìn)行了“重慶化”的創(chuàng)新。重慶市按照“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”的雙軌制原則，提出了“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有保障”的思路，將以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房10%，公共租賃房20%，商品房70%的“1︰2︰7”的供給格局規(guī)劃未來住房比例（見圖1）。
　　其計(jì)劃的特色在公共租賃房的建設(shè)供給中體現(xiàn)最為突出，表1以公共租賃房為研究重點(diǎn)闡明其保障房政策的特點(diǎn)和可借鑒之處。
　　在這個(gè)計(jì)劃中，重慶市未來十年將建設(shè)4000萬平方米的公共租賃房，在不考慮人均住房面積變化和每戶家庭人口數(shù)變化的條件下，如果按照2009年重慶城市居民人均房屋建筑面積為27.41平方米來計(jì)算就可以解決約1459321.42人或者約為498061.92家庭的住房問題。2010-2012年三年內(nèi)完成2000萬平方米的建設(shè)任務(wù)，即約可解決729660.71人次或249030.96家庭的住宅問題。
　　二、制度分析
　?。ㄒ唬┥暾?qǐng)條件
　　對(duì)于保障房的供給條件，重慶市采取的是“寬進(jìn)嚴(yán)出”的模式，具體分析以下方面。
　　1、申請(qǐng)公共租賃住房的收入限制：?jiǎn)紊砣耸吭率杖氩桓哂?000元；家庭月收入不高于3000元。政府將根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入、物價(jià)指數(shù)等因素的變化定期調(diào)整，并向社會(huì)公布（見表2）。
　　根據(jù)重慶市2009年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這就意味著占城鎮(zhèn)人口80%的中等偏上以下收入人群均有符合收入限制的資格，可以申請(qǐng)公共租賃房，也就意味著依據(jù)2009年城鎮(zhèn)常住人口1474.92萬人來計(jì)算，在不考慮人口增長的前提下，約有11799360千萬人口符合申請(qǐng)的收入要求。這一點(diǎn)體現(xiàn)了其“寬進(jìn)”的思想。
　　2、申請(qǐng)人應(yīng)年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭、大中專院校及職業(yè)院校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員。市、區(qū)政府引進(jìn)的特殊專業(yè)人才和在重慶工作的全國、省部級(jí)勞模，全國英模、榮立二等功以上的復(fù)轉(zhuǎn)軍人等住房困難家庭按屬地申請(qǐng)公共租賃住房，不受收入限制。
　　對(duì)于重慶市內(nèi)居民，其對(duì)于公租房的申請(qǐng)僅限于住房面積小于13平方米的家庭改善居住環(huán)境，而這一點(diǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)氐娜司课萁ㄖ娣e，因此，此項(xiàng)政策旨在惠及更廣大的城市貧困者，從而改進(jìn)了非傳統(tǒng)以戶籍為劃分的做法，而是對(duì)于外來務(wù)工人員、畢業(yè)學(xué)生以及城市低收入者一視同仁，并對(duì)于特殊人群予以特殊照顧，更大程度上保障了城市發(fā)展的動(dòng)力，也在一定程度上防止投資以及投機(jī)資金的進(jìn)入。
　　（二）租金
　　本文以中等偏下戶以下的居民消費(fèi)支出為例，來研究其保障房定價(jià)的合理性（見表3）。
　　根據(jù)歷年統(tǒng)計(jì)資料，知其歷年居住支出在其收入中所占比重較穩(wěn)定，故可用柯布·道格拉斯型效用函數(shù)，對(duì)于其效用進(jìn)行模擬，近似用2009年數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬，可得函數(shù)形式為：
　　其中，i=1，2，3，4；1：最低收入戶；2：困難戶；3：低收入戶；4：中等偏下戶。易知α1＝0.101，α2＝0.105，α3＝0.08，α4＝0.78，β1＝1-αi
　　公租房的租金主要由貸款利息、房屋維修管理費(fèi)用兩個(gè)部分組成，重慶市計(jì)劃與同地段、同品質(zhì)的商品房的出租價(jià)格比，公租房的租金在前者的60%以內(nèi)。
　　根據(jù)物價(jià)部門、公租房管理局的調(diào)研，重慶公租房房租目前定價(jià)為最高11元/平方米，最低的9元/平方米。如果按10元/平方米的價(jià)格乘以人均27.41平米的住房面積則可知月支出約為274.1元左右，低于社會(huì)平均住房消費(fèi)但高于中等偏下戶以下消費(fèi)群體的住房消費(fèi)，但考慮到由于重慶地處中西部且其人均擁有住房率已很高，因此住房支出占家庭收入比重明顯偏低，其人均值的參考價(jià)值不高。而所占人口5%的困難戶也可憑轉(zhuǎn)移性收入（約2631.58元）按9元/平方米的租金享受24.37平米人均的住宅面積。
　　由粗略計(jì)算的效用函數(shù)可知，此舉大大提高了收入為中等偏下戶以下的居民的效用水平，僅以最貧困戶為例，則可在住房單項(xiàng)費(fèi)用上提高效用約1.60倍，考慮到節(jié)約的資金可以用于其他商品（B）上的消費(fèi)，則估計(jì)對(duì)于其效用的提高遠(yuǎn)不止于此，此舉表明了其定價(jià)對(duì)于改善民生的積極作用。
　?。ㄈ┩顺鰴C(jī)制
　　2010年6月9日出臺(tái)的《重慶公租房管理辦法》規(guī)定，公租房出售價(jià)格以綜合成本價(jià)為基準(zhǔn)，包括土地成本、安建成本、稅費(fèi)和利息等。購房時(shí)可選擇一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金分期付款時(shí)，未付款面積按照規(guī)定交納租金。按照此規(guī)定，在租房五年后，租房人就可申請(qǐng)購買，并保持公租房仍在5000元/平方米以下的低價(jià)。
　　“回購”制度就是退出環(huán)節(jié)的一道關(guān)卡。公共租賃住房不得上市交易，購買公租房之后如果想把房子賣掉，只能賣給公租房管理局，由政府回購，回購時(shí)的價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款利息。這一點(diǎn)就徹底堵住了公租房流向市場(chǎng)的管道，從而使得政府供給的保障房能與市場(chǎng)商品房供給分開，抑制阻截了公租房的投資、投機(jī)渠道。
　?。ㄋ模┫嚓P(guān)配套措施
　　在此同時(shí)，重慶市還利用產(chǎn)業(yè)中心從沿海向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，采取給予45%的企業(yè)所得稅以及1%的契稅等優(yōu)惠減免其稅負(fù)以及實(shí)行融資優(yōu)惠和給予其勞工的住房、戶口等方面的優(yōu)惠政策，大力引進(jìn)類似惠普、思科等公司以及配套廠商富士康、廣達(dá)等勞動(dòng)密集型企業(yè)，幫助解決重慶市本地及外來務(wù)工人員的工作問題，僅2010年重慶市就計(jì)劃引進(jìn)300萬農(nóng)民工。
　　在融資方面，主城區(qū)公租房預(yù)計(jì)造價(jià)2500元，財(cái)政資金投入至少達(dá)到20%，除了中央安排的專項(xiàng)資金和財(cái)政年度預(yù)算安排資金，重慶市計(jì)劃將公租房建設(shè)資金來源渠道擴(kuò)充到土地出讓收益的5%，銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和公積金貸款以及發(fā)行債券等。
　　在土地來源方面，重慶政府從2002年開始進(jìn)行進(jìn)行土地儲(chǔ)備，2003年成立了重慶地產(chǎn)集團(tuán)專門負(fù)責(zé)政府土地儲(chǔ)備有關(guān)工作。2010重慶主城用于城市建設(shè)的500平方公里用地中，有300多平方公里是政府儲(chǔ)備的土地。
　　由于重慶市通過建立農(nóng)村土地交易所，開展“地票”交易和實(shí)物交易，這也為包括保障房在內(nèi)的城市擴(kuò)張?zhí)峁┝送恋貋碓?。同時(shí)，為城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民轉(zhuǎn)戶入城提供了利益補(bǔ)償機(jī)制。農(nóng)民通過獲取“地票”和承包人股權(quán)分紅的雙重收益，保障農(nóng)民收益總體不低于“地票”平均價(jià)款的80%，而且在戶籍改革政策扶持下，能夠解決好就業(yè)、住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等社會(huì)保障問題。
　　（五）局限性
　　綜上可知，重慶市的保障房模式較為系統(tǒng)，而且其大面積的住宅提供和低價(jià)的供給能夠使得廣大人群受益，這一點(diǎn)的制度設(shè)計(jì)值得肯定。但是其成功也在于其身處內(nèi)陸，面積廣大，人口密集度相對(duì)與沿海發(fā)達(dá)城市較為稀疏，同時(shí)系城市化進(jìn)程尚較低的特殊省情有關(guān)，對(duì)于廣大東北沿海地區(qū)的借鑒意義不大。
　　其地票制度雖有所創(chuàng)新，但是仍無法從根本上解決中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題，土地仍然只能轉(zhuǎn)讓給政府。
　　同時(shí)其制度的實(shí)施依賴于實(shí)業(yè)產(chǎn)業(yè)中能夠真正吸收大量的勞動(dòng)力，相關(guān)工作的相互依賴性巨大，工程周期長，耗費(fèi)大，更多地依賴于政府的行政決心。
　　參考文獻(xiàn)：
　　1、趙沛楠.重慶公租房新政:試解保障房難題[J].中