借名買房風(fēng)險多

　　所謂借名買房，是指不符合經(jīng)適房購買資格的人，以具有購買資格的人名義購買。借名買房是實際買房人在買房資格受到限制的情況下，采取的曲線買房策略，房產(chǎn)證上的所有權(quán)人，系名義上的購買人，而不是出資人。
　　由于經(jīng)適房對購買人有嚴(yán)格的資格限制，一些外地或沒有資格購買經(jīng)適房的人，就采用鉆法律、政策漏洞以“借名買房”的方式買賣經(jīng)適房，認(rèn)為既規(guī)避了法律，又能以低價格購得住房。尤其是去年以來，調(diào)控房價的新政接連出臺，矛頭直指多套房購房者，為了應(yīng)對政策，一些購房者試圖用借名買房的方式規(guī)避高首付或限購令。
　　幾年前買的房子現(xiàn)在翻了幾番，面對巨大的經(jīng)濟(jì)利益，實際出資人和名義購房人的搶房大戰(zhàn)也由此開始。北京最大的經(jīng)適房建造區(qū)回龍觀和天通苑均處于昌平區(qū)，昌平法院對２００７年～２０１０年的涉經(jīng)適房民事案件進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，借名買房案件占涉經(jīng)適房糾紛的３０％。
　?。玻埃埃的辏吃?，被告侯建軍與辛志國簽訂了一份協(xié)議，協(xié)議中約定，辛志國用侯建軍購買經(jīng)適房資格的指標(biāo)，購買位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的房屋。該房屋系經(jīng)適房，建筑面積９９平方米，總價款３８萬元，交付期限為２００７年１月。在買房過程中，一切手續(xù)均用侯建軍的名義，產(chǎn)權(quán)歸辛志國所有。在簽訂協(xié)議當(dāng)天，辛志國以侯建軍的名義與開發(fā)商簽訂了購買經(jīng)適房合同書，后又以侯建軍名義與銀行及開發(fā)商簽訂“個人住房按揭合同”，借款２８萬元，用于購買上述房屋。此房于２００７年３月取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證記載的產(chǎn)權(quán)人是侯建軍。侯建軍并未支付購房任何費用，房屋交付后辛志國在該房內(nèi)居住。２０１０年３月，辛志國找到侯建軍要求辦理房屋過戶手續(xù)，并按照協(xié)議約定在過戶手續(xù)辦理完畢后給侯建軍５萬元，但此時侯建軍要求辛志國支付９０萬元，否則不予辦理過戶手續(xù)，還聲稱如果辛志國不給錢，就要通過法律程序收回房屋。
　　辛志國認(rèn)為，他從２００７年１月就住在所購房屋內(nèi)，并交納各種費用和歸還銀行貸款。侯建軍應(yīng)該按照約定履行協(xié)議，雙方簽訂的協(xié)議不違背國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法有效的，對雙方均有約束力。因此，辛志國堅持只支付５萬元給侯建軍。多次交涉無果，侯建軍一紙訴狀將辛志國告到法院，要求其騰房。
　　法院審理后認(rèn)為，該房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，現(xiàn)登記在侯建軍名下，侯建軍已取得該房屋權(quán)屬證書，但未支付購房的任何費用，且被告辛志國持有所有與購買房屋有關(guān)的合同、權(quán)利證書、房屋使用等材料的原件并一直居住在該樓房內(nèi)。上述事實，有“商品房買賣合同”、“個人住房按揭合同”、房屋所有權(quán)證，辦理房屋所有權(quán)證檔案材料及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。法院遂依據(jù)查明的事實判決該房屋的所有權(quán)歸辛志國。
　　注意收集和保存證據(jù)
　　借名買房糾紛有兩種類型。一是類似上述案件，即名義上的所有權(quán)人將實際購買人訴諸法院，請求法院確認(rèn)其所有權(quán)，或判令實際購買人騰房；二是實際購買人起訴名義上的所有權(quán)人，請求法院確認(rèn)其擁有房屋所有權(quán)，或判令對方協(xié)助其辦理房屋過戶手續(xù)。本案的關(guān)鍵，就是要明確誰是爭議房屋的所有權(quán)人。侯建軍與辛志國之間的爭議實質(zhì)就是對該房屋的使用支配權(quán)利。
　　我國《城市房地產(chǎn)管理法》第５９條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”《物權(quán)法》中規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”這些規(guī)定明確的是，我國實行不動產(chǎn)物權(quán)取得登記公示制度，除法律另有規(guī)定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)。從本案例看，雖然辛志國主張是他出資購買的房屋，但由于經(jīng)過登記公示的物權(quán)人是侯建軍，所以從法律上進(jìn)行判斷，侯建軍才是房屋的物權(quán)所有人。
　　如果在法庭上辛志國提供不出購房合同、各種票據(jù)和錄音等證據(jù)，房屋也很可能無法要回。
　　雙方均有風(fēng)險
　　去年，隨著政府調(diào)控房價的新政接連出臺，矛頭直指多套房購房者。其中明確規(guī)定：有一套住房的非北京戶籍家庭，將被禁止購房。外地人想在北京買房則必須提供連續(xù)５年以上繳納社?；蚣{稅證明，且要滿足有暫住證、在北京無房等條件。為躲避“限購”，為了應(yīng)對政策，一些非京籍人開始找有北京戶口的親戚、朋友幫自己買房。
　　政府為解決中低收入家庭的居住問題，推出了價格低廉的經(jīng)適房，并規(guī)定了申購者須具備的條件，名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)。在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，極有可能被認(rèn)定為無效。
　　即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在巨大風(fēng)險。這個風(fēng)險是指合同條款本身有缺陷，即約定內(nèi)容不詳細(xì)、不充分，且難以證明買房款由哪方實際支付的情況下更為嚴(yán)重。由于這類合同的雙方往往具有親朋關(guān)系，不重視書面材料，在現(xiàn)實中一旦涉訟，實際買房人難以證明自己才是實際付款人，而導(dǎo)致敗訴。
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　　購買普通商品房，也存在很大風(fēng)險，要注意以下幾點：
　　一、借親戚朋友名字買房，應(yīng)簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險。借名者和實際購房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房價上漲或其他原因，借名者將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易給他人的房產(chǎn)將無法追回。
　　二、借父母名義買房，也要簽訂相關(guān)協(xié)議。很多購房者認(rèn)為借父母名義買房，這樣風(fēng)險最小，但應(yīng)該注意的是，我國法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買賣合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。
　　三、在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人具有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在離婚糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣。名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。
　　四、出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險。允許他人使用自己的名義購房或按揭貸款，不但在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門有了自己的房產(chǎn)記錄，在金融機(jī)構(gòu)也會有按揭貸款的征信記錄。即便日后將房屋過戶給出資人，但職能機(jī)構(gòu)的記錄資料不會隨房產(chǎn)過戶而消除，這些記錄會成為日后審核各種資格的依據(jù)，也就意味著名義產(chǎn)權(quán)人會喪失一定的資格，如無法享受首套房貸款優(yōu)惠或受限于其他限購政策。
　　
　　編輯／王翠萍