“城中村”房屋租賃相關(guān)問(wèn)題探討

　　
　　【摘要】“城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款欠缺，不進(jìn)行身份登記、管理存在漏洞以及居住環(huán)境差、緊急情況難以獲救等因素使得“城中村”的房屋租賃問(wèn)題嚴(yán)重。規(guī)范合同內(nèi)容、明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，采“旅館式”管理模式，加強(qiáng)政府各部門合作，是解決“城中村”房屋租賃問(wèn)題的出路。
　　
　　【關(guān)鍵詞】“城中村”房屋租賃“旅館式”管理模式
　　
　　“城中村”及房屋租賃
　　“城中村”是指在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，城市附近的鄉(xiāng)村被納入整體規(guī)劃，鄉(xiāng)村的土地部分或者全部被城市建設(shè)征用為國(guó)有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集體所有制性質(zhì)不變的村落。社會(huì)學(xué)家把這些包圍在城市中的以居住功能為主的鄉(xiāng)村，形象地稱為“城中村”?！俺侵写濉本哂腥缦绿攸c(diǎn)：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會(huì)干部大多是村委會(huì)的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口。村民不再以種地為生，生活方式發(fā)生變化。三、村民思想、價(jià)值觀念有所提升，教育投資有所加大。
　　“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環(huán)境、文化背景、血緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質(zhì)量?！俺侵写濉贝迕竦闹饕?jīng)濟(jì)來(lái)源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、小規(guī)模商業(yè)及出租屋收入。其中，通過(guò)出租房屋獲取租金是大多“城中村”村民比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。在房?jī)r(jià)居高不下、城區(qū)房租持續(xù)上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非?；鸨?。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州房租價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)價(jià)格、成交量雙升，2010年7月以來(lái)，“城中村”的房屋租賃成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶來(lái)的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不經(jīng)批準(zhǔn)私自建造多層樓房予以出租。
　　“城中村”是城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，具有農(nóng)村和城市雙重特征，管理不到位、沒(méi)有專門法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設(shè)中的畸胎，呈現(xiàn)虛假繁榮現(xiàn)象。
　　“城中村”房屋租賃虛假繁榮的主要原因
　　價(jià)格低廉，交通便利?！俺侵写濉背鲎馕莼鸨?，最主要的原因是價(jià)格低廉。房租比附近城區(qū)大約低50～200元左右，這吸引了大批外來(lái)打工者、在校大學(xué)生及剛就業(yè)的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們?cè)敢獬凶狻俺侵写濉狈课莸囊粋€(gè)原因。但是，價(jià)格是由成本決定的，低廉的價(jià)格必然會(huì)降低對(duì)房屋及附屬設(shè)施的投入，如果不控制很容易引發(fā)惡意競(jìng)爭(zhēng)甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。
　　城區(qū)房租飛漲，“蟻?zhàn)濉庇咳搿俺侵写濉薄?010年3月以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，購(gòu)房者持幣觀望，買賣雙方博弈造成的觀望心態(tài)一定程度上刺激了全國(guó)租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲。城區(qū)房租的飛漲迫使月光族白領(lǐng)搬往“城中村”，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)人才發(fā)展報(bào)告（2010）》顯示，年齡介于22～29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環(huán)城地區(qū)的城中村內(nèi)。
　　單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶。在房?jī)r(jià)居高不下的今天，許多單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還可提高員工的生活質(zhì)量。但這種拆遷大約要?dú)v時(shí)1～2年，拆遷期間“城中村”房屋租賃成交量比較大。
　　“城中村”房屋租賃存在的問(wèn)題
　　“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應(yīng)與城市市民一樣，享受同等待遇。但目前，對(duì)“城中村”的改造沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有專門法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。處于城市與農(nóng)村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃問(wèn)題嚴(yán)重。
　　價(jià)格盲目，合同條款欠缺?！俺侵写濉钡淖赓U，形式單一，管理粗放，價(jià)格難以把握，收益無(wú)法保證。有的村民為獲得高額回報(bào)，把租賃價(jià)格定得偏高，導(dǎo)致長(zhǎng)期空租，有的則以偏低的價(jià)格與承租方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，使得房屋不能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠缺的糾紛種類主要有：一、合同效力爭(zhēng)議。有的出租戶在未征得其他共有人同意的情況下出租共有房屋而發(fā)生爭(zhēng)議；有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，發(fā)生爭(zhēng)議；有的房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)爭(zhēng)議；還有的租賃合同因沒(méi)有備案而發(fā)生爭(zhēng)議等等。二、合同解除爭(zhēng)議。沒(méi)有租期或有租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對(duì)方不同意，發(fā)生爭(zhēng)議；擅自轉(zhuǎn)租的租賃合同發(fā)生解除爭(zhēng)議；承租方未經(jīng)出租房同意擅自裝修或改建房屋，發(fā)生解除爭(zhēng)議；承租人死亡，其他同住人要求繼續(xù)承租而對(duì)方不同意發(fā)生爭(zhēng)議，等等。三、違約責(zé)任爭(zhēng)議。未按時(shí)交納房租、拖欠房租；未及時(shí)提供住房、未履行維修義務(wù)；未提供安全保障以及定金與訂金認(rèn)識(shí)不同等等發(fā)生爭(zhēng)議。
　　不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞?！俺侵写濉绷畠r(jià)的租金吸引著許多外來(lái)務(wù)工人員來(lái)此居住。由于人員復(fù)雜，很容易出現(xiàn)秩序混亂局面。2006年，鄭州市公安局統(tǒng)計(jì)，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85％發(fā)生在流動(dòng)人口積聚區(qū)的“城中村”，85％為“城中村”居住流動(dòng)人口作案，85％受害人是租房人員。②“城中村”的房屋，交足押金隨時(shí)可以承租，由于不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞，發(fā)生刑事案件后給警方破案帶來(lái)困難。
　　環(huán)境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時(shí)得到救助。“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采光、通風(fēng)不好，各種管線雜亂無(wú)章，垃圾成災(zāi)，街巷狹窄、擁擠，一旦發(fā)生緊急情況，救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、消防等車輛無(wú)法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃還可能成為藏污納垢的場(chǎng)所，很多黑診所、黑作坊、傳銷、制假販假窩點(diǎn)和賣淫嫖娼窩點(diǎn)都可能集中在“城中村”?！俺侵写濉狈课葑赓U管理涉及公安、市政、工商、稅務(wù)、房管等部門，亟需得到法律的規(guī)制。
　　“城中村”房屋租賃的法律規(guī)制
　　將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門的共同任務(wù)，也是社會(huì)各界及租賃雙方的共同愿望。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面落實(shí)：
　　規(guī)范合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同是當(dāng)事人之間訂立的契約，租賃雙方的真實(shí)意思都應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。但雙方的權(quán)益要想得到法律保護(hù)，合同所規(guī)定內(nèi)容必須合法?，F(xiàn)有規(guī)范合同關(guān)系的法律主要有《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》，這兩部法已經(jīng)足以確定合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，除此之外還有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和原建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定及結(jié)合實(shí)際情況，在明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導(dǎo)價(jià)。對(duì)于“城中村”房屋租賃價(jià)格，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門可以根據(jù)實(shí)際情況依不同地理位置擬定政府指導(dǎo)價(jià)，這樣不僅可有效預(yù)防惡意競(jìng)爭(zhēng)也有利于對(duì)承租方的保護(hù)。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權(quán)證、未取得共有人同意的、權(quán)屬有爭(zhēng)議的、違法建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的等等，這些房屋出租會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。三、房屋租賃應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)然，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，未辦理登記備案手續(xù)的一般不影響合同的效力，因?yàn)榈怯泜浒钢黄鸸芾碜饔?。四、合同解除而引起的違約責(zé)任，有約定的依約定，沒(méi)有約定依法處理，充分體現(xiàn)私法自治原則。
　　采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)。“城中村”外來(lái)人口多、人員流動(dòng)大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)。“旅館式”管理模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對(duì)“城中村”的出租屋實(shí)行旅館化管理，核查客人身份，登記、上傳信息，對(duì)客人提供周到服務(wù)?！奥灭^式”管理模式是河南金水警方在全國(guó)的首創(chuàng)，他們把轄區(qū)的房屋出租與治安管理結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良好的社會(huì)效果?！奥灭^式”管理還包括對(duì)出租人進(jìn)行星級(jí)評(píng)定，根據(jù)出租人遵紀(jì)守法情況和履行治安責(zé)任情況，將出租屋分成不同等級(jí)并掛牌，星級(jí)高低直接影響出租房屋的入住率，這極大地調(diào)動(dòng)了村民的積極性，有利于擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模。
　　加強(qiáng)政府各部門合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門外，市政、工商、稅務(wù)、房管等政府各職能部門應(yīng)相互協(xié)作，使房屋租賃有章可循。一、加強(qiáng)“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善外在壞境。政府應(yīng)籌資對(duì)“城中村”的外在壞境進(jìn)行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二、工商、稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租屋的管理。房屋出租是商業(yè)行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)到工商管理部門登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，房屋出租獲得租金，根據(jù)《稅法》應(yīng)當(dāng)交納稅款。三、房產(chǎn)部門對(duì)出租屋的管理。我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，房屋租賃經(jīng)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。（作者分別為景德鎮(zhèn)陶瓷學(xué)院講師；江西省會(huì)科學(xué)院助理研究員、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)博士研究生）
　　
　　注釋
　?、傩g歡：“房租‘三級(jí)跳’白領(lǐng)‘蝸居’城中村”，《廣州日?qǐng)?bào)》，2010年7月30日。
　?、谀灸荆骸胺课葑赓U市場(chǎng)隱患多多亟待規(guī)范”，《鄭州晚報(bào)》，2006年12月14日。