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    對房地產(chǎn)項目開發(fā)中存在問題的探討

    2011-12-20 03:49:24劉振坤
    城市建設(shè)理論研究 2011年23期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目管理措施

    劉振坤

    摘要:房地產(chǎn)項目管理是按照客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律對房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)行有效地計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)的系統(tǒng)管理活動,其最終目標(biāo)是追求經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。下文本人指出目前開發(fā)項目管理存在的通病。針對項目管理中存在問題,提出了改善措施。供同行參考。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);項目管理;問題;措施

    一、引言

    房地產(chǎn)項目管理只有從項目建設(shè)的全過程著手,著眼全局、科學(xué)管理,才能將成本管理與控制落到實處,取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,并提升企業(yè)的市場競爭能力。在實踐中必須針對存在的問題采取有效的措施對治,才能真正做好房地產(chǎn)項目管理工作。

    二、我國房地產(chǎn)項目管理存在的問題

    1施工設(shè)計管理方面存在的問題

    現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設(shè)計階段的管理工作可以說是很少,甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認(rèn)為,方案、功能確定后交設(shè)計單位設(shè)計,具體事情那是設(shè)計院的事,房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設(shè)計的管理能力弱,加上多數(shù)設(shè)計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細(xì)部設(shè)計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制,而忽視設(shè)計階段的成本、質(zhì)量控制。

    1.1沒有具有詳細(xì)和明確要求的設(shè)計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙,在功能和要求還不確切的情況下,就要求設(shè)計院設(shè)計圖紙,這樣一來,必然造成設(shè)計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn),要求修改,不僅增加工程成本和施工難度,而且影響工期;

    1.2目前設(shè)計院設(shè)計出來的圖紙是否進(jìn)行投資控制,無法考證,行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理,尚無一種有效的辦法加以控制。

    2項目風(fēng)險管理薄弱

    房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險,一般有以下幾種:

    2.1政治風(fēng)險,即當(dāng)政治環(huán)境變化后,影響相關(guān)投資走向,所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。

    2.2環(huán)保風(fēng)險,即在房地產(chǎn)施工中,涉及到的噪音污染,廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響,所面臨的風(fēng)險。

    2.3金融風(fēng)險是房地產(chǎn)項目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險,一般是跨國或者金融風(fēng)暴,以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險。

    2.4市場風(fēng)險則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺,加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比,所帶來的風(fēng)險。

    2.5任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅持信譽(yù)第一,所以信用風(fēng)險是最為關(guān)注的風(fēng)險,他涉及到開發(fā)商和承包商,更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。

    2.6財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的,如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險,其必然會造成資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

    2.7經(jīng)營風(fēng)險,即由于管理方面的原因,對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉,開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會造成經(jīng)營風(fēng)險。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險規(guī)避的能力十分欠缺,通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證,工程造價過高。

    3項目成本管理問題

    無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段,到房地產(chǎn)施工以及竣工階段,每時每刻都涉及到工程造價,優(yōu)化項目成本管理,意義重大。在決策階段,一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策,導(dǎo)致工程投資增多,有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中,有的企業(yè)只是一味地追求造價,忽略了實際建設(shè)中的問題,導(dǎo)致在實際工程施工中,簽證變更量大,施工進(jìn)程無法保證,從而變相地增加的工程成本,影響房地產(chǎn)投資效益。

    三、房地產(chǎn)項目管理優(yōu)化措施

    1加強(qiáng)設(shè)計管理,做好品牌建設(shè)

    隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然,企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入,自我吹噓,而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上,再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個過程,它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體,逐步為市場所認(rèn)可,最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累,才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。一些大型集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌,已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作,在國內(nèi)很多大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路,具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時,為企業(yè)提供更多的資金積累,在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

    2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理

    風(fēng)險防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險,用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失,維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險防范的方式一般有以下幾種:

    2.1風(fēng)險回避,所謂風(fēng)險回避指的是在風(fēng)險超過投資方心中的底線時,必須采取放棄投資決策相關(guān)措施,這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。但是風(fēng)險回避必定是一種消極的方法,逼不得已的情況下,才能采用,因為采用風(fēng)險回避的手段,必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。

    2.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移,所謂風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范,將一種特定的風(fēng)險以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中,這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成,首先是簽訂合同,即以合同的方式,來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險,在簽訂合同后,無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險,都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險,即通過買保險的方式,將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險來轉(zhuǎn)移給保險公司,雖然這樣會增加部分成本,但是通過這種方式,最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中,遇到重大自然災(zāi)害,或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

    3全面完善項目成本管理

    3.1項目的成本管理是任何房地產(chǎn)開發(fā)投資方關(guān)注的重點。作為房地產(chǎn)工程,必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā),再控制設(shè)計中的造價,在施工中全面實行決策階段以及設(shè)計階段中的造價管理方式,按全壽命周期成本最低為原則,進(jìn)行工程項目成本的控制。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程管理,其包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段以及竣工經(jīng)營階段。在各個階段的成本控制中,必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項目成本,不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關(guān)內(nèi)容??v觀整個項目全過程,決策階段和施工階段是控制的重中之重。

    3.2在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段,必須把握成本的關(guān)鍵因素,從定性和定量量方面來控制造價成本。首先必須嚴(yán)格控制工程變更,因為每一次的工程變更都會嚴(yán)重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講,必須嚴(yán)格監(jiān)督建設(shè)單位,使其嚴(yán)格按圖紙施工,按程序辦事。對于建設(shè)單位提出的工程變更必須嚴(yán)格把握,詳細(xì)審查,對于不需要變更的內(nèi)容,堅決駁回,對于確實有利于加快工程進(jìn)程,而且工程中必須要變更的內(nèi)容,予以批示。然后是加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理,必須委派施工監(jiān)理,在施工現(xiàn)場進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。對于施工材料、施工方案以及施工進(jìn)度,層層把關(guān),對于不符合工程需求的材料予以清除,對于施工方案必須嚴(yán)格審核,提出有利于施工的相關(guān)措施,用以控制工程造價。尤其是施工進(jìn)度這一方面,必須加強(qiáng)監(jiān)管,使建設(shè)單位能如期完成施工相關(guān)內(nèi)容,若有拖延進(jìn)度的現(xiàn)象發(fā)生,必須做出相關(guān)處罰。

    3.3建立完整的質(zhì)量成本核算體系我國房地產(chǎn)企業(yè)大部分還沒有建立完整的質(zhì)量成本核算體系,質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的搜集就只能依靠原始的手工方式,且沒有統(tǒng)一的規(guī)范。完整的質(zhì)量成本核算體系將為質(zhì)量成本建立科目,并列出成本指標(biāo)明細(xì),在企業(yè)質(zhì)量成本測算時可以直接獲取質(zhì)量成本數(shù)據(jù)。從而在一定程度上保證了質(zhì)量成本數(shù)據(jù)的真實性和可靠性。

    3.4層次分析法的運(yùn)用質(zhì)量成本核算體系中可以使用層次分析法將質(zhì)量成本的每一分類指標(biāo)更加細(xì)化,并將這些明細(xì)指標(biāo)定位到每一個作業(yè)活動中,然后根據(jù)指標(biāo)的評價因素和評價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化分析、判斷,選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴桨?,并在實施過程中不斷反饋信息,對方案進(jìn)行修正和調(diào)整。這樣不但可以使質(zhì)量成本數(shù)據(jù)更加全面,而且提高了成本數(shù)據(jù)的可靠性和透明性。

    3.5建立房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量文化房地產(chǎn)項目成本管理與控制是一個不可分割、相互聯(lián)系的整體,應(yīng)貫穿于項目建設(shè)從開始到交付使用的全過程。只有把質(zhì)量管理提升到文化的高度,使企業(yè)的管理層和員工明白質(zhì)量是企業(yè)的生命線,不可忽視;只有將質(zhì)量深深根植在每個員工的心里,根植在企業(yè)文化深處,才能發(fā)揮質(zhì)量管理的最大效用提高企業(yè)整體質(zhì)量水平和競爭力。

    參考文獻(xiàn)

    [1]陽波,中國房地產(chǎn)項目階段劃分探討[J],重慶建筑大學(xué)學(xué)報,2007.

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    [3]楊東,房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制[J],建筑經(jīng)濟(jì),2006.08

    [4]胡舉,印唐軍.淺議房地產(chǎn)工程項目的動態(tài)成本控制[J].交通科技與經(jīng)濟(jì),2008.

    [5]張守健等,建筑工程施工項目管理〔M〕.哈爾濱:黑龍江科學(xué)出版社,2007.

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