芻議當(dāng)代房地產(chǎn)業(yè)中項(xiàng)目管理的研究與應(yīng)用

趙慶珊

摘要:隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)城市建設(shè)中的逐步增多，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，越來(lái)越多的企業(yè)正在加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用。本文主要介紹了當(dāng)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo),指出成本管理應(yīng)是全員管理且成本管理應(yīng)貫徹于項(xiàng)目的全壽命周期中,以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平,從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；目標(biāo)；成本管理；應(yīng)用

房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè),是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈包括前期策劃、分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記造證以及物業(yè)管理。

項(xiàng)目管理是指在一定的約束條件下,為達(dá)到項(xiàng)目目標(biāo)而對(duì)項(xiàng)目所實(shí)施的計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制的過(guò)程。項(xiàng)目管理的目的就是保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),項(xiàng)目管理的對(duì)象就是項(xiàng)目,由于項(xiàng)目具有單件性和一次性的特點(diǎn),要求項(xiàng)目管理具有針對(duì)性、系統(tǒng)性、程序性和科學(xué)性,只有用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理,才能保證項(xiàng)目的順利完成,多年的實(shí)踐證明“項(xiàng)目管理”對(duì)于項(xiàng)目的完成有著不可替代的作用?，F(xiàn)代項(xiàng)目管理與傳統(tǒng)項(xiàng)目管理方法不同,于1993年中國(guó)項(xiàng)目管理研究會(huì)匯集了國(guó)內(nèi)外數(shù)百名項(xiàng)目管理領(lǐng)域?qū)＜摇⒔淌跉v經(jīng)近十年潛心研發(fā)建設(shè)的中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系C—PMBOK正式投入運(yùn)行。標(biāo)志著中國(guó)項(xiàng)目管理的發(fā)展與國(guó)際接軌,對(duì)中國(guó)企業(yè)的管理創(chuàng)新具有直接而又深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。目前,我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正處于高速發(fā)展并以項(xiàng)目為主導(dǎo)的環(huán)境中,在這樣快速變化、資源有限的環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常走一些彎路、交一些學(xué)費(fèi)也是不足為怪的。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)需求和迎接各種挑戰(zhàn),那就是對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理變革—全面推行現(xiàn)代項(xiàng)目管理,這將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。

現(xiàn)代項(xiàng)目管理的內(nèi)容概括起來(lái)有九個(gè)方面模塊:項(xiàng)目范圍管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理、項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目人力資源管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目溝通管理、項(xiàng)目采購(gòu)及合同管理、項(xiàng)目綜合管理。從項(xiàng)目管理九大知識(shí)模塊中,我們選定項(xiàng)目成本管理來(lái)探討一下項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用。

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的,以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng),房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的多目標(biāo)體系中,其功能(質(zhì)量)目標(biāo)、進(jìn)度(工期)目標(biāo)和費(fèi)用(成本)目標(biāo)為三個(gè)基本目標(biāo)。它們之間互相聯(lián)系、互相影響,項(xiàng)目管理應(yīng)追求它們?nèi)咧g的優(yōu)化和平衡。

2成本管理應(yīng)是全員管理,責(zé)、權(quán)、利并舉

成本管理是實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo),利潤(rùn)最大化的主要手段之一。成本管理包括工程估價(jià)(估算、概算、預(yù)算)、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制(成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷)、工程款結(jié)算和審核。成本核算與成本預(yù)測(cè)、成本計(jì)劃、成本控制、成本分析和成本考核有機(jī)構(gòu)成成本組織體系。成本管理應(yīng)是全員管理,成本控制絕不單純是工程預(yù)算人員、財(cái)務(wù)人員的任務(wù),也不僅僅是財(cái)務(wù)部和項(xiàng)目部的事,而是全體工程參與者的共同任務(wù),它涉及到各個(gè)部門:工程部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃經(jīng)營(yíng)部、技術(shù)部等,成本控制要做到全員參與,樹(shù)立全員經(jīng)濟(jì)意識(shí),在公司內(nèi)部簽訂相應(yīng)的責(zé)任書(shū),理順內(nèi)部經(jīng)濟(jì)關(guān)系,做到各單位之間的連接、相互協(xié)作、相互制約、責(zé)任分工的目標(biāo),權(quán)力利益相配套,要建立明確有效成本控制制度,推行標(biāo)準(zhǔn)化管理,激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制并舉,做到獎(jiǎng)罰分明,責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。

3成本管理貫徹于項(xiàng)目的全壽命周期中

3.1注重項(xiàng)目前期的成本管理

要落實(shí)和加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的可行性研究工作,前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂,也是成本管理的龍頭,到設(shè)計(jì)階段,圖紙的設(shè)計(jì)直接影響著總成本的高低,因?yàn)榻ㄖδ苄缘淖兏鼘?dǎo)致直接成本的變化。

3.2抓緊抓實(shí)工程項(xiàng)目的具體實(shí)施階段

招投標(biāo)是有效實(shí)行項(xiàng)目管理和控制成本的核心,在設(shè)計(jì)完成后,在施工開(kāi)始前進(jìn)行工程項(xiàng)目招投標(biāo),這樣不僅可以引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制而且可以降低工程建設(shè)成本。在施工階段,因工程投入大量的現(xiàn)金,浪費(fèi)的可能性大,要加強(qiáng)施工階段的動(dòng)態(tài)管理,杜絕浪費(fèi)。

3.3抓住關(guān)鍵,加強(qiáng)審計(jì)階段的成本控制

在最后階段加強(qiáng)工程竣工審計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理和控制,審計(jì)具有針對(duì)性、效益性,做好了能達(dá)到事半功倍的效果。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下兩方面有效地應(yīng)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論與方法:

首先,房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)文化必須能夠接納這種新的思維方式,員工對(duì)自身工作的認(rèn)識(shí),應(yīng)該從“滿足部門的要求”轉(zhuǎn)向“滿足項(xiàng)目的要求”,“項(xiàng)目管理”的事實(shí)并不簡(jiǎn)單是一套管理系統(tǒng)的引入,也不僅僅是一套量身打造的管理信息軟件,而是一套全新管理思想的注入,一種嶄新企業(yè)文化的革命。這是一個(gè)不斷探索、不斷學(xué)習(xí)、不斷創(chuàng)新的過(guò)程。項(xiàng)目管理系統(tǒng)的實(shí)施需要全員上下尤其是決策層和管理層的支持。其次,房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式應(yīng)該改變傳統(tǒng)的“職能型”組織形式為“項(xiàng)目型”組織形式或者“矩陣型”組織形式。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的職能型組織是在設(shè)置財(cái)務(wù),工程技術(shù)、營(yíng)銷、策劃等部門基礎(chǔ)上,而工程技術(shù)部下屬的項(xiàng)目經(jīng)理僅對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)負(fù)責(zé)。這樣的組織形式導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)理容易忽視整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo),工作方式常常是面向本技術(shù)部門;跨部門溝通存在困難;除分管總經(jīng)理外沒(méi)有一個(gè)具體操作人員對(duì)項(xiàng)目負(fù)全責(zé)。而在“項(xiàng)目型”組織形式中,項(xiàng)目從公司組織結(jié)構(gòu)中分離出來(lái),作為獨(dú)立的單元,人員與資源按項(xiàng)目劃分,各項(xiàng)目經(jīng)理有很大的獨(dú)立性和權(quán)限。在這種組織中,每個(gè)項(xiàng)目就如同一個(gè)微型的公司運(yùn)作?！熬仃囆汀甭毮苄问綄?shí)際是前兩種組織結(jié)構(gòu)的結(jié)合,它將“職能型”組織形式的縱向優(yōu)勢(shì)和“項(xiàng)目型”組織形式的橫向優(yōu)勢(shì)有效地結(jié)合起來(lái),把集權(quán)與分權(quán)結(jié)合起來(lái),從而加強(qiáng)了各職能部門同各項(xiàng)目之間的協(xié)作關(guān)系。作為現(xiàn)代管理方式下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選用“項(xiàng)目型”組織形式或者“矩陣型”組織形式。一般來(lái)講,規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)宜選用“項(xiàng)目型”組織形式;規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)宜選用“矩陣型”組織形式。

項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目管理中起著極其關(guān)鍵的作用,是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵性角色。以往房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理可能在建筑領(lǐng)域是專家,但現(xiàn)代項(xiàng)目管理下的項(xiàng)目經(jīng)理卻要是管理通才。他不一定是技術(shù)內(nèi)行但要具有領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃、溝通、成本、質(zhì)量、采購(gòu)、合同、時(shí)間管理等方面的知識(shí)和能力。一個(gè)人不可能技術(shù)、管理樣樣精通。如何解決技術(shù)與管理的矛盾,合格的項(xiàng)目經(jīng)理是關(guān)系到項(xiàng)目管理系統(tǒng)成敗最關(guān)鍵的因素。

4結(jié)束語(yǔ)

由此看來(lái),在房地產(chǎn)業(yè)全面推行現(xiàn)代項(xiàng)目管理勢(shì)在必行,項(xiàng)目管理的有效性也顯現(xiàn)出來(lái),房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該盡快掌握應(yīng)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論,提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平,從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。