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    試論物業(yè)管理在社區(qū)管理中的重要作用

    2011-12-20 03:49:24王戰(zhàn)山
    城市建設(shè)理論研究 2011年23期
    關(guān)鍵詞:物業(yè)管理業(yè)主社區(qū)

    王戰(zhàn)山

    摘要:社區(qū)是社會的細(xì)胞,建設(shè)和諧社會,首先要設(shè)和諧社區(qū)。物業(yè)管理作為社區(qū)服務(wù)的一支重要量,在社區(qū)建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。但在具體的實(shí)踐中,如何把握社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系,如何實(shí)現(xiàn)兩者的良性互動,推動形成良好的社區(qū)建設(shè)物業(yè)管理秩序,從而形成溫馨和諧的家園氣氛,是一個(gè)需要我們進(jìn)行認(rèn)真思考和探索解決的問題。

    關(guān)鍵字:社區(qū)管理 物業(yè)管理

    一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念

    (一)社區(qū)管理的概念

    是指城市政府發(fā)揮宏觀層次上的調(diào)控和整合作用,構(gòu)建新型的管理主體多元化的社區(qū)組織結(jié)構(gòu),各結(jié)構(gòu)要素分工合作,共同努力,有目的地影響和規(guī)范社會建設(shè)和發(fā)展,從而實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)的基礎(chǔ)性社區(qū)管理過程。

    它既不用與政府行為管理,又不同于居民自治管理,而是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的管理形式。而就本質(zhì)而言,是一種具有自治性的社區(qū)管理活動。

    現(xiàn)代社區(qū)管理是指在社區(qū)黨組靈動和基層政府組織的領(lǐng)導(dǎo)下,社區(qū)居民與居民委員會在業(yè)主委員會、物業(yè)公司、社區(qū)中介住組織等組織的輔助下,為維護(hù)社區(qū)整體利益、推進(jìn)社區(qū)全方位發(fā)展,采取一定的方式,對社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。

    我國城市管理是“市—區(qū)—街道-社區(qū)”的四級管理模式,通常被稱為“兩級政府、三級管理、四級延伸”。社區(qū)管理的內(nèi)容,社區(qū)管理如同一個(gè)“小社會”的管理,具有很強(qiáng)的綜合性。它的管理內(nèi)容,不僅包括對整個(gè)社區(qū)建設(shè)與發(fā)展的規(guī)劃與組織,而且包括社區(qū)范圍內(nèi)具體事物的專項(xiàng)管理。

    (二)物業(yè)管理的概念

    物業(yè)管理是指業(yè)務(wù)委員會通過選聘物業(yè)管理公司,由業(yè)主委員會喝物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行裝修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

    二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

    (一)內(nèi)在聯(lián)系

    社區(qū)管理和物業(yè)管理不是截然對立的,兩者有相互依存、相互促進(jìn)的聯(lián)系。

    物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等工作,正是社區(qū)建設(shè)中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的只能范疇。

    物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用不可或缺。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中組織和參加開展形式多樣、將抗有益的社區(qū)文化活動,不僅有利于豐富居民的精神文化生活,而且有助于促進(jìn)鄰里和睦,增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。

    社區(qū)管理反過來影響物業(yè)管理的發(fā)展。社區(qū)建設(shè)的號,社區(qū)功能完善,居民素質(zhì)提高,各主體自覺履行職責(zé),這有助于物業(yè)管理制度的有效遵守和執(zhí)行,有助于業(yè)主自律機(jī)制的建立,有助于矛盾和糾紛的減少,物業(yè)管理自然事半功倍。另外,在流動人口管理、計(jì)劃生育、勞動就業(yè)等方面,雖不屬于物業(yè)管理服務(wù)的范圍,但在政府授權(quán)和有償服務(wù)的前提喜愛,物業(yè)管理公司協(xié)助政府有關(guān)部門完成輔助性工作,客觀上也推動了社區(qū)建設(shè)工作。由此可見,從根本上說,物業(yè)管理和社區(qū)管理的目標(biāo)都是一致的,都是以人為本,全面提高居民的居住質(zhì)量,營造社區(qū)穩(wěn)定、安全、舒適、健康的人居環(huán)境,促進(jìn)社會的和諧發(fā)展。

    (二)物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別

    參與管理的主體不同:社區(qū)管理的主體一般是由街道辦事處、派出所、居委會和居民、駐社區(qū)企事業(yè)單位等眾多主體參與的活動管理,在其中,街道辦事處作為基層人民政府的派出機(jī)構(gòu)發(fā)揮著直接的領(lǐng)導(dǎo)作用,居委會作為居民自治組織發(fā)揮著重要的協(xié)調(diào)作用,各主體之間主要是行政管理關(guān)系和居民自我管理關(guān)系;物業(yè)刮泥的實(shí)施主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主,以及前期物業(yè)管理階段的開發(fā)建設(shè)單位,各主體之間主要是經(jīng)濟(jì)方面的關(guān)系。

    管理的性質(zhì)不同:社區(qū)管理是城市管理的基礎(chǔ)性工作,政府行為在其中發(fā)揮著重要作用,帶有明顯的行政主導(dǎo)性;物業(yè)管理則是物業(yè)管理公司提供的有償管理服務(wù),具有明顯的市場性。

    管理的內(nèi)容不同:社區(qū)管理比較廣泛,是包括戶籍、治安、征兵、計(jì)劃生育、環(huán)境維護(hù)精神文明以及社會救助、退休、就業(yè)等內(nèi)容的綜合性管理工作:物業(yè)管理則是業(yè)主和物業(yè)管理公司按照合同約定,對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的專門化活動。

    三、物業(yè)管理在社區(qū)管理中的地位

    物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ);物業(yè)管理是社區(qū)管理的延伸;物業(yè)管理是城市管理的縮影;在小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)管理一般有:內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大都由物業(yè)管理公司承擔(dān)或者協(xié)助政府完成,還有許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂及愛心捐助等活動,這些活動正好填補(bǔ)了社區(qū)管理中對公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白,完善和發(fā)展了社區(qū)管理職能。

    物業(yè)管理的出現(xiàn)給人們的生活帶來了很多的便利,幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面,包括:住宅小區(qū)、高層辦公樓、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)等,給大家營造的是一個(gè)舒適、祥和的辦公、生活環(huán)境。可以說,物業(yè)管理的質(zhì)量是衡量社區(qū)管理水平的重要標(biāo)志。

    四、物業(yè)管理在現(xiàn)代化社區(qū)管理中的作用

    物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了社區(qū)管理體制;物業(yè)管理有利于長效管理;物業(yè)管理拉動了消費(fèi)需求

    物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上,由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式,從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理,并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力,不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系,轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制,也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切,轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù),強(qiáng)化了社區(qū)管理的其他功能;而業(yè)主則從被管理的對象,成為了管理的資源和主體,真正做到了“以人為本”。

    社區(qū)從“重建設(shè)、輕管理” 進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長效管理機(jī)制。物業(yè)管理公司為贏得了市場,將利用其專業(yè)能力,實(shí)行長效管理;對于業(yè)主,房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn),必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理,一旦達(dá)不到要求,就會重新選聘物業(yè)管理公司,從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長效管理的基本保證。

    近幾年乃至今后一段時(shí)期,住房問題仍然會是居民消費(fèi)的熱點(diǎn),一方面,良好的物業(yè)管理也是很好的品牌效應(yīng),很多業(yè)主在選擇物業(yè)時(shí)會講物業(yè)公司作為一個(gè)衡量的砝碼;另一方面,物業(yè)管理也會刺激到經(jīng)濟(jì)增長,擴(kuò)大消費(fèi),拉動經(jīng)濟(jì)增長有很大的作用,有數(shù)據(jù)顯示,在房屋使用的70年里,物業(yè)管理及裝修、房屋修繕、設(shè)施改造的長期消費(fèi)支出與購房支出的比例為1.3:1。由此可見,物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性,隨著社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來越多。

    五、結(jié)論

    綜上所述物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一,隨著行業(yè)的發(fā)展,其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒,以人為本,為業(yè)主解決各種困難,在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面,他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動,建立新型鄰里關(guān)系,營造互幫互助、誠實(shí)友愛的人文氛圍,與社區(qū)建設(shè)相得益彰,同時(shí),在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。

    參考文獻(xiàn):

    1.張學(xué)冬,《服務(wù)-物業(yè)管理的真諦》,【J】,2010.09

    2.陳少波,《物業(yè)管理現(xiàn)代化的可貴探索》,【M】,2010.02

    3.李舒瑜,《物業(yè)管理企業(yè)將變物業(yè)服務(wù)企業(yè)》,【J】,2009.08

    4.劉久英,《加強(qiáng)監(jiān)管與服務(wù),推動物業(yè)管理健康發(fā)展》,【J】,2009.12

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