試論經(jīng)濟適用房管理中的問題與對策

曲強 王紅英

摘要：經(jīng)濟適用房是隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展而出現(xiàn)的，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用房的供給、分配方式在目前存在一定的不足，本文針對該問題進行了分析并提出解決辦法。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟適用房，管理，分配

經(jīng)濟適用房是隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展而出現(xiàn)的，可以說是城市住房制度改革的產(chǎn)物。經(jīng)濟適用房是我國進行房改過程中，為適應(yīng)新的社會經(jīng)濟形勢，推出的由政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。與普通商品房相比經(jīng)濟適用房的價格比較便宜。近年來，住宅類房地產(chǎn)價格一路走高，平抑房價、使普通老百姓能夠居者有其屋，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點，人們越來越多的開始關(guān)注經(jīng)濟適用房這種帶有一定福利性質(zhì)的商品住房。而從1998年開始的經(jīng)濟適用房的供給、分配方式，目前看來存在較多的問題和爭論。 一、目前經(jīng)濟適用房的狀況 在我國，經(jīng)濟適用房的提出直至興建經(jīng)歷了一個相當(dāng)漫長的過程。早在1991年6月，國務(wù)院就在《關(guān)于積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出：“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題?！敝扉F基總理曾提出，要把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點，一個重要的舉措就是發(fā)展只售不租的經(jīng)濟適用房。一般說來，經(jīng)濟適用房價格比較便宜，中低收入者均能購買，這樣就能通過住宅拉動經(jīng)濟的增長。于是乎，全國各地如火如荼的通過土地劃撥、以政府建設(shè)的方式，大力開發(fā)興建經(jīng)濟適用房小區(qū)。雖然加大經(jīng)濟適用房建設(shè)是解決目前房地產(chǎn)價格偏高，普通居民居住條件難以改善的主要手段，但它不僅是個經(jīng)濟問題，更是社會問題和政治問題。

目前，我國經(jīng)濟適用住房政策的實施，雖取得了可喜的成績，但它只解決了一部分中低收入者的住房問題，離現(xiàn)實需求還有很大差距。究其原因是多方面的，僅從居民的承受力這個角度來看，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，我國許多城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房的價格與一般家庭年收入之比高達(dá)10倍甚至10倍以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世行測算的合理比例3-6倍。另據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所對北京、上海、重慶、武漢、廣州五市居民進行的一項調(diào)查顯示，有60%左右的人認(rèn)為，目前經(jīng)濟適用房的價格太高；有15.24%的人認(rèn)為可以考慮；認(rèn)為可以接受的僅占24.65%。

二、經(jīng)濟適用房發(fā)展中存在的問題及原因分析

近年來，住宅類房地產(chǎn)價格一路走高，平抑房價、使普通老百姓能夠居者有其屋，已經(jīng)成為社會關(guān)注的焦點，人們越來越多的開始關(guān)注經(jīng)濟適用房這種帶有一定福利性質(zhì)的商品住房。經(jīng)濟適用房作為住房保障體系的主要部分在解決城鎮(zhèn)中低收入住房、實現(xiàn)社會公平公正、調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格等方面起到了舉足輕重的作用。但在近十年的發(fā)展中也出現(xiàn)了許多不經(jīng)濟、不適用的現(xiàn)象。主要問題存在以下五方面：

一是經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求。經(jīng)濟適用房用地是由地方政府劃撥的，而土地收入是地方的主要收入，這有損地方政府的利益，因此地方政府建設(shè)的積極性大打折扣。

二是超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)問題嚴(yán)重。國家《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房應(yīng)以中小戶型為主，其面積規(guī)定為中套住房面積為80平方米，小套住房面積為60平方米。但是，就全國范圍來看，一些大中城市，經(jīng)濟適用住房建筑面積在二者之間的就很少，多數(shù)開發(fā)商將建筑面積建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。試問這是經(jīng)濟適用房嗎？

三是經(jīng)濟適用房分配管理不合理。

1、富人購房現(xiàn)象嚴(yán)重。經(jīng)濟適用房的目標(biāo)人群本是中低收入家庭住房困難戶，旨在解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房問題。然而，近年來全國各地富人購房現(xiàn)象越來越普遍。目前，在許多經(jīng)濟適用房小區(qū)卻有許多私家車，這很難讓人把這些人與經(jīng)濟適用房聯(lián)系到一起。

2、中低收入人群棄購現(xiàn)象普遍。在近幾年的經(jīng)濟適用房銷售中曾出現(xiàn)過這樣一種怪現(xiàn)象：一方面經(jīng)濟適用房供不應(yīng)求；另一方面老百姓在辛苦排隊搖號后卻最終放棄購買經(jīng)濟適用房。2005年成都經(jīng)濟適用房遭“冷遇”就是一個很好的例子。2005年3月成都市公開盤6000套經(jīng)濟適用房，而當(dāng)年僅僅售出2000套，空置率高達(dá)60%。就其主要原因來講在于經(jīng)濟適用房選址過于偏僻。

四是銷售環(huán)節(jié)運作不規(guī)范。為降低建設(shè)成本，國務(wù)院等有關(guān)部門對進入經(jīng)濟適用房的各項收費采取了一系列減免措施取消了各種無法律法規(guī)依據(jù)的攤派集資費。然而，政府相關(guān)部門卻并未執(zhí)行，依然收取各種費用，政府的優(yōu)惠政策并未落到實處。另外，開發(fā)商在售房過程中，也有重復(fù)收費現(xiàn)象。比如，以工本費、抵押登記費的形式收取，更有甚者收了費不干事。

五是物業(yè)管理水平偏低。物業(yè)管理無論是對商品房來說還是對經(jīng)濟適用房而言都是不可或缺的一部分。據(jù)調(diào)查業(yè)主對經(jīng)濟適用房小區(qū)的物業(yè)很不滿意，主要是因為物業(yè)公司提供的服務(wù)針對性不強，物業(yè)公司在管理過程中只注重企業(yè)本身的利益，脫離業(yè)主的實際需求，盲目地推出一些投入小、產(chǎn)出高的服務(wù)。

三、完善經(jīng)濟適用房建設(shè)使用問題的對策

經(jīng)濟適用房的建設(shè)目標(biāo)不是單純地解決貧困人口的“安身”問題，而應(yīng)該是具有更為深刻的社會目標(biāo)。一方面應(yīng)當(dāng)通過經(jīng)濟適用房的建設(shè)來解決中低收入人群的住房，提高他們的生活質(zhì)量，使其擺脫貧困；另一方面經(jīng)濟適用房有助于防止社會排斥，促進社會融合構(gòu)建和諧世界。針對全國各地存在不同現(xiàn)象、不同程度的問題，應(yīng)從以下幾個方面加強經(jīng)濟適用房的管理。

一是優(yōu)化經(jīng)濟適用房的選址。我國目前存量市場發(fā)展空間很寬廣，即二手房市場和老舊公寓有待挖掘。二手房、老舊公寓就其周邊環(huán)境、交通、醫(yī)療、學(xué)校等配套設(shè)施來講是相當(dāng)成熟的。如果將這部分房屋改建為經(jīng)濟適用房，相信百姓都會搶購何來不愿購買之說了。此外，這樣做還有兩個好處：一是解決了經(jīng)濟適用房建設(shè)中的選址問題；二是增加了經(jīng)濟適用房的供給量，降低了建設(shè)成本。

二是嚴(yán)格控制戶型面積。雖然政府對經(jīng)濟適用房的建設(shè)給予了一定的優(yōu)惠政策，但是開發(fā)商為獲取高額利潤都將建筑面積擴大了許多。經(jīng)濟適用房的建設(shè)規(guī)模應(yīng)由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤蠗l件家庭的需要和實際供應(yīng)能力來確定。目前，我國已經(jīng)明確規(guī)定了經(jīng)濟適用房的控制面積，那么對于不符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、戶型面積過大的經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，規(guī)劃部門首先應(yīng)不予審批，針對那種已經(jīng)建成或是銷售的戶型超標(biāo)的經(jīng)濟適用房，仍要進一步加強監(jiān)管。

三是明確購房者標(biāo)準(zhǔn)和資格審查機制。目前，我國對經(jīng)濟適用房保障對象的界定為中低收入人群，試問何謂中低收入？這個概念過于廣泛了。并且目前個人資金管理、信用管理等相關(guān)條件還不配套，要調(diào)查清楚一個人的家庭收入并非易事。因此，在制定經(jīng)濟適用房制度時首先應(yīng)以國家法定的形式規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，再由地方政府根據(jù)本地的收入情況擬定適合本地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。在這個方面政府應(yīng)該將考核標(biāo)準(zhǔn)定量化、合理化。

四是建立合理的定價機制。為有效地控制經(jīng)濟適用房的價格，各地政府應(yīng)當(dāng)全面參與經(jīng)濟適用房成本的核算和定價過程中，必要時可以用市場手段來降低成本。政府部門還可以成立專門的定價小組，經(jīng)過對省內(nèi)外各區(qū)域經(jīng)濟適用房價格的調(diào)查來定價。當(dāng)然最關(guān)鍵的在于要結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r，當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r格就是一個很好的參考對象。

經(jīng)濟適用住房建設(shè)是一項長期工作，即使是經(jīng)濟發(fā)達(dá)國家，仍存在建設(shè)經(jīng)濟適用住房的問題。我國是發(fā)展中國家，人口眾多，貧困人數(shù)也多，房源非常短缺，因而經(jīng)濟適用房的建設(shè)則顯得至關(guān)重要。在過去十年的經(jīng)濟適用房建設(shè)中確實突顯出了不少的問題，然而經(jīng)濟適用房是一項長期的政策，關(guān)系到千家萬戶的福利，因而全國各地方政府都應(yīng)高度關(guān)注，以市場為導(dǎo)向，以有效需求為基礎(chǔ)，合理確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模和建造標(biāo)準(zhǔn)。使得“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”將在不遠(yuǎn)的將來實現(xiàn)。