推行住房保障法勢在必行

□ 李拉

（天津金融資產(chǎn)交易所，300202）

推行住房保障法勢在必行

□ 李拉

（天津金融資產(chǎn)交易所，300202）

高房價不僅觸及每一個城市居民的根本利益，也成了國家金融安全的隱患、中國城市化進(jìn)程及經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的最大障礙。因此應(yīng)加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度，以法律形式保障公民的住房權(quán)和基本住房需求。

近幾年房價過快上漲已成為民眾生活中“不可承受之重”，房價問題已演變成一個不容忽視的社會問題甚至政治問題。雖然，“十二五”規(guī)劃強調(diào)要加快保障性住房建設(shè)，但由于保障性住房發(fā)放上的不透明環(huán)節(jié)并缺乏法律的相應(yīng)管理，致使連連出現(xiàn)弄虛作假的腐敗現(xiàn)象。目前，保障性住房建設(shè)既沒有達(dá)到惠及民眾也沒有達(dá)到預(yù)期抑制高房價的效果。所以，亟需《住房保障法》出臺以完善住房保障制度，規(guī)范保障性住房建設(shè)與供給。

1 調(diào)控中的中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀

基于中國2009年以來房價的急劇上漲，為防止過度投機給房地產(chǎn)市場、廣大民眾乃至中國經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重危害，中央政府于2010年施行了緊縮的房地產(chǎn)政策。然而，調(diào)控并沒有讓老百姓覺得高房價問題得到切實緩解，甚至一些城市的房價依然逆勢上揚，虛高的房價仍是民眾生活中“不可承受之重”。

1.1 中國樓市現(xiàn)狀

二次調(diào)控兩月后，以環(huán)北京地區(qū)為代表的很多地區(qū)，近期出現(xiàn)不同程度的房價上漲。燕郊某樓盤2010年11月10日還是7800元/平方米，時隔一月已漲至9000元以上。這是燕郊?xì)v史上的最高點。11月，北京23個在售樓盤漲價，漲幅最高為32.65%。

2010年11月29日至12月5日，上海市商品住宅成交均價達(dá)23489元/平方米，環(huán)比前周上漲2%。這已是上海全市均價連續(xù)三周高于2.3萬元/平方米。值得注意的是，二次調(diào)控截至12月5日的十周時間里，其中竟有六周均價高于2.3萬元/平方米。

同時，深圳、天津、?？?、昆明、蘭州等城市房價，近期也露出上漲苗頭。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周，深圳、天津分別上漲12.93%、7.81%。其他城市中，海口、昆明、蘭州等城市成交價環(huán)比漲幅在10%~40%之間。

不僅如此，二手房價格也出現(xiàn)上漲。北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京二手房從去年10月份的18790元/平米上漲到12月的19120元/平米，上漲幅度為1.2%。并且，全款購房者比例達(dá)55.3%，異地在京購房者比例也達(dá)55%，這些購房主力成為支撐房價的主體。

另外，政策方面，“限購令”在各城市的執(zhí)行程度各不相同，天津“限購令”不僅不計個人之前所購房屋數(shù)量，限購的實行范圍也僅是市內(nèi)6區(qū)；而廈門、福州及海口等已規(guī)定了“限購令”期限到今年年底。這令不少人擔(dān)心，限購令一旦解除，被壓抑的需求就會如決堤一般暴發(fā)。還有，人民幣匯率上升，特別是美國剛剛宣布的QE2，這些都導(dǎo)致更多熱錢流入中國，房地產(chǎn)是主要投資項目，降價幾率很低。未來房地產(chǎn)升值預(yù)期壓力將會更大。

1.2 央企圈地現(xiàn)象依舊存在

距離2010年3月18日國資委發(fā)出的“78家央企清退令”已過去9個月。在這并不算短的日子里，僅有中遠(yuǎn)集團(tuán)、中國航天、中石化、中石油等7家央企掛牌轉(zhuǎn)讓其不足20家地產(chǎn)子公司的股權(quán)，其余71家央企的超過200家地產(chǎn)公司至今仍未退出。

然而正值房地產(chǎn)政策趨緊，市場成交量低迷之際，央企再次出手拿地。2010年8月4日下午，上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心，中國遠(yuǎn)洋旗下北京遠(yuǎn)乾置業(yè)有限公司將競拍地塊——寶山羅店新鎮(zhèn)F1-4地塊和羅店新鎮(zhèn)F1-6地塊兩居住用地全數(shù)收入囊中。羅店新鎮(zhèn)F1地塊兩幅均為低容積率宅地。其中，掛牌001號的羅店新鎮(zhèn)F1-4地塊，出讓面積43325.5平方米，容積率0.6，起始競拍價4.2億。北京遠(yuǎn)乾置業(yè)有限公司以5.225億元的一口價拍得，樓板價約為2.01萬/平方米。其同時競得107824.9平方米的羅店新鎮(zhèn)F1-6地塊，價格為13.77億元，折合樓板價2.12萬元/平方米。

11月25日，廣州一個罕見的巨無霸地塊——廣鐵南站宅地公開拍賣，掛牌底價高達(dá)48億元，折合樓面價9627元/平方米。廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司聯(lián)合珠光集團(tuán)，擊敗萬科城建聯(lián)合體、保利、中海等地產(chǎn)大鱷，以86億元的高價拍得，樓面地價高達(dá)1.7萬元/平方米，趕超去年廣州宅地地王，成為廣州今年單價與總價的雙料地王。

面對著“央企圈地”現(xiàn)象叢生，甚至是愈演愈烈，關(guān)于不以地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出樓市的消息如同石沉大海，舉步維艱。

2 保障性住房建設(shè)對抑制高房價的重要性

2.1 興建保障性住房可分流商品房市場需求從而抑制高房價

政府在未來3年計劃在全國投資9000億元興建保障性住房，此計劃可加重中低收入群體的觀望心態(tài)。那些本該進(jìn)入商品房市場的群體，受9000億保障房建設(shè)政策的影響改變預(yù)期而轉(zhuǎn)向保障房市場。這樣將分流商品房的市場需求，從而大大影響供求關(guān)系預(yù)期，在一定程度上加大對商品房市場持觀望態(tài)勢的民眾比重，甚至是暫時性棄購，繼而抑制商品房價格上漲。

2.2 興建保障性住房將改變供應(yīng)格局從而抑制高房價

如果9000億保障房建設(shè)計劃實現(xiàn)的話，中國房地產(chǎn)的格局將會發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)開發(fā)商的生存模式也會因此而發(fā)生質(zhì)變。前些年房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)模式、生存模式是普通住宅，而夾心層只能頂著壓力與超高的生活成本去購買商品房或是價格不菲的二手房。而在未來的格局中，普通住宅將被大量保障性住房取代。據(jù)有關(guān)測算，9000億資金投入并在未來形成保障性住房，將至少可能分流出30%的商品房市場需求。中國的房價泡沫也會因此被一定程度的打壓有較大幅度的下跌。

3 目前保障性住房建設(shè)存在的缺陷

3.1 政策執(zhí)行方面存在不足

3.1.1 地方政府執(zhí)行力度欠缺。盡管近些年在中央政府的一再督促下，地方政府興建保障性住房的積極性有所提高，但與中央政策的要求相比，仍存在較大差距。例如，《廉租住房保障資金管理辦法》明確規(guī)定：地方政府應(yīng)從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金。然而，該政策在執(zhí)行過程中卻大打折扣，很多城市并沒有按照規(guī)定將土地出讓凈收益實際用于保障性住房建設(shè)。

3.1.2.保障性住房面積超標(biāo)且分配不合理。保障性住房政策對保障性住房的性質(zhì)、發(fā)放對象、戶型、面積等都有明確的規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房要嚴(yán)格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右”。但事實上，一些經(jīng)濟(jì)適用房的面積卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國家政策規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用房的“不經(jīng)濟(jì)”嚴(yán)重弱化了其社會保障作用。并且，保障性住房的受惠群體本應(yīng)是低收入人群，然而媒體卻屢屢曝出經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)下停放名車的現(xiàn)象。

3.2 監(jiān)管方面存在不足

3.2.1 保障性住房的監(jiān)督力度不強。保障性住房作為保障公共權(quán)益的重要惠民工程，在執(zhí)行過程中理應(yīng)受到政府部門、大眾與社會輿論等多種渠道的嚴(yán)格監(jiān)督，但事實上目前的監(jiān)督力度還遠(yuǎn)不夠，比如說發(fā)放上的弄虛作假，2009年時的武漢“六連號”事件就是一個典型的例子。

3.2.2 保障性住房的監(jiān)督依據(jù)不足且處罰力度不夠。在我國的保障房政策設(shè)計中，監(jiān)督制度和措施尚不健全，缺乏相應(yīng)的法律依循，使得監(jiān)督起來困難重重。而且，對于弄虛作假等腐敗行為的處罰力度明顯不夠。

3.2.3 保障性住房在管理上不到位。在保障性住房政策的執(zhí)行過程中，常常會出現(xiàn)一方面是房源不足，許多中低收入家庭不能享受保障政策，而另一方面卻是大量的保障性住房違規(guī)出租，凸顯管理缺陷。且廉租房的退出機制也不完善，有些人收入提高了，卻依然長期居住廉租房或領(lǐng)取廉租房補貼。

4 推行住房保障法勢在必行

2010年 11月10日，《住房保障法》草案由國務(wù)院法制辦在中央各部委和地方政府等小范圍內(nèi)征求意見，而后進(jìn)入國務(wù)院常務(wù)會議，最終遞交到全國人大。倘若有了法律保障，很多相關(guān)方面的要求就明確了，也將會有利于保障性住房的推進(jìn)，并且使問責(zé)制得以真正實施。

4.1 推行住房保障法不是權(quán)宜之計而是勢在必行

從經(jīng)濟(jì)適用房租用政策到新出臺的廉租房政策，中國當(dāng)前的住房保障制度之所以顯得模糊不定，關(guān)鍵是沒有將建立住房保障制度提高到立法的高度。

在當(dāng)今社會與住宅市場中，倘若住房保障法能夠出臺，并且得到切實有效的貫徹實施，那么我國低收入群體的居住問題便可得到保障，也可減緩貧富差距日益拉大的趨勢，繼而保障我國社會和諧和國家長治久安。

4.2 保障低收入群體的居住權(quán)利政府責(zé)無旁貸

國際上，類似于住房保障法的立法或政策普遍存在。其性質(zhì)也大致相同，即政府負(fù)有讓本國的每一個國民都有適當(dāng)住房的責(zé)任與義務(wù)。

在美國，早在1949年美國國會就通過了《全國可承受住宅法》，該法明確提出“讓每一個美國家庭應(yīng)該能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面住宅”。在各個不同的歷史時期，美國政府又相應(yīng)出臺了一系列針對低收入者的住宅傾斜政策。不至于令低收入群體與中高收入階層的差距拉得過大。并且住宅補助在許多法案或計劃中涉及，迄今影響最大、最有名的是1974年8月“住宅與社區(qū)發(fā)展”法案第8條款租金資助計劃，其核心內(nèi)容是任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%。

4.3 使問責(zé)制得以真正實施

以往中央在調(diào)控房地產(chǎn)價格時也曾采取過較嚴(yán)厲的措施，諸如對完不成保障房建設(shè)任務(wù)的地方政府實行問責(zé)制，然而到了真要問責(zé)時，卻由于缺乏強有力的住房保障法作為依據(jù)，最終使問責(zé)不了了之。一旦頒布并實施了住房保障法，與之相關(guān)的問責(zé)制才能真正強有力地實施。

在現(xiàn)階段中國，住房保障法不應(yīng)再是一種理想主義構(gòu)想。首先，改革開放后，我國國力財力已經(jīng)大為增強；其次，我國現(xiàn)在已位居世界第三大奢侈品消費大國；在此情況下，如若還有人認(rèn)為，在中國住房保障法只是一種理想主義的空想，那無疑是對我國社會整體良知的嘲諷。

住宅保障法最主要規(guī)范的其實是政府的責(zé)任、義務(wù)與執(zhí)行力，我國的各級政府都應(yīng)該有責(zé)任和義務(wù)，讓自己的每一位國民都享有與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>