開發(fā)商還能撐多久

周璇 呂凌寒

2011年的樓市，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性。然而，開發(fā)商的銷售慘淡還不是這一季的結(jié)尾，上?！巴朔咳恕本统蔀榱藰鞘械闹鹘?。

樓市拐點似乎就在眼前。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續(xù)四個月停漲，即將公布的10月份銷售量和售價預(yù)料也將持續(xù)萎縮。

不少業(yè)內(nèi)人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點的影子。但和那次短暫的調(diào)整期不同，如今在限購、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)這一回真的需要重新定位了。

買方市場到了？

近幾年來積極提價的開發(fā)商，終于碰到了業(yè)主們的報復(fù)性反彈。

10月26日，位于上海浦東的“中?！び拔醢丁鄙唐贩宽椖?，開發(fā)商中海地產(chǎn)的大幅降價促銷卻招來了老業(yè)主的圍攻。26日，該樓盤的售價從開盤時的每平方米2.2萬元陡然降至“團(tuán)購價”1.6萬元，約200名財產(chǎn)巨額縮水的已購房的老業(yè)主相約聚集在售樓中心，齊聲高喊“退房”口號，并拉起條幅抗議開發(fā)商的降價行為。

此前的近兩個月，上海、北京等大城市還發(fā)生了若干起規(guī)模不一的“退房”抗議。

在北京南五環(huán)外的房山長陽鎮(zhèn)，“首開·熙悅山”今年6月開盤時的均價為14500元。9月以來，該項目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價房的形式推出市場，均價降至13000元。自覺虧錢的業(yè)主便從9月起開始，向開發(fā)商發(fā)起網(wǎng)上和面對面的抗議。

在經(jīng)過反復(fù)抗議之后，首開集團(tuán)同意對業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)金補償或是等價車位的補償。截至目前，賠償仍在進(jìn)行中。

一些分析人士認(rèn)為，隨著房價的進(jìn)一步松動，開發(fā)商的促銷還可能引發(fā)房產(chǎn)持有者更大規(guī)模的反彈。而購房者人越來越高的降價預(yù)期，也將為整個樓市帶來更大的博弈力量。買方市場的到來，并非不可能。

工銀國際分析師羅佳明對《中國新聞周刊》分析，本輪“退房潮”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的減價，才剛剛開始，“短期內(nèi)中央應(yīng)不會放松政策調(diào)控，減價才剛開始。上海當(dāng)前的降價潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端，相信明年第一季是最壞時期?！绷_佳明表示。

《中國新聞周刊》在北京大興、亦莊等地區(qū)的樓盤采訪時看到，購房者持幣觀望的心態(tài)濃厚，多數(shù)人期待房價進(jìn)一步下行。

而開發(fā)商表現(xiàn)出的業(yè)績，也似乎佐證了這一點。

今年的銷售季時間已過去四分之三，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷售任務(wù)的四分之三。從存量房的指標(biāo)來看，房企三季度存貨達(dá)5314億元，是6月末2195億元的2.4倍。

房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科今年的三季報顯示，萬科在主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，但銷售卻進(jìn)一步放緩。由于對未來樓市的預(yù)測相對謹(jǐn)慎，萬科表示，自己已將不少未能售出的銷售資源留到未來兩至三年的市場。

10月25日，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在一場投資者電話會議上表示，“國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向”。肖莉還認(rèn)為，“未來幾個月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價格會進(jìn)一步下降?！?/p>

話音剛落，萬科北京公司旗下的金隅萬科城疆域11月推出的三期新房源，均價14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元左右。

開發(fā)商要倒？

開發(fā)商降價的主要壓力，來自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力。

從上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的三季報可以看出，今年多數(shù)開發(fā)商的未售出存量房激增，經(jīng)營性現(xiàn)金流進(jìn)一步惡化，資金鏈深度承壓。截至10月末，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負(fù)債同比增加。

由于資金面堪憂，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走進(jìn)“賣身”行列。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也處在進(jìn)行時。

在北京、上海、天津和重慶4大產(chǎn)權(quán)交易所，今年掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)井噴，總數(shù)超過了600宗。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達(dá)90余起，超過去年全年的并購數(shù)量。

近期，總部位于杭州的開發(fā)商綠城集團(tuán)面臨“倒掉”的傳聞也在市場上激起強烈反響。這家由董事長兼總裁宋衛(wèi)平在1994年以15萬元借款起家、不斷通過融資擴張的房地產(chǎn)集團(tuán)，正在經(jīng)歷成立近17年來最大的一次資金危機。

2011年上半年，綠城公司現(xiàn)金及銀行存款從2010年年底的近150億驟降至97.46億，而資金負(fù)債率則從去年的132%，大幅上升至160%以上。

負(fù)債率上升的同時，綠城的銷售業(yè)績卻在下滑。截至8月底，綠城銷售金額也只有248億元，仍未完成其年度550億銷售目標(biāo)的一半。因為綠城始終在高昂的融資成本之下運作，其房地產(chǎn)項目的利潤一直徘徊在2%上下。如果今年綠城的銷售額達(dá)不到480億元，那么將面臨著被債務(wù)拖累的深度危險。

為解決資金困難，綠城開始求助于同為浙江的其他開發(fā)商。采用的方式是以企業(yè)互相擔(dān)保的方式獲得銀行貸款。9月15日，浙江房地產(chǎn)企業(yè)新湖中寶發(fā)布公告稱，其將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系，互為對方貸款提供信用保證。

資金壓力稍微緩解的宋衛(wèi)平，也及時地在公開場合呼喊：“我相信，綠城不會死在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的前面?！敝徊贿^，這一輪由樓市的低迷直接引發(fā)到開發(fā)商身上的資金壓力，不會都像綠城這么輕易化解。

“本輪調(diào)控不會像2008年一樣，而是長期的?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一場地產(chǎn)金融論壇上說。他強調(diào)，這次調(diào)控對開發(fā)商來說，是“嚴(yán)峻的考驗”。

分析人士指出，如果限購不放開，房源長期難以獲得銷售業(yè)績，無疑會對綠城這樣的開發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力。而綠城現(xiàn)在所反映出來的問題，是開發(fā)商的典型代表。開發(fā)商現(xiàn)在再次面臨是要降價求生存，靠融資求發(fā)展。

根據(jù)國際評級機構(gòu)穆迪評級對在香港上市的29家中國房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查，開發(fā)商持有大量現(xiàn)金。截至今年6月，國內(nèi)開發(fā)商的總現(xiàn)金達(dá)1910億元。其中，23家擁有足夠的現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來12個月內(nèi)的局面。這些現(xiàn)金既包括利息，也有土地金等。

穆迪還稱，國內(nèi)現(xiàn)金流狀況最好的是龍湖地產(chǎn)，擁有現(xiàn)金人民幣126.26億元。不過，即便是資金面最好的龍湖地產(chǎn)，現(xiàn)在也加快了降價促銷。

其他大型房地產(chǎn)企業(yè)則在促進(jìn)銷售的同時，加快融資步伐。近期，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬元。10月，萬科為名下子公司進(jìn)行三次擔(dān)保融資約12億元，超過三季度的擔(dān)保融資總額。

根據(jù)高華證券對127 家上市房企財務(wù)狀況的分析，國內(nèi)房企在2012年上半年面臨的再融資需求更高。未來12個月主要城市房價將由目前水平下降15%至20%，或由2010 年峰值下降約25%。

限購要松？

不過，就在房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈問題奔走的同時，樓市的低迷再一次激起了對于政府“托市”甚至“救市”的傳聞。近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新暗含“限購”終將取消的發(fā)言，激起了熱議。

“一旦全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市?！?0月27日的人大常委會聯(lián)組會議上，姜偉新此話一出，關(guān)于“政府即將取消限購”等各種版本的解讀，就占據(jù)了許多媒體的頭版位置。

但是對政府放松限購的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士基本上持否定態(tài)度。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在評論限購是否取消時堅持認(rèn)為，取代限購的政策應(yīng)該是能夠抑制投資投機的其他市場手段，例如印花稅、房產(chǎn)稅等，“再有一系列配套政策的話，我們才可以取消限購”，“而如果在這個時候放出要取消限購的信號，很有可能會打擊人民對調(diào)控政策的信心”。

財經(jīng)評論員葉檀也強調(diào)，姜偉新部長的講話內(nèi)容里，在提到取消限購令之前有一個前提：全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，和銀行、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺。她認(rèn)為，這個平臺就是包括銀行房貸政策、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的市場手段。

“如果老百姓了解到了完整的信息，就不會出現(xiàn)不必要的擔(dān)心，而公眾所憂慮的房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)，目前不可能出現(xiàn)?！比~檀表示。

而就在10月末，財政部也公開表示，將在重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點工作進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的實施。

“隱形的手”仍會制約房地產(chǎn)市場，而政府、購房者和開發(fā)商的博弈，預(yù)料將持續(xù)到2012年。