房改二十年讀《朱基講話實錄》

文/于霄 華東政法大學

文/于霄 華東政法大學

上世紀90年代的住房制度改革無疑是成功的，我們現(xiàn)在的住房條件得到了很大的改善。反思這次改革，我們可以看到，作為改革領導者之一的朱基將改革方案建立在了深刻分析現(xiàn)實問題的堅實基礎上。

著/朱镕基

出版/人民出版社

朱镕基（1928.10～），男，漢族。湖南長沙人。清華大學電機系電機制造專業(yè)畢業(yè)，大學文化，高級工程師。曾任中華人民共和國國務院總理。為中共第十三屆中央候補委員，第十四屆、十五屆中央委員、中央政治局委員、常委。

中國房產(chǎn)經(jīng)濟走到今天，已經(jīng)是一個數(shù)千億資本的龐然大物，而普通的人們，關心的更多的是有沒有房，和有幾套房的問題。但就在20年前，事情還完全不是這樣。那時房地產(chǎn)市場還沒有完全形成，人們住房的問題主要依靠公房來解決。而公房并不在市場上交易，大都由單位分配，房租很低，可以說是工作福利的一種。

舊的制度存在重大問題。首先，市場主體缺乏住房建設的經(jīng)濟動力，建設主要依靠政府和工作單位，而政府卻沒有資金。其次，雖然當時人們都有住房，但住房條件很差，80年代末，上海市的人均住房面積才剛到四平方米。另外，因為房租低，房屋的修繕和維護也很是問題。于是，1990年，上海在參考了其他幾個省經(jīng)驗的基礎上開始了住房制度改革。

這次住房改革是由時任上海市市委書記的朱镕基主持的，改革的經(jīng)驗也由他從上海推向了全國。上世紀90年代初的住房制度改革主要包括了兩個方面，一是公積金制度的建立，一是安居工程。

公積金制度的目標是住房商品化。但這個現(xiàn)在看來理所應當?shù)摹白》可唐坊?，實現(xiàn)起來并不容易，要達成這個目標，首先要解決兩個問題。第一，改革時，中國住房的價格相對收入水平來說根本不成比例。朱镕基在講話中說，北京的房子，三環(huán)路以外的，一平方米也要賣到6000元（而1990年北京市的人均年收入才1800元左右），這簡直是敲竹杠。再加上當時的低房租，沒有人會去購買住房。為了住房商品化，當時有些地方實行過低價公房，每平方米只賣150元。朱镕基對此評論說：“國家的房子有多少？夠不夠賣？真夠賣，國有資產(chǎn)流失了，還可以說讓群眾得到了好處；若不夠賣，一部分人買到了低價公房，那另一部分群眾怎么辦？會發(fā)生矛盾，要鬧事的……每平方米150元就把房子賣掉了，以為討好了群眾，實際上制造了群眾之間的矛盾。此路不通！”所以，要實現(xiàn)住房商品化，首要問題就是降低住房造價，讓一般人能夠買得起。第二，改革時，中國政府雖然有一定財政能力，但相對于提高全民的住房水平來說，還是杯水車薪。要想實現(xiàn)商品化，還要解決建設資金的問題。朱镕基在講話中指出，全部蓋房子的錢都讓銀行來拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的實踐證明，建房資金還得由國家、企業(yè)、個人共同分擔。只有在機關和企事業(yè)單位職工中普遍建立起住房公積金制度，才能夠提供穩(wěn)定的、低成本的建房資金。

所以，朱镕基根據(jù)改革實踐經(jīng)驗認為，解決降低工程造價和建設資金來源兩個問題，公積金制度的建立是根本方法。朱镕基將公積金制度概括為“房委會決策、公積金中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督”四個方面?！暗谝唬e金要由住房委員會統(tǒng)一領導、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一使用。第二，公積金要在住房委員會下設立的公積金管理中心進行具體運作。住房委員會是決策機構，確定公積金的使用對象和政策等，執(zhí)行機構是管理中心。但公積金絕對不能直接交給住房委員會和管理中心，否則就很容易產(chǎn)生腐敗。第三，公積金要在銀行設立專戶存儲。絕對不允許挪用公積金，公積金只能用于建房、買房和大修住房。第四，財政部門要進行監(jiān)督，當然也包括審計。住房委員會在沒有財政部門人員參加的情況下，是不能就公積金使用問題作出決定的，這就保證了財政部門的監(jiān)督?！敝扉F基認為，這四點是公積金制度，也是房改的中心環(huán)節(jié)，關系到整個房改工作的成敗。

在具體制度方面，為了進一步降低建設成本，朱镕基認為銀行專戶應當采用“低進低出”的政策。這個政策也就是，銀行專戶內(nèi)的資金由公積金管理中心運作，銀行只收手續(xù)費，標準不超過0.5%。這個可以保證，公積金貸款建房或買房的利率也降低下來。當時正常建設貸款的年利率至少是14%～15%，而公積金貸款的年利率是7.2%。這樣建設成本控制下來，購買住房的壓力也就減輕了。

公積金制度在上海實施四年后，取得了一定成績。朱镕基講話中引用數(shù)據(jù)：“我在上海時，每年蓋的房子只有400多萬平方米，現(xiàn)在一年蓋900萬平方米。當時上海群眾的住房非常困難，現(xiàn)在搞活了，形成了良性循環(huán)，而市政府沒有拿很多錢。1995年，上海市人均住房面積已經(jīng)達到了7.8平方米?！?/p>

上世紀90年代的住房制度改革還有一個方面是安居工程。安居工程不是解決住房問題的主要措施。它是一種應急的辦法，是在住房公積金制度還沒有普遍推行起來，而且繳交標準很低的情況下，銀行安排一部分錢來蓋房子，賣給居民，尤其是住房困難戶。

朱镕基將安居工程歸納為三條主要政策。第一，土地使用權由政府采取劃撥方式提供。第二，市政配套費減免。各級政府、城市建設部門為“安居工程”提供政策支持，包括減免稅費、減收配套設施費用。第三，房地產(chǎn)公司合理負擔。城市政府要統(tǒng)一管理，經(jīng)營性房地產(chǎn)公司都要承擔一定比例的“安居工程”建設任務，以經(jīng)營其他業(yè)務的彌補建造“安居工程”可能出現(xiàn)的虧損。

上世紀90年代的住房制度改革無疑是成功的，我們現(xiàn)在的住房條件得到了很大的改善。反思這次改革，我們可以看到，作為改革領導者之一的朱镕基將改革方案建立在了深刻分析現(xiàn)實問題的堅實基礎上。當時的情況是，政府沒有資金，人們不愿意買房，所以要籌措資金，降低建設成本，于是有了住房公積金。上世紀90年代的改革為我們提供了很好的思路：分析問題、解決問題。那么，現(xiàn)在政策的當務之急便是提高住房的持有成本，讓更多的住房順利地流動到需要住房的人手中。

20年過去了，中國社會、經(jīng)濟發(fā)生了很大的變化。秉燭夜讀《朱镕基講話實錄》，那種務實的作風，那種精細認真的態(tài)度，依然會給我們很多啟發(fā)。改革路尚遠，我們始終記得您，敬愛的朱總理。

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.com