臺灣房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及景氣高峰期調(diào)控的研究＊

陳國鐵，楊邦勇

(1.福建工程學院工程管理系，福建 福州 350108;2.福建工程學院黨辦校辦，福建 福州 350108)

臺灣房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及景氣高峰期調(diào)控的研究＊

陳國鐵1，楊邦勇2

(1.福建工程學院工程管理系，福建 福州 350108;2.福建工程學院黨辦校辦，福建 福州 350108)

臺灣房地產(chǎn)市場發(fā)展受到島內(nèi)外政經(jīng)情勢的影響，在發(fā)展過程中起伏波動。本文對臺灣房地產(chǎn)市場1960～2009年的發(fā)展歷程進行了全景式回顧，對臺灣房地產(chǎn)市場景氣高峰期的宏觀調(diào)控進行了系統(tǒng)總結(jié)，最后對臺灣當局的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施的得失進行了分析。

臺灣;房地產(chǎn)市場;發(fā)展歷程;宏觀調(diào)控

臺灣房地產(chǎn)市場自1960年代至2002年，經(jīng)歷6個發(fā)展階段，有過三次明顯的劇烈漲幅，于1990年開始進入將近十年的低迷期，之后在2003年開始出現(xiàn)復蘇的跡象，目前則仍維持穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。臺灣當局在房地產(chǎn)市場景氣高峰期時，曾實行多項抑制房價高漲的政策，但效果并未如預期，甚至對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生難以彌補的負面影響;在市場景氣蕭條時，則提出多項振興方案，雖發(fā)揮景氣回溫的帶頭作用，但部分措施長期實施的結(jié)果，亦未獲得預期的成效。

一、臺灣房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程概況

1960年至2002年臺灣房地產(chǎn)市場的歷史概況，分為六個發(fā)展階段，1960年代房地產(chǎn)業(yè)有企業(yè)化經(jīng)營形態(tài)的出現(xiàn);1970年代因為開始出現(xiàn)大量的農(nóng)村居民遷入城市，對房地產(chǎn)的需求增加，所以基本上房地產(chǎn)是相當繁榮的。1981年至1986年國際景氣不振，導致島內(nèi)經(jīng)濟也一片低迷，使房地產(chǎn)業(yè)衰退。1987年至1989年“大家樂”養(yǎng)成的投機心理轉(zhuǎn)移至其他市場，房地產(chǎn)市場也因此狂飆。1990至1995受228金融管制，1989年下半年，房地產(chǎn)逐漸疲軟，1990年伴隨政治及股市的動蕩，房價下跌。1995年至2002年，因為亞洲金融風暴，房地產(chǎn)市場趨冷。以下本文根據(jù)相關(guān)資料從基本情況、投資、生產(chǎn)、交易等四方面列表說明1960年至2002年臺灣房地產(chǎn)市場的歷史概況(見表1)。

表1 臺灣房地產(chǎn)市場1960年至2009年發(fā)展歷程一覽表

二、臺灣當局在三次景氣高峰期對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控舉措

從表1臺灣房地產(chǎn)市場1960年至2009年發(fā)展歷程一覽表可以看出，自1970年以來有三次明顯的景氣循環(huán)，1973～1974年、1979～1980年、1987～1989年分別是三次景氣循環(huán)的高峰期。前兩次高峰期是因為當時房屋供給相對稀少，加上油價上漲、物價膨脹所引起的“輸入性通貨膨漲”，使得民眾產(chǎn)生預期心理，保值性需求大增所致。第三次高峰期房價高漲的原因主要是當時經(jīng)濟快速成長，整體金融情勢失控，貨幣供給過多，引起地價上漲，房地產(chǎn)供給成本增加;加上國民所得日益提高、利率過低、游資充斥、投資管道不足、股票市場飆漲、房地產(chǎn)投資(投機)性需求大增所致。臺灣當局對這三次房地產(chǎn)景氣高峰期的房價高企漲與供需失衡問題進行了宏觀調(diào)控，提出抑制措施。

(一)1973～1974年的房地產(chǎn)調(diào)控措施

臺當局提出暫緩公告土地現(xiàn)值、高樓限建、建筑材料限價與《穩(wěn)定當前經(jīng)濟措施方案》等措施。因高樓限建措施的事前準備不夠周全，不但使得土地利用效率大減，房地產(chǎn)商亦多以將資金移轉(zhuǎn)至郊區(qū)興建四樓以下的住宅來因應;建材限價措施的實行則反而造成建材價格高漲;《穩(wěn)定當前經(jīng)濟措施方案》的主要措施包括建筑材料議價、建筑融資與購屋貸款的限制、提高存放款利率等，雖然解決了投機性心理的問題，促使景氣緊縮，但房價并未下跌而仍居高不下，部分房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)以預售方式募集資金，更有部分房地產(chǎn)商因無法取得建筑融資而于往后幾年紛紛倒閉，該情形因后來“行政院”公布《改善投資環(huán)境實施要點》，開放對建筑業(yè)的融資而獲得改善。

(二)1979～1980年的房地產(chǎn)調(diào)控措施

臺當局在本次景氣高峰期提出了空地限建與追查資金來源等措施?？盏叵奁诮ㄖ胧┑闹饕康臑榭镎袌鐾稒C風氣與抑制房價上漲，該措施實施后，許多地主紛紛釋出土地，建筑用地供給增加，使房地產(chǎn)商取得土地的成本降低，住宅供給隨之增加，進而產(chǎn)生穩(wěn)定房價的效果;然而，由于政府的實施時機稍晚，為房地產(chǎn)市場景氣末梢與經(jīng)濟不景氣階段，反而產(chǎn)生資金流動扭曲、土地資源浪費與供給過剩等負面影響，使得房地產(chǎn)景氣迅速跌落谷底;追查資金來源措施的目的為抑制投機性需求，實施后發(fā)揮了預期效果，但因正值島內(nèi)經(jīng)濟不景氣時期，反而造成房地產(chǎn)市場長期持續(xù)地低迷。

(三)1979～1980年的房地產(chǎn)調(diào)控措施

臺當局在此次景氣高峰期提出《興建合理價位住宅方案》、緊縮空地貸款、大幅提高存放款利率等措施，雖然產(chǎn)生房地產(chǎn)商融資受阻，購屋者負擔加重，交易量明顯減少等效果，但同樣地，這些措施推出的時機亦晚，使得實施結(jié)果未如預期;加上緊縮空地貸款對于大財團或有門路的房地產(chǎn)商而言影響不大，購屋者因通貨膨脹的預期而產(chǎn)生保值心理，均削減了實施成效。自1990年開始，島內(nèi)經(jīng)濟成長明顯趨緩，不但影響企業(yè)的經(jīng)營績效，更直接影響家庭的就業(yè)狀況與所得水平，相對地減少對于房地產(chǎn)的需求。而在房地產(chǎn)景氣逐漸衰退之際，政府宣布全面實施土地使用容積管制，引發(fā)全島各地的搶建行為，加上政府對于土地管理缺乏整體規(guī)劃，部分縣市漫無目標地辦理區(qū)段征收、市地重劃等大量增加可建地的作業(yè)，造成長期以來新建住宅數(shù)量遠超過實際需求，并使得房地產(chǎn)商因經(jīng)營困難產(chǎn)生財務危機，進而對于島內(nèi)金融體系產(chǎn)生嚴重沖擊。在此供過于求的市場失衡狀態(tài)下，空余屋數(shù)量大幅增加與金融危機的發(fā)生，造成房地產(chǎn)市場近十年來的不景氣。

三、臺灣當局的房地產(chǎn)市場景氣高峰期宏觀調(diào)控的得失分析

臺灣房地產(chǎn)市場經(jīng)歷三次景氣高峰期，臺當局均推出抑制房價飆升的政策與措施，但成效均不如預期，甚至造成房地產(chǎn)市場將近十年來均處于低迷期。至于成效不明顯的原因，最主要是政策與措施的實施發(fā)生時間落后現(xiàn)象。一般政府政策的實施，由于程序需要，通常會有五個階段性的時間落后，即問題從存在至被當局發(fā)現(xiàn)的時間，發(fā)現(xiàn)問題而搜集資料、分析原因及擬定對策的時間，將擬定的對策提出至立法或議會機關(guān)審議通過的時間，決策通過后至交付相關(guān)單位執(zhí)行的時間，以及決策執(zhí)行至預期效果產(chǎn)生的時間。以空地限建政策為例，應在房地產(chǎn)景氣過熱時采取該措施以為抑制，卻因政策的時間落后，實施之際房地產(chǎn)市場已逐漸冷卻，其實施的效果則于房地產(chǎn)市場進入蕭條期時顯現(xiàn)，因而產(chǎn)生雪上加霜的負面效果。尤其容積率管制政策的時間落后，加上配套措施有欠周全，成為房地產(chǎn)市場長期不景氣的主因之一。

對歷年來臺灣的房地產(chǎn)政策研究后可以發(fā)現(xiàn)，臺當局通常在景氣過熱時實施抑制政策，在景氣蕭條時提出振興方案，顯示政府經(jīng)常性干預市場機制的作為。在現(xiàn)代經(jīng)濟社會中，經(jīng)濟市場自由化程度愈來愈高，政府干預市場的效果將會愈來愈有限，例如就抑制政策而言，業(yè)者通常有其它方式避開政府的管制，使得政策效果有限;就振興方案而言，若方案設計有瑕疵，或缺乏良好配套措施與制度環(huán)境，不但實施效果不如預期，更會排擠其它措施的預算配置，浪費了社會資源。

過去臺灣當局對于土地管理一直缺乏整體性規(guī)劃，導致地方行政單位各自為政，產(chǎn)生過猶不及或控制不力的現(xiàn)象。由于行政部門組織為龐大的官僚體系，政策執(zhí)行涉及縱向的指揮系統(tǒng)與橫向的協(xié)調(diào)系統(tǒng)，若臺當局的規(guī)定下達至地方行政部門后無法確實執(zhí)行，各地方行政部門間缺乏適當?shù)馁Y源分派甚至產(chǎn)生沖突，則政策執(zhí)行結(jié)果往往會大打折扣。此外，由于臺灣房地產(chǎn)市場始終未建立有效的信息平臺，政府在信息有限與不足的情況下，所擬定的決策容易產(chǎn)生偏頗，尤其若未就大環(huán)境各個層面的情勢進行分析與了解，容易在未全盤充分考慮的情況下，制定出有瑕疵的措施;再者，從公共選擇理論的角度來看，臺當局各級行政部門內(nèi)部成員可能會運用層級節(jié)制的結(jié)構(gòu)成就個人目的，而非以完成組織目標為第一要務，造成決策錯誤，尤其房地產(chǎn)高價值的特性，容易促使利益團體運用各種管道影響當局的決策。

四、結(jié)語

總之，造成臺灣房地產(chǎn)政策成效不盡理想的原因，即與政府失靈有關(guān)。房地產(chǎn)市場欠缺集中市場，信息流通受阻，在信息不充分的情況下，價格容易被扭曲，使得價格機制無法引導市場運作，造成供需失衡，此種情況在土地市場中尤其明顯。市場失靈是政府干預的主要理由，然而，政府本身亦有失靈現(xiàn)象，不但對于市場的干預效果有限，有時甚至適得其反。尤其政府對于不動產(chǎn)的管制較一般商品為多，使得自由競爭受到干擾，使得市場資源流通緩慢而欠缺效率，長久下來，反將阻礙市場的發(fā)展。由此可知，政府干預房地產(chǎn)市場，有其指導性作用，但階段性任務完成后，應交由市場自行運作，不宜過度干涉。

［1］蕭錚.蕭錚回憶錄:土地改革五十年［M］.臺北:中國地政研究所，1980.

［2］蕭新煌，劉華真.臺灣的土地住宅問題與無住屋者運動的限制［J］.香港社會科學學報，1993，(2):1 －20.

［3］亨利·喬治.進步與貧困［M］.吳良建，王翼龍，譯.北京:商務印書館，1995.

［4］汪慕恒，陳大冰.臺灣經(jīng)濟發(fā)展的成就與問題— —新興工業(yè)化經(jīng)濟群體的典例分析［M］.廈門:廈門大學出版社，1996.

［5］李承嘉.臺灣戰(zhàn)后(1949—1997)土地政策分析［M］.臺北:正揚出版社，1998.

［6］芮鵬，誰拿走了蝸牛殼?——20世紀80年代末臺灣房價飆漲原因初探［J］.經(jīng)濟研究導刊，2010 ，(8).

2010－11－24

福建工程學院預研基金項目(GY－S09027)

陳國鐵(1975－)，男，福建莆田人，講師，博士。