高鐵引爆“車(chē)站經(jīng)濟(jì)”

吳曉/文

高鐵引爆“車(chē)站經(jīng)濟(jì)”

吳曉/文

除了作為城市門(mén)戶，車(chē)站同時(shí)也是旅客和當(dāng)?shù)鼐用駞R聚的地方。高鐵網(wǎng)絡(luò)令人們出行更方便，這將刺激對(duì)高端商業(yè)設(shè)施的需求，從而為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇

車(chē)站不僅是乘客上下車(chē)的運(yùn)輸通道，更能為社區(qū)提供各種商業(yè)和休閑服務(wù)！

自十九世紀(jì)客運(yùn)蒸汽鐵路在歐洲誕生以來(lái)，鐵路車(chē)站的角色和作用就一直與經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展息息相關(guān)。在歐洲和日本，不少最早期的車(chē)站設(shè)于市中心。由此不難發(fā)現(xiàn)車(chē)站未曾與人們生活脫節(jié)。有的車(chē)站兼具會(huì)議、飲食和住宿功能，除了作為城市門(mén)戶，同時(shí)也是旅客和當(dāng)?shù)鼐用駞R聚的地方，享受車(chē)站各式服務(wù)成為生活一部分。

隨著國(guó)際上日益重視車(chē)站在城市發(fā)展中的作用，中國(guó)也不例外，尤其是高速鐵路網(wǎng)絡(luò)正迅猛發(fā)展，為車(chē)站帶來(lái)龐大客流，在站內(nèi)及附近社區(qū)形成額外的巨大購(gòu)買(mǎi)力，令人對(duì)車(chē)站在城市發(fā)展和客流集散上的作用倍加關(guān)注。對(duì)此，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕，其亞洲區(qū)研究部發(fā)布的一份專(zhuān)題報(bào)告便指出：中國(guó)的高鐵網(wǎng)絡(luò)將會(huì)改變整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)格局，隨著依托車(chē)站建立起來(lái)的中央商務(wù)區(qū)成為重要的發(fā)展新模式，高鐵網(wǎng)絡(luò)將會(huì)為其覆蓋的城市帶來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。

據(jù)悉，這份題為《中國(guó)高鐵網(wǎng)絡(luò)及其對(duì)全國(guó)城市區(qū)域融合發(fā)展的促進(jìn)作用》的報(bào)告指出：“各地方政府已著手規(guī)劃或即將規(guī)劃在未來(lái)高鐵站的周邊區(qū)域進(jìn)行開(kāi)發(fā)，使其成為新型的、四通八達(dá)的商務(wù)中樞區(qū)，以吸引大量的人流?！?/p>

高鐵網(wǎng)絡(luò)帶來(lái)新商機(jī)

對(duì)此，世邦魏理仕研究部的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著相關(guān)規(guī)劃的落實(shí)，這些城市的商圈布局將發(fā)生改變，并為城市帶來(lái)增值效應(yīng)，開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資的新商機(jī)。

根據(jù)此項(xiàng)報(bào)告：到2020年，中國(guó)鐵路運(yùn)營(yíng)里程將達(dá)到12萬(wàn)公里。其中以“四縱四橫”為主干的高鐵網(wǎng)絡(luò)將達(dá)到16000公里，高鐵網(wǎng)絡(luò)將與其它軌道交通的運(yùn)營(yíng)環(huán)環(huán)緊扣。高鐵網(wǎng)絡(luò)將連接九個(gè)主要區(qū)域內(nèi)約80個(gè)城市，這九個(gè)區(qū)域分別為環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、長(zhǎng)株潭城市圈、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、中原城市群、武漢城市圈、關(guān)中城鎮(zhèn)群和海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)?，F(xiàn)有的火車(chē)站功能單一，純粹以交通運(yùn)輸為主，而新的高鐵站則匯集多功能于一身。根據(jù)現(xiàn)時(shí)的計(jì)劃，新車(chē)站周邊土地將規(guī)劃為綜合發(fā)展區(qū)域，涵蓋一系列的辦公、商業(yè)、酒店和住宅物業(yè)發(fā)展等項(xiàng)目。

“高鐵網(wǎng)絡(luò)令人們出行更方便，亦能提升中國(guó)各地的通達(dá)度。以區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，高鐵覆蓋城市的經(jīng)濟(jì)價(jià)值將因此而得到提升?；A(chǔ)設(shè)施迅速發(fā)展將大幅改善各個(gè)城市的對(duì)外交通，而高鐵站區(qū)域?qū)⑹亲钪苯邮芤娴牡貐^(qū)。這將刺激對(duì)高端商業(yè)設(shè)施的需求，從而為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇?！笔腊钗豪硎藖喼迏^(qū)研究部執(zhí)行董事聶安達(dá)（Andrew Ness）如是評(píng)論說(shuō)。

“車(chē)站經(jīng)濟(jì)”方興未艾

報(bào)告同時(shí)指出，如此大規(guī)模的高鐵建設(shè)并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，龐大的建設(shè)費(fèi)用將會(huì)產(chǎn)生巨大的公債。2009年7月國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)發(fā)布的一份調(diào)研報(bào)告也指出，到2020年鐵道部債務(wù)累計(jì)將接近3萬(wàn)億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率將超過(guò)70%。如果未來(lái)高鐵項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入不足以?xún)斶€債務(wù)，鐵道部將不得不尋求其它的融資渠道，或者考慮開(kāi)發(fā)高鐵站點(diǎn)上蓋物業(yè)和周邊物業(yè)來(lái)補(bǔ)貼高鐵的運(yùn)營(yíng)。開(kāi)發(fā)站點(diǎn)周邊區(qū)域亦可大量增加居住人口，為高鐵帶來(lái)穩(wěn)定客源，增加高鐵的上座率。

在鐵路車(chē)站內(nèi)及周邊區(qū)域開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目這個(gè)“車(chē)站經(jīng)濟(jì)”的概念最初是在日本于20世紀(jì)初期開(kāi)發(fā)實(shí)行的。以日本京都車(chē)站為例，車(chē)站的主樓和周邊建有五家酒店、兩家百貨公司及數(shù)家美術(shù)館，現(xiàn)在已成為京都人流量最高的商業(yè)圈。而香港的九龍站只用了約十年的時(shí)間將一片由填海得來(lái)的荒地打造成香港最負(fù)盛名的綜合地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目之一。

車(chē)站CBD嶄露頭角

結(jié)合基礎(chǔ)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念在中國(guó)方興未艾，其規(guī)劃所覆蓋的土地面積十分巨大。其中最為矚目的項(xiàng)目是上海虹橋交通樞紐項(xiàng)目，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)為民航、高鐵、磁浮、地鐵、公交、長(zhǎng)途客運(yùn)、出租車(chē)等多種交通方式的“零換乘”。虹橋商務(wù)區(qū)總面積為26.3平方公里，相當(dāng)于整個(gè)澳門(mén)的面積，以后將成為上海的中央商務(wù)區(qū)，并推動(dòng)整個(gè)長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)一體化。

盡管大多數(shù)的交通設(shè)施在2010年世博會(huì)開(kāi)始前已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，上海市政府于最近才剛開(kāi)始出讓占地1.4平方公里商務(wù)功能核心區(qū)內(nèi)的土地。核心區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目包括辦公樓（110萬(wàn)平方米）、商鋪（14萬(wàn)平方米）、娛樂(lè)設(shè)施（6萬(wàn)平方米）、酒店（14萬(wàn)平方米）和會(huì)議設(shè)施（約14萬(wàn)平方米）。今年十月，兩塊位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的地塊通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)分別出讓給了瑞安地產(chǎn)以及上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司、上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)有限公司和上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司三家公司的合組財(cái)團(tuán)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的幾個(gè)月中將有更多的地塊出讓。

高鐵的建設(shè)也為規(guī)劃中的車(chē)站高端商業(yè)區(qū)帶來(lái)跨城協(xié)同效應(yīng)。與上海虹橋之間僅75分鐘旅程的南京南站交通樞紐也被規(guī)劃為占地6.03平方公里的綜合地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，包括了可供十萬(wàn)人居住的住宅以及辦公樓、文化、娛樂(lè)和教育設(shè)施。南京南站交通樞紐將從與上海的新連路中獲益良多。其它城市群中也有類(lèi)似在高鐵站周邊建設(shè)新開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展模式，例如占地36.1平方公里的廣州南站和規(guī)劃面積2.2平方公里的鄭州綜合交通樞紐。

未來(lái)五至十年潛力巨大

然而，有些新規(guī)劃的高鐵開(kāi)發(fā)區(qū)域目前仍處于商業(yè)氛圍淡薄的城市郊區(qū)，另一些項(xiàng)目則涉及大規(guī)模的城市改造，在拆遷前區(qū)域內(nèi)其它建設(shè)都無(wú)法開(kāi)展，而且這些城市的更新項(xiàng)目往往非常耗時(shí)，遷置過(guò)程中亦難免會(huì)與區(qū)內(nèi)居民產(chǎn)生摩擦。另一個(gè)潛在問(wèn)題是目前的規(guī)劃絕大部分以行政為主導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)劃過(guò)程中的參與至今仍然有限，因此外界對(duì)相關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模和比例的需求分析所知不多。雖然這些發(fā)展計(jì)劃的規(guī)模宏大，但是所建的設(shè)施也許未能將高鐵開(kāi)通所帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值完全地發(fā)揮出來(lái)。

如果政府能夠加強(qiáng)與民間的溝通并與知名的開(kāi)發(fā)商建立更有效的互動(dòng)，在車(chē)站周?chē)ㄔO(shè)他們認(rèn)為可迎合市場(chǎng)需求的商業(yè)物業(yè)并對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目給以政策扶持，那么這些新區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?huì)更高。世邦魏理仕研究部的專(zhuān)題報(bào)告預(yù)計(jì)，位于郊區(qū)的高鐵車(chē)站周邊區(qū)域的發(fā)展，仍需五至十年的時(shí)間才能開(kāi)始成熟。