中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年
——中國(guó)房地20產(chǎn)10年年終盤(pán)點(diǎn)20與11年發(fā)展展望

○ 秦基勝

中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年
——中國(guó)房地20產(chǎn)10年年終盤(pán)點(diǎn)20與11年發(fā)展展望

○ 秦基勝

隨著時(shí)間的流逝，中國(guó)房地產(chǎn)又即將走過(guò)一個(gè)不平凡的一年。2010年是中國(guó)房地產(chǎn)的政策年，政策越來(lái)越緊，各種手段層出不窮。2010年是中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)需求，土地招拍掛制度逐步改變，房產(chǎn)稅呼之欲出。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)一個(gè)輝煌的十年，下一個(gè)十年將會(huì)發(fā)生什么？

2010年中國(guó)房地產(chǎn)整體回顧

2007年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了加速發(fā)展的時(shí)期。2007年和2009年特征最為明顯，兩次都是因?yàn)閺?qiáng)烈的通脹預(yù)期，流動(dòng)性過(guò)剩，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)交易異?；鸨?。2008年由于金融危機(jī)的影響，市場(chǎng)交易量下滑。在國(guó)家四萬(wàn)億救市和寬松的貨幣政策推動(dòng)下，2009年市場(chǎng)熱情再度高漲，房?jī)r(jià)再度走高。中國(guó)率先走出金融危機(jī)的陰影，經(jīng)濟(jì)再次走上快速增長(zhǎng)的軌道。

2010年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)延續(xù)2009年的市場(chǎng)熱度，交易量再度高漲，房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，社會(huì)各界反響強(qiáng)烈。4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）（即“新國(guó)十條”），被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控。一段時(shí)間以來(lái)，市場(chǎng)交易量有所下滑，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。在市場(chǎng)經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后，從2010年8月開(kāi)始，市場(chǎng)交易量逐漸回升，至2010年9月出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)又開(kāi)始逐漸攀升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖似乎在挑戰(zhàn)政策的底線，房地產(chǎn)調(diào)控面臨再次失敗的危險(xiǎn)。為此，國(guó)家有關(guān)部委于2010年9月29日出臺(tái)五項(xiàng)措施（即“新國(guó)五條”），鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這五條措施被看做是“新國(guó)十條”的“五條升級(jí)版”，被喻為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“二次調(diào)控”。

“二次調(diào)控”之后，市場(chǎng)熱度有所下降，2010年10月市場(chǎng)交易量下降明顯。隨著限購(gòu)令、首套房七折利率取消、加息、契稅調(diào)整、限外令、預(yù)售門(mén)檻提高等多項(xiàng)組合政策的陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)影響越來(lái)越大。在2010年最后兩個(gè)月，市場(chǎng)交易量逐漸萎縮，部分樓盤(pán)出現(xiàn)打折促銷(xiāo)現(xiàn)象，政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。然而，在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下，由于居民缺少投資途徑，房地產(chǎn)仍然是重要的投資渠道。在這種情況下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)仍然不容樂(lè)觀，市場(chǎng)有可能再次觸底反彈。在即將到來(lái)的2011年，樓市不確定因素仍然存在，調(diào)控仍將趨緊，市場(chǎng)變得更加令人琢磨不定。

2010年房地產(chǎn)重點(diǎn)政策一覽表

2010年金融重點(diǎn)政策一覽表

在“二次調(diào)控”中，最為嚴(yán)厲的是限購(gòu)令和限外令

政策篇——越調(diào)越嚴(yán)，步步緊逼

2010年是中國(guó)房地產(chǎn)的政策年，整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策貫穿始終。從1月份的“新國(guó)四條”到4月份的“新國(guó)十條”再到9月份的“新國(guó)五條”，政策越調(diào)越嚴(yán)，步步緊逼，超越了以往任何一次，被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控。市場(chǎng)走勢(shì)在政策的調(diào)控下波動(dòng)，加大了市場(chǎng)的觀望氣氛，但對(duì)于量?jī)r(jià)的影響尚不十分明顯，后市或許會(huì)進(jìn)一步加大調(diào)控力度。

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（即“新國(guó)十條”）。緊接著，9 月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部、監(jiān)察部、國(guó)稅總局等部委聯(lián)合出臺(tái)了系列政策，對(duì)樓市實(shí)施第二輪調(diào)控（即“新國(guó)五條”）。4月份的“新國(guó)十條”和9月份的“新國(guó)五條”是最為嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)在樓市調(diào)控中此起彼伏。

在“二次調(diào)控”中，最為嚴(yán)厲的是限購(gòu)令和限外令。到目前為止，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、寧波、福州、廈門(mén)、海口、三亞、天津、大連、溫州、蘇州、蘭州等16個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令，在一定時(shí)期內(nèi)執(zhí)行房屋限購(gòu)。與此同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房的通知》，規(guī)定境外個(gè)人只能在境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房，而境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。限購(gòu)令和限外令，再加上限貸令，樓市政策層出不窮，極大地限制了市場(chǎng)需求。

然而，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，但房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。在寬松的貨幣政策推動(dòng)下，加上境外熱錢(qián)的涌入，通脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈。2010年10月，CPI同比上漲4.4%，漲幅比9月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，城市上漲4.2%，農(nóng)村上漲4.7%，食品價(jià)格上漲10.1%，非食品價(jià)格上漲1.6%，消費(fèi)品價(jià)格上漲5%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.5%。時(shí)隔兩年來(lái)，央行首次加息。同時(shí)，央行在一年中五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到18%，創(chuàng)歷史最高值。

盡管政策一再收緊，市場(chǎng)起伏較大，但大部分開(kāi)發(fā)商仍然取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。截至2010年10月底，十大上市房企有九家已完成全年銷(xiāo)售任務(wù)八成以上，其中萬(wàn)科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、合景泰富已提前兩月完成全年銷(xiāo)售任務(wù)。從銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)看，在剩余的最后兩個(gè)月內(nèi)，完成全年目標(biāo)基本沒(méi)有問(wèn)題。憑借良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還處在比較安全的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，遠(yuǎn)未達(dá)到資金鏈斷裂的危險(xiǎn)邊緣，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

在房地產(chǎn)新政的持續(xù)影響下，加上貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)新政對(duì)首次置業(yè)、投資客、外地置業(yè)客戶影響較大，短期能夠起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲和投機(jī)需求，但長(zhǎng)期影響要看政策執(zhí)行的力度及市場(chǎng)的變化。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，應(yīng)逐步建立促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

土地篇——地王頻現(xiàn)，交易火爆

在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆的帶動(dòng)下，2010年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槭指邼q。2009年市場(chǎng)消耗了大部分2008年因金融危機(jī)積壓而形成的巨大存量，2010年開(kāi)發(fā)商急需補(bǔ)充土地資源，以便在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中搶占先機(jī)。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本，只有擁有更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，才能在市場(chǎng)上擁有更多的話語(yǔ)權(quán)與定價(jià)權(quán)。

早在2010年年初，開(kāi)發(fā)商便開(kāi)始了新一輪的擴(kuò)張步伐，全國(guó)各地地王頻現(xiàn)，交易火爆。在各方面的強(qiáng)大壓力下，國(guó)資委要求78家央企逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（即新“國(guó)十條”），被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，開(kāi)發(fā)商拿地步伐有所放緩。然而，由于地價(jià)的快速攀升，全國(guó)各大城市賣(mài)地收入迅速提高。2010年，上海、北京賣(mài)地收入突破千億，漲幅超過(guò)50%。中國(guó)指數(shù)研究院研究數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月22日，上海土地出讓收入以1369.94億元高居榜首，北京以1004.48億元位列第二，大連、天津緊隨其后。雖然房地產(chǎn)調(diào)控力度空前，但由于寬松的貨幣政策，土地市場(chǎng)火爆，地價(jià)翻倍，越來(lái)越貴，而各大城市賣(mài)地收入也越來(lái)越高。

盡管土地市場(chǎng)交易火爆，在房地產(chǎn)新政的影響下，開(kāi)發(fā)商的拿地決策與2009年相比變得相對(duì)謹(jǐn)慎，步伐有所放緩。2010年年初至今，十大標(biāo)桿房企（包括：萬(wàn)科、保利、金地、招商、中海、富力、華潤(rùn)、復(fù)地、綠城、雅居樂(lè)）購(gòu)地金額為1503億元，同期銷(xiāo)售金額則為3287億元，購(gòu)地金額占銷(xiāo)售金額的比重僅為46%，遠(yuǎn)低于2007年的98%和2009年的70%，略高于市場(chǎng)低迷的2008年的30%。在越來(lái)越嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商雖然手握大量預(yù)收款，但變得相對(duì)理性，以便應(yīng)對(duì)越來(lái)越難以琢磨的市場(chǎng)。

2開(kāi)發(fā)商拿地金額減少，則意味著未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)減少。而一旦供應(yīng)不足，市場(chǎng)供求關(guān)系將會(huì)再次失衡，房?jī)r(jià)有可能再次高漲，形成惡性循環(huán)。目前，土地清查、提高預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售資金監(jiān)管、收緊土地增值稅、限購(gòu)令等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，核心就是增加供給，減少需求，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的目的。

2011年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展展望

經(jīng)過(guò)十幾年來(lái)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了一段不平凡的發(fā)展歷程。隨著房?jī)r(jià)不斷走高，房地產(chǎn)已經(jīng)成為一項(xiàng)關(guān)系廣大老百姓切身利益的民生問(wèn)題。與此同時(shí)，我國(guó)城市化進(jìn)程才開(kāi)始，還處在加速的階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。在這種情況下，既要保持一個(gè)合適的房?jī)r(jià)，又要繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，并帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

展望2011年，并結(jié)合全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，仍然存在許多不確定性因素，通脹壓力仍然很大。在這種情況下，2011年上半年房地產(chǎn)政策仍然趨緊，下半年將視具體情況而定。從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易來(lái)看，在多項(xiàng)組合政策的影響下，2011年上半年房地產(chǎn)交易量同比預(yù)計(jì)將會(huì)有一定程度的下降，下半年會(huì)出現(xiàn)一定的恢復(fù)性增長(zhǎng)，而價(jià)格相對(duì)保持穩(wěn)定。在強(qiáng)烈的通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的重要渠道。但從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將逐漸實(shí)現(xiàn)去投資化，由粗放型發(fā)展過(guò)渡到集約型發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈。逐步構(gòu)建與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，形成“低端有保障，中端有市場(chǎng)，高端有抑制”的多層次住房體系，走出一條適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)發(fā)展之路?！?/p>