公房與房奴：60年住房變遷

本刊記者 喬振祺

公房與房奴：60年住房變遷

本刊記者 喬振祺

“小平同志先是問居民住房可否成為商品，當時現(xiàn)場的同志沒有人敢回答，他又自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他?！?/p>

2009年3月，原本處在一輪低迷期的中國房地產(chǎn)突然發(fā)力，房價由此一路飆升。2010年，中國的房價持續(xù)上漲，房價一次次突破了人們的心理預(yù)期。今年4月18日，“新國十條”實施一周年。政府雖出重拳穩(wěn)定房價，但從數(shù)據(jù)來看，納入統(tǒng)計的70個城市仍有50個上漲，所謂下降，也只是房價漲幅出現(xiàn)了下降，而絕對價格仍在上漲。多個城市的“限價令”只是“與GDP和居民可支配收入增幅掛鉤”的提法，讓公眾對目前各地出臺的目標多少有一點失望的情緒。

如今，房地產(chǎn)還是財富舞臺上的大戲，王石、潘石屹這些眾人皆知的富豪，都是因為涉足房地產(chǎn)而身家百億?！秴⒖枷ⅰ吩怆姺Q，中國每天新建房屋面積，已經(jīng)占全球總量的50%左右。樓越蓋越多，可房價距離人們的心理價位卻越來越遠，這恐怕讓經(jīng)歷過中國住房改革全過程的人們感慨萬分。

1978：改革元年醞釀房改

新中國成立后很長一段時間，我國城鎮(zhèn)居民住房完全按計劃分配，所有人都要排隊等政府、單位分房，一旦住到公房后，只需要支付很少的租金。那時候，從經(jīng)濟意義上把城鎮(zhèn)建設(shè)分為生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性建設(shè)，住房屬于非生產(chǎn)性建設(shè)，所以一旦資金緊張，就只能照顧生產(chǎn)性建設(shè)，住房建設(shè)根本就談不上活躍經(jīng)濟。這種分房制度還曾被當作了社會主義制度的優(yōu)越性，很多人都經(jīng)歷了非常艱苦的住房條件改善過程。

“我1974年畢業(yè)參加工作，當時住單身宿舍，兩人住一間。誰要是結(jié)婚了，同屋的另一個人就得擠到別的宿舍去‘打游擊’?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新對房改之前自己的住房情況仍然記憶深刻。

隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快，城鎮(zhèn)人口快速增加，單一的住房行政供給制的弊端不斷顯現(xiàn)，政府財政負擔巨大，而且群眾居住條件改善進展緩慢。1978年，我國人均住房建筑面積只有6.7平方米，約有47.5%的城鎮(zhèn)居民家庭缺房或無房。

1978年9月，在北京召開的全國城市住宅建設(shè)會議上，國務(wù)院副總理谷牧傳達了鄧小平關(guān)于解決住房問題的指示：“希望路子能寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；把個人手中的錢動員出來，國家解決材料?！?/p>

1978年10月20日，鄧小平在北京視察了新建的幾十棟公寓住宅樓。隨行的國家建委副主任張百發(fā)回憶，“小平同志先是問居民住房可否成為商品，當時現(xiàn)場的同志沒有人敢回答，他又自言自答說，如果房子算商品，我這幾年也還有點積蓄，想買套房子給樸方，我的其他孩子不需要照顧，只有這個樸方，是因為我致殘的，我需要照顧他。”

住房能成為商品嗎？1978年的中國老百姓恐怕還沒有聽說過“房地產(chǎn)”這個詞，大家只是覺得自家住的房子太擠、太小。1949年到1978年的近30年間，中國累計用在住宅上的投資為374億元，年人均住房投資不足10元。到1978年，中國城鎮(zhèn)居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比1949年少了0.9平方米，“擁擠”是當時大多數(shù)民眾最真實的居住體驗。

1978年的住房問題本來就很嚴重了，到了1979年問題就更嚴峻了，因為這一年全國知青大規(guī)模返城，而且這些人大部分都是大齡青年，一回到城市就面臨結(jié)婚生子的問題，住房成了剛性需求。1979年，當時的國家城建總局從國家補助的住宅建設(shè)資金中分別撥給陜西、廣西一部分資金，在西安、南寧、柳州、桂林、梧州等地進行建房全價出售給私人的試點，每平方米建筑面積售價為120元至150元。限于當時職工收入水平和較低的房租，以及沒有相關(guān)的售房配套政策，民眾覺得自己掏錢買住房并不是很劃算，所以買房的人并不多。

“房子是可以賣的”

1978年時鄧小平曾經(jīng)提出房子是否可以作為商品，結(jié)果沒有人敢回答，1980年，他自己回答了這個問題。那年4月2日，鄧小平發(fā)表了后來被稱為《關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話》的講話。這次后來被反復(fù)引用的談話確定了幾個原則，其中包括“房子是可以賣的”。他指出：“城鎮(zhèn)居民可以自己購買房屋，也可以自己蓋房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年還清?！?/p>

這一講話在一定范圍內(nèi)傳達后，有很多人不理解，心存疑慮，非議之聲不斷。不過，到了10月，全國已經(jīng)有128個城市和部分縣鎮(zhèn)開展了私人購買、建造住宅的工作。這一年12月9日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》，紀要中明確表示，對新建小城市、衛(wèi)星城、現(xiàn)有的城市新建區(qū)、舊城成片改造區(qū)，都應(yīng)該考慮“組織開發(fā)公司，實行綜合開發(fā)”。

根據(jù)規(guī)劃，中國五年內(nèi)將新建保障性住房3600萬套。圖為2011年3月，上海某大型保障房建設(shè)工地

為了使更多的職工愿意買房、買得起房，1982年4月，國務(wù)院原則同意了國家建委、國家城市建設(shè)總局的《關(guān)于出售住宅試點工作座談會情況的報告》，選定在常州、鄭州、沙市、四平四個城市進行試點。這個辦法把城市住宅由分配改為了補貼出售。到1984年初，四個城市共補貼出售住宅1.214萬套住房，建筑面積11.45萬平方米，投資1640萬元，收回的資金約占投資的30%，并出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

在1984年頒布的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類標準和代碼》中，“房地產(chǎn)”作為一個行業(yè)，被正式命名。當年10月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了原城市建設(shè)環(huán)境保護部關(guān)于擴大城市公有住房補貼出售試點的報告。通知指出，城市公有住宅補貼出售給個人，是逐步推進住宅商品化，全面改革我國現(xiàn)行住房制度的重要步驟。

福利房終結(jié)

1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制。從這一刻起，原先的福利分房制度徹底被廢止，這一天也成為中國住房制度改革的一個分水嶺。

“要作個決定，今年下半年停止福利分房。”早在那年的2月28日，朱基在他主持召開的國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組第三次會議上就亮明了自己的態(tài)度。

值得注意的是，被視為房改綱領(lǐng)性文件的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，還提到“同時調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房，建立以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系”。

1999年2月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，第一次提出了“積極開展個人消費信貸”的概念，按揭買房開始正式登陸中國。之后，央行第七次降息，大大降低了人們買房的成本。同時，幾乎所有開發(fā)商都是依靠商業(yè)貸款進行開發(fā)的，連續(xù)降息降低了開發(fā)商的成本，使開發(fā)商能夠以更低的價格賣房。2000年5月底，建設(shè)銀行的個人住房貸款總額經(jīng)過8年的發(fā)展后終于超過了100億元，但此后僅過了5個月，就一躍變成了200億元。

由于剛剛被放開之后的需求確實很大，再加上政府的強有力的推動，到2003年時，中國房地產(chǎn)市場開始有泡沫存在的勢頭，投資需求逐漸進入，北京、上海等部分城市的房價不斷攀升。

高房價VS保障房

政府也注意到越來越熱的房地產(chǎn)市場，出臺政策調(diào)控，這開啟了自1998年房改之后的第一次調(diào)控。

2003年4月，中國人民銀行下發(fā)了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這就是有名的“121號文件”。其核心內(nèi)容就是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款和個人房貸進行更為嚴格的規(guī)定。對于開發(fā)商來說，“121號文件”一出，可謂是“這些規(guī)定條條如刀，刀刀見血”。很多開發(fā)商都以為好日子已經(jīng)過去了，緊接著而來的將是地產(chǎn)業(yè)的冬天。

可當年8月份國務(wù)院又發(fā)布了另外一份文件《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，文件中明確說明“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”；“要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例”。對于開發(fā)商來說，懸在其頭頂上的“刀”拿掉了，而且新的政策給了開發(fā)商、投資者們信心。之后就是房價一路高歌猛進，政府出臺了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是房價不僅沒有調(diào)控回去，反而在各種調(diào)控政策中不斷攀升。這之后，過度市場化和保障房欠賬成了鮮明的對比，直到2007年保障性住房才真正開始大規(guī)模地建設(shè)。

如今，“房奴”、“蝸居”等詞匯反映了生活在大城市的人的狀態(tài)，人們不得不習(xí)慣在高房價底下過日子。

今年2月27日，國務(wù)院總理溫家寶在與廣大網(wǎng)友交流時指出，我們計劃在今后五年，新建保障性住房3600萬套。保障性住房應(yīng)當以公租房和廉租房為主，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20%，將有力緩解住房問題的壓力。

總理的話意味著商品房長期主導(dǎo)市場的時代即將終結(jié)，保障房與商品房平分天下，中國的樓市要真正邁入雙軌時代。